評估基準日期為1994年1月1日。
（二）評估目的和評估依據
評估目的為公司擬轉讓其在S飯店力大廈的股權。
（三）S飯店基本情況
S飯店位於P省Q市父X區XXXX路98號，XX區XXX立交橋與二環路相鄰處，飯店內共有347間國際標準客房和套間。主要經營出租客房、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、歌舞廳、零售商品、遊泳池等健身項目和卡拉01及附屬娛樂服務設施。並可舉辦100人參加的會議及提供各種現代化辦公服務。為國際三星級飯店。、
S飯店為中外合資企業，中方是ABC公司，外方是香港XXX投資有限公司。注冊資金XXXX萬美元，其中中方占7570，外方占25少0。
S飯店從1984年開始籌建，1987年3月辦理工商注冊，1990年11月開始營業。籌建期間，飯店名為Q市XX酒店，開始營業後改為現名。1988年6月1日，由市XX酒店有限公事與香港注冊的333英文名）簽訂管理合同，由333集團亞太區組織管理經營，合同期為30年。
555管理集團1952年創建，現為X國XXXX公司所有，是目前世界最大的飯店管理集團之一，在酒店管理方麵享有極高的聲譽。截至1993年在全世界XX多個國家和地區管理XXXX多家酒店及XXX萬間客房。在中國，已在XX個城市管理XX家酒店。
333及其標誌是在X國注冊的國際著名商標，P市S飯店333集團亞太組織簽訂的管理合同中明確規定了這一商標使用的範圍和權限，並以係統建設費形式支付合資方費用，其中部分相當於購買了該商標的使用權，以後每年仍以管理費及利潤提成等方式繼續償年使用商標的部分收益。另一方麵，這一商標的使用，使S飯店在經營管理、客源及旅遊信息共享等方麵獲得更多的收益。
（四）評估方法的選擇
S飯店自1990年11月正式開業，至今隻有三年完整經營曆史、直接運用超額利潤來評估商標使用權有一定的困難。由於飯店開業三年來各種費用的攤銷以及該飯店正處於還款高峰期，使得飯店利潤指標不夠穩定，但就飯店的經營發展趨勢和商標在國際旅店業中的聲望來分析，該飯店目前利潤雖不能很好體現商標使用帶來的超額利潤，但該商標的使用價值確實存在。
據對P市XX家主要合資經營酒店的統計調查分析，1992年S飯店正常營業以來，客房出租率一直名列榜首。S飯店在中國區XX家開業酒店中，出租率亦名列333酒店第一名，在亞太區XX家假日酒店中，出租率也是第一位。同時1993年P市另外兩家SSS酒店，SSS2飯店和SSS3酒店在XX家合資酒店中出租率分別名列第三、四位。另一方麵，S飯店在同類的飯店中房價是較高的。
根據上麵的分析，以超額收益法評估S飯店的商標是可行的辦法。即將S飯店收益中高出同類飯店平均水平的部分按適當的比率轉換為超額利潤，再以適當的本金化率折現值作為商標使用權的公平市值。
（五）評估步驟
據調查，P市旅遊業在1992、1993年十分繁榮，主要合資飯店均達到和超過自己的預算。酒店市場競爭激烈；飯店的競爭更多地體現在服務水準的競爭，而不是生存的競爭。因此，1993年飯店業的統計數據是最能反映市場情況的第一手資料。我們以此結合1990-1992年數據作為分析基礎。
我們將P市XX家主要合資飯店按與S飯店的競爭關係，綜合考慮星級、地理位置、經營規模、客源等分為三級（見表6-30）：第一組是直接競爭對手它們都是三星級飯店，規模較小，共P1家；第二組是一般競爭對手，它們絕大部分為四星級，經營規模中等，共P2家；第三組是五星級大飯店，共P3家，它們的競爭相對要小得多。
