2007年，雅居樂顯得有些激進。當年上半年雅居樂就拿地多達18幅，土地儲備量比2006年年底時增長52%。那一年是中國樓價瘋狂上漲的一年，同時也是雅居樂大規模圈地的一年。3月，4.76億元購得佛山地皮，17.53億元購得上海地皮；4月，4.3億元購得重慶地皮；9月，8.52億元投得番禺兩塊地皮，2.34億元購得廣東恩平市兩幅土地使用權；12月，9.2億元購得廣州花都4塊地皮。
2008年年底，雅居樂主席陳卓林指出，集團現時持有3125萬平方米的土地儲備，是內地土地儲備最多的地產公司，足夠供集團未來8至10年的發展。
但值得注意的是，雖然雅居樂土地規模在大幅增長，但其全年新增的土地平均樓麵地價隻有600多元/平方米。而就在全國樓市遭遇困難的2008年，資料顯示，雅居樂項目的銷售均價由2007年同期的5942元/平方米增加到8081元/平方米，反而增幅36%。業內人士認為，由於低價拿地，雅居樂旗下項目未來降價空間很大。2008年10月底，雅居樂開始試探性降價。而與此同時，雅居樂當年預期要開的11個樓盤，由於市場環境變化，僅開售4個項目。
被稱為海南地王的雅居樂清水灣無疑是其大手筆之作，這也將在很大程度上決定著雅居樂的資金命運。這塊宣傳中的“風水寶地”對雅居樂而言，是福還是禍還不能定論。不過，開發周期過長的清水灣在雅居樂手裏顯然也遭遇了難產。
短短3年內，清水灣土地溢價已經相當可觀。在業內人不解的猜疑聲中，2008年7月4日晚間，雅居樂發布公告，已與美國投資銀行摩根士丹利（Morgan Stanley）達成協議，將向後者出售海南清水灣綜合度假社區發展項目30%的股權，代價為人民幣52.8億元。當時，雅居樂賣給摩根士丹利的價格是1800元/平方米。
“賣地或出讓股權，不失為地產商過冬的一種方法。雅居樂就是這麼做的。”業內人士分析，雅居樂當時是遇到了資金困難。出讓清水灣股權無疑是為了緩解其資金壓力。2008年9月10日，雅居樂發布中報業績公告，稱公司上半年實現淨利潤44.3億元，主要受出售海南清水灣項目30%權益帶來41.4億元所推動。
然而，雅居樂清水灣的噩夢似乎並沒有因此而結束。近日，市場傳聞雅居樂海南清水灣項目是大摩中國房地產主管蓋斯·彼得森（Garth Peterson）陷入“行賄門”的導火索。因為，該項目是彼得森離職前最後做成的一筆交易項目。雖然雅居樂方麵極力澄清，但是資本市場上，股票仍然以暴跌21.7%還以顏色。“三亞經曆過20世紀90年代的地產泡沫，類似摩根士丹利這樣的投入，風險非常高，大摩已經被雅居樂清水灣項目套牢了。”從事房地產開發的一位行業研究員認為。
就在雅居樂清水灣項目遭遇賄賂醜聞纏身的同時，其另一惠州外資投資項目麵臨被外資要求退還定金的危險，誠信和資金問題暴露無遺，身陷大摩“行賄門”傳聞漩渦，雅居樂頻頻回購公司股票，有投資人士認為，雅居樂大舉回購股份背後顯現的正是對公司發展的焦慮。
截至2008年末，雅居樂未付土地款總額5.16億元，要獲得現金來源，目前雅居樂隻有靠銷售。據統計，2009年1月銷售6.5億元，2月銷售7.18億元，銷售業績同比有所下降。
“雅居樂清水灣畢竟有10年的開發周期，會不會爛尾誰也不敢打包票，有錢的話還是去買成熟小區。”一位來自齊齊哈爾的海南購房者坦言，三亞別墅建得太多，他很擔心會步北海的後塵。10年前，他親眼目睹北海銀灘別墅沒人買，後來變成豬圈。上世紀90年代的海南與北海很相似，而現在是海南的氣候救了海南。不過他認為目前海南已經露出泡沫的苗頭。一位海南當地人認為海南目前已經露出泡沫跡象，“晚上在海口看看小區的樓房有幾單元是亮的就知道海南的泡沫有多大了”。
然而，一位武漢的購房者認為海南再次出現泡沫的概率應當不大，當年那都是去投機的。現在很多人在三亞購房是滿足自己消費，但他表示海南房價的確過高。
“清水灣目前的均價8300元/平方米，而當年拿地的成本僅為245元/平方米。也就是說，這個項目的降價空間很大。而一旦遭遇市場不好或者資金困難，項目就有可能大幅降價。”一位不願透露姓名的業內人士分析認為。
近兩年，雅居樂將投資重點由住宅轉向旅遊地產，在廣東惠州及海南清水灣圈下大量土地，開發集酒店、住宅、高爾夫球場等於一體的旅遊地產項目。清水灣項目和惠州項目均是關係雅居樂未來業績的關鍵項目。旅遊地產的未來對於地產商而言究竟是不是一個好的出路也不可知。富力海南公司營銷副總經理餘子健坦言，旅遊地產對於地產商來說是一個全新的課題，也是一條在探索中的道路。