接著在地圖上以本店為中心，順序畫出半徑如500公尺、1000公尺、5000公尺的圓圈，決定每一圓圈的人口數並計算平均每人的消費額，將畫得的地區，順序分為1、2、3級商圈，了解顧客主要來源的位置，作為積極推廣與促銷的重點。
4.營業分析
在籌設第一家店時，並無本店的曆史資料可供依循，營業人員必須根據附近同行店麵的營運狀況，分析其目前的營業額、營業時間、尖峰時段、座位數目、平均客單價、顧客交易次數、桌椅使用率、對本店的競爭影響比率、衡量當地的消費水平及尖峰用餐時的營業額等等，以得出本店營業麵觀點的營業額預估。
當然依店麵定位所製定的產品銷售百分比，也應再次詳細評估。在以營業額所做的房產損益平衡分析時，必須注意店內的費用產生項目：
●固定成本部分
a管理人員薪資。
b差旅支出。
c勞務費用。
d公用事務費用。
e辦公用品費用。
f修繕保養費用。
h現金盈虧。
g雜項支出。
h預付租金、利息。
i律師會計師費用。
j稅捐。
k保險費。
l管理費。
●變動成本部分
a食品成本。
b包裝成本。
c工作人員薪資。
d勞保費、健保費。
e醫療費。
f市場廣宣費用。
g員工餐飲費用。
h製服費用。
i營運物料支出。
j加盟店的權利金。
k控製兩項成本所能平衡營業額後的營收利潤，考慮可接受的成長幅度及攤還年限，是營運分析中不可缺少的指標。
35.如何進行麵積產能的分析
麵積產能分析是完全以現狀的硬件為背景來評估，就承租或承購的麵積，按草案規劃的結果，經法規法令的檢討後，找出與前兩項之間的平衡點，按麵積、設備量、產能等等，反過來就能推出所支持的營業額的底線，再供前項作複算的參考。
產能分析一般包括下列各因素：
●前5至10年的營業額及年成長率。
●一年中旺季的最尖峰狀況，以每小時營業額表示。
●預估項損益表及利潤分析。
●按產品銷售百分比的ABC表計算產品需求量。
●平均客單價與交易次數的研究。
●店麵的最短營業時間。
●顧客於店內的最長停留時間。
●座位平均周轉率。
●預估座位需求數。
●用餐區、廚房的麵積分析。
●顧客外帶、外送的百分比。
●現況麵積產能評估。
●營業額的二次回歸分析。
●房屋價值與租賃結構反推。
在初步界定用餐與廚房兩區所占麵積及產能後，硬件部分的成本基本可推算出以下項目：
●工程放樣設計費用。
●現場拆除費用。
●室內外裝修費用。
●內外管線接續費用。
●水電空調工程費用。
●結構測試補強費用。
●招牌看板工程費用。
●廚房工程費用。
●營運設備費用。
●桌椅費用。
●原有設備勘用整修費用。
●預備周轉金。
36.如何進行投資規劃的概算
假設投資的淨利率至少必須為16％，而營業額的淨利率必須為5％的情形下：
最低淨利額=固定投資額×16％=總營業額×5％，因此平均來說，為了確保投資回轉情形，第一年度的回轉率應至少3次，也就是說第一年開業後營業額的三分之一是固定投資的界限。
當然土地除了購買之外，租賃也是一種方式，每年租金約為地價的5％左右。百貨公司內的租借場地，各家做法不一，大部分是以抽成來計算。各家雖做法不一，但都必須考慮承租年限的風險性。
37.如何計算投資餐廳的租金和押金
押金的確定方法，雖因屋主而有所不同，但是通常為每月租金的3倍，而租金大約為（地價+房價）×0.5％左右的行情。就屋主而言，房租是其投入資本回收的來源，因此大多數是以不動產的換算法來訂立租金。
租屋開餐廳，固然以能繼續營業為出發點，但也必須了解房租每年必有的漲幅，所以訂定租金的同時，必須考慮每年營業額應有相對的成長。
租金是從毛利額中取出支付的，所以還是要考慮其間的關係。通常毛利額的分配為：員工薪資占30％～35％，淨利額占15％～20％，開辦費占40％～45％。以淨利額為20％的情形來看，房租占營業額的35％～45％，較為合理。