十、某市某商業寫字樓土地使用權評估
（一）評估對象概況
估價對象地位置和土地利用現狀XX路1號地塊位於XX市南城中軸線西側，東起XX大街，北起XXX西大街。屬市中心，是交通便利、人口密集的城市繁華地段。該片用地基本呈長方形，東西180米，南北平均100米。總占地約19463平方米（含外部城市道路）規劃用地麵積16898平方米。片內現有各類需拆除的破舊危房，大多為片內舊民居及沿街的平房或臨建商業房。需拆除的民居大多曆經滄桑，三類以上的“危積漏”房占75%。戶均建築麵積居住水平很低。
評估目的了解評估對象土地使用權在評估期日之市場價值。為XX公司進行項目可行性研究時之有關地價事宜提供依據。
評估基準日期1994年8月30日。評估地塊的規劃設計條件根據XX市城市規劃建設總體方案，地塊所在小區屬地區級商業中心，充分利用其優越的地理位置，將其建設為集居住生活、商業服務、娛樂辦公、旅遊購物為一體的綜合性的現代化小區。既體現保護古都風貌和城市幽雅環境，又滿足現代化城市需要。號地塊容積率限製為3.5%。土地使用權出讓年限按40年考慮。
（二）評估依據
主要依據國務院、建設部、國家土地管理局以及XX市人民政府頒布的有關法規和政策文件、XX大街XX路片控製性規劃與詳細規劃，XX公司提供的有關資料、本事務所掌握的有關資料及評估人員實地勘察所獲得的資料。
（三）評估程序
由專業人員組成評估組；進行現場勘察；調查了解評估對象現狀及周圍環境；調查核實土地使用權證明文件；向當地規劃管理局，建委等政府部門調查了解評估對象周圍規劃區土地開發利用情況；對當地房地產開發市場行情進行調查了解；對評估對象於評估期日的土地使用權市價進行評估計算；擬寫並提交評估報告。
（四）評估方法和評估
計算過程估價人員認真分析所掌握的資料並進行了實地勘察和對鄰近地區調查之後，根據評估地塊的特點及開發項目本身的實際狀況，選取基準地價修正法和市場比較法、剩餘法作為本次估價的基本方法，具體步驟如下；依據城市基準地價修正估價對象土地的單位地價。依據鄰近同一供求範圍內的房地產交易實例，以市場比較法求取評估地塊的比準價格，進而求取評估地塊的單位地價。評估地塊上擬建設的物業為收益性房地產，主要用於出售和出租。根據剩餘法的思路，先求取物業開發價值，然後再估算項目的總成本及開發商利潤，兩者相減就可求得評估地塊的地價。
依據XX市基準地價修正到評估地塊宗地地價XX市人民政府發布的《XX市出讓國有土地使用權基準地價表》及其使用說明，對不同土地用途和地價的基準地價進行了具體的規定，並要求XX市國有土地使用權出讓價格應以此基準地價為基礎，進行宏觀控製。該基準地價是在調查現有各類用地的基礎上，根據現有的收益水平和經營情況測算的土地平均價格，有一定的權威性。因此，可將此基準地價通過時間因素和容積率、用途等項因素的修正後，推算出評估地塊的地價。土地使用權讓金估算評估地塊四至街道分屬不同地價區。
市場比較法依據鄰近同一供需圈內房地交易案例，選擇與評估地塊用途相似、功能相近的近期交易案例，通過對交易情況、交易日期、土地區位、個別因素、容積率影響的調整，並考慮市場供求關係，進而求取評估地塊地價。
區域因素修正係數的確定，表中數字為交易案例與評估地相比，正值表示交易案例比待估地條件好。個別因素修正係數的確定，表中數字為各地塊與標準宗地比較結果,正值表示比標準宗地條件好。
根據評估地塊的地理位置及周圍環境條件，以開發中高檔商業樓及寫字樓、公寓為最佳用途。商業樓規劃麵積占地上及地下一層麵積之和的50%。可出售麵積，按其總建築麵積的90%測算。各建築物的地下第二層為停車庫、內部辦公、技術設備、倉庫用房，基本上無收益性開發價值。
銷售價格的確定據調查，目前XX市市級商業區中心地段較好的大型商廈，每平方米的日租金在6至7美元，XX購物中心三至四層每平方米為7美元，XX購物中心高於7美元，XX友誼商城為6美元左右。XX市中高檔商業樓銷售目前尚無公開的大宗交易，根據個別案例售價和以通常的租售價格比測算的結果，樓麵價大體在3500至4500美元之間。公寓的平均租金約為1.8美元每平方米，日，寫字樓的平均租金約為3美元每平方米日。兩者銷售價格依建造檔次和所處區位不同，從XX市房地產市場發展的總體情況看，今後四至六年，各類樓宇，尤其是中高檔商場、寫字樓、公寓的供應量會有較大幅度增加，供需可達到基本平衡，因此，樓價將變成以成本推動為主，樓價漲幅不大，使資金回報率逐漸趨於合理。經過認真細致的市場分析對比，考慮三年後物價上漲因素和開發商利潤等因素，以及評估地塊處於市中心，確定了不同用途房屋每平方米的銷售價格及總銷售收入。項目總開發成本估算建築工程費（包括工程直接及間接費用）每平方米樓麵價，按所處地段及規劃用途，並考慮其建築結構和裝修標準的檔次差異，估算建安工程成本。
結論三種方法得出的結果接近，故取三種評估方法結果的平均值作為評估地價。