鑒於各飯店房間規格檔次和房租價格差異較大。按酒店業的通常分析方法，采用下指標衡量經營情況：
市場占有率：可出租客房數占全部酒店房間總數的比重；
實收平均房價：客房總收人與租出房間數之比；
修正平均房價：客房總收人與總客房數之比；
實際市場占有率：以實際租出房間數對市場占有率進行修正。
在用超額收益法評估商標使用權時，綜合考慮以下各點：
（1）超額收人是S飯店平均房價高於其競爭對手平均房價的收人部分。據了解，S飯店近期無升星級打算，經營規模受地理環境限製，已無太多餘地，但從發展趨勢看，有升為四星級的可能。因此，取第一、二組平均房價作為行業參考價。由於飯店固定成本隨出租率變化不大，實收平均房價對收益的反映是不真實的，因而以修正平均房價作為測算超額收益基礎。由S飯店對第一、二組修正平均房價高出部分確定平均房價超額部分為39.6%。
（2）1992-1993年，S飯店房間出租率在XXX左右。據分析，現該飯店南麵和西麵正在興建XX廣場和XX花園，這兩處包括了寫字樓、公寓、商業、娛樂、會議等設施；XX特色街也已動工。這些都將使8飯店這個以商務散客為主的飯店的客源得到很好的保證。因此，確定今後的出租率穩定在XXX。
（3）據對S飯店收支情況的分析1993年以業，飯店經營狀況比較穩定，獲利數據真實，取這些數的平均結果，並結合調查同類酒店的一般獲利情形，確定出超額收益轉變為超客利潤的比例。應當注意到，飯店本身經營利潤是酒店管理公司上交的毛利，對飯店所有者來說正常經營情況下，營業成本中還應包含固定資產折舊、利息支付、所得稅等支出項目。但基於①按行業平均收益水平測算時：折舊、利息支出和管理項目已測算扣除，計算超客收益時將不再扣減這些項目；②S飯店目前最後利潤為負數，不上交所得稅，但不久將開始交稅，全部預測年份都按比例扣除所得稅。
（4）超額利潤折現為資本的本金化率由安全利率和風險利率組成。安全利率取三年期國庫券庫利率13.9%。風險利率考慮到①改革開放的國策將促使經濟進一步繁榮，商務、旅遊活進一步興旺；②近期P市合資飯店數目將基本穩定③S飯店地理位置優越，基本服務條件和房價適宜商務與旅遊人員；④S飯店在空間上已基本無發展餘地；⑤旅店業競爭激烈，客源很大程度依賴服務水準等因素，屬中等風險水平，但有一定的通貨膨脹風險。因此風險利率取為5%。因而，本金折現率為18.96%。
（5）修正平均房價預測時按通常作法預測六年，並且第六年起認為收益穩定，為固定年金。前六年預測主要以S飯店提價原則（載於管理合同即基本與通貨膨脹變化同步，並注意到市場可接受情況。超額收益測算期為1994-2020年，即合資期滿為止。
未來收益測算依靠預測，這裏有必要在上述細節說明之後，對明顯的但必須提出的前提條件予以強調，預測結果是建立在下麵基礎之上的飯店將按目前方式持續經營；與S飯店經營有關的管理公司、中外雙方業主所涉及的國家和地區政治經濟穩定；我國有關法律、法規、政策與現在無重大改變；未來S飯店信貸、稅率及彙率等在正常範圍內變化。
（六）評估結論
（1）根據測算結果得到評估結果：在1994年1月1日，S飯店商標使用權價值為4724.1萬元，由於P市ABC公司所占（7%）股權，故該部分無形資產評估值為3543.08萬元。
（2）8飯店變壓器增容費、電話初裝費，根據P市有關規定及飯店具體情況計算。
（3）P大廈可確指無形資產為變壓器增容費和電話初裝費，
（七）說明
本項評估報告對委托方在指定目的，報告有效期和範圍下使用有效。本事務所及其評估人員將不承擔不適當地使用本報告產生的連帶責任。