四、三次規劃修編確定核心主業
1985年11月11日華僑城在廣東光明華僑畜牧農場沙河分場的基礎上，經國務院批準成立。並經國務院確立了以：“工業為主，肝膽俱全，環境優美，具有特色”的建設方針。華僑城一開始就走了一條與當時大部分中國開發區不同的建設思路，開辟了“先規劃後建設”的先河。1996年1月，華僑城十年華誕，製訂了1996—2005第二個十年規劃方案。這次修編保持了原規劃的基本原則和特色，並根據新的發展情況和產業結構調整，縮小了城區內的工業用地，相應加強了居住和旅遊用地的功能。此後近十年中，華僑城房地產業和旅遊業得到迅猛發展，位居中國行業龍頭，同時，也給華僑城帶來了巨大的收益和持續的增長。
1997年以來，隨著中國住房改革和貨幣化分房製度的推進，由東南沿海地區向內地推進的商品房開發，進入到一個新的階段。尤其是近幾年的快速發展，房地產開發已從單一的滿足居住或商業功能要求的形式，發展了混合多種功能開發的城區形式。其中，具有廣泛影響力的有“產業地產”等開發模式。
華僑城地產以旅遊主題為核心的產業開發模式，正是產業地產的代表之一。華僑城地產圍繞旅遊主題進行商品房的開發，並實現相關產業的互動。形成一個集居住、生活和旅遊等相關產業集群混合的現代都市化社區。
華僑城經過20年的建設和發展，經曆數次土地功能的變革，最初從農場以種植業加工轉型為加工工業，之後轉型到工業與旅遊觀光結合，分片發展。到現在的旅遊、商務和居住功能相結合的新都市混合社區，實現了土地價值持續和快速的增長，已經成為深圳最具價值和增長潛力的區域之一。
華僑城土地開發和經濟繁衍正是按照土地的這樣一個變革曆程，帶動相關產業鏈模式進行的。80年代中期由工業鏈撬動，而到90年代初開始是以旅遊業為主要撬動，90年代末隨著房地產業和深圳城市發展的牽引，旅遊和房地產形成一個交互的撬動，帶動旅遊、酒店、商務、商業、居住、交通等產業的快速發展。
典型的例子是，2000年正式啟動的華僑城西部住宅小區波托菲諾，其以意大利著名旅遊海港小鎮波托菲諾為藍本建設，與華僑城西部旅遊長廊意大利特色的威尼斯酒店、歡樂穀、歡樂大道聯動，激活了華僑城西部資源，經過兩年多的開發，其土地增加值便超過華僑城原活躍地區的價值。同時，將華僑城整體的物業價值提升，再次定義深圳高尚社區的價值標杆。
從對以上華僑城對規劃的製定和修編，以及土地功能使用的變革，可以看出華僑城的核心業務是隨著土地功能的變革而逐步明晰的，業務數量總數由原來的100多家減少到60餘家，企業經營的行業領域由原來的20多個逐步收縮集中到家電、旅遊、房地產、金融等幾個重點產業領域。這樣可以保證集團對優勢產業的骨幹企業，從資金、人才、資源等方麵給予重點傾斜，讓資源進一步向這些產業集中，促使這些產業快速發展。這為後來加強旅遊業和房地產業的互動，解決旅遊資源的共享性、開放性和商品住宅的私密性之間的矛盾提供了一個很好的條件。