除結構不盡合理之外，我省房地產企業的素質也有待提高。全省1465家開發企業，除703家投資開發外，許多企業根本不具備開發能力，一無相應的資質等級，二無融資能力，甚至連必須的專業技術人員都沒有，呈現良莠不齊魚龍混雜的局麵，這樣的皮包公司上馬房地產開發項目，其後果是不堪設想的。還有某些開發商為逐利，往往采用劣質建材產品、偷工減料、短少麵積等不法手段，所建起的劣質工程項目，極大地損害了消費者的利益，威脅到人民生命財產的安全，同時也使消費者對房地產質量的投訴上升。2000年湖南省對房屋建材質量問題的投訴達1113起，其中質量投訴為777起，占全部投訴的59.8%，並呈明顯上升趨勢，2000年的房屋質量投訴比1998年多了176.99%。因此，必須盡快提高我省房地產開發企業的素質。
此外，房地產經營、管理、中介服務公司的素質也亟待加強。目前我省大多數房屋租賃公司、物業管理公司以及房地產中介服務公司都不太規範，且規模小、素質不高，大多處於散兵遊勇、孤軍作戰的狀態，以粗放型的傳統模式經營管理，執業人員素質差，業務麵窄，水平低，難以形成高效率規範、規模經營，甚至還有少數企業存在著虛假廣告，欺詐消費者，物業管理隻收費不服務，與業主發生糾紛，毆打業主等不法行為，使不少消費者購房時謝絕中介服務或是取消與物業管理公司的合同，另聘管理人員等。若此類公司的素質不提高，將會影響我省房地產業的整體形象。
（二）房地產品內部結構不盡合理
首先是住宅與非住宅產品結構比例不協調。我省2000年共竣工房屋麵積5775536平方米，其中住宅麵積為4703035平方米，住宅占全部房屋竣工麵積的81.43%，非住宅商品房（主要是辦公樓、商業用房）竣工1072501平方米，雖然隻占全部房屋竣工麵積的18.57%，但實際隻銷售出344735平方米，當年積壓727766平方米，空置率為67.86%。而住宅實際銷售達3432842平方米，空置率隻有27.01%。說明我省住宅與非住宅的結構比例失調，非住宅商品房，如辦公樓、商業用房等開發比例過大，數量過多而市場需求不足，造成大量閑置積壓，或即使銷售出去，經營者也因區位不好，競爭激烈等原因而虧損嚴重以至於倒閉。
其次是住宅產品內部結構不合理。2000年我省未銷售出的竣工商品住宅1270193平方米，加上曆年累積下來的空置房，全省商品住宅積壓超過700萬平方米，出現了“有人無房住、有房無人住”的怪現象。這主要是由住宅產品內部結構不合理造成的。一方麵是高檔豪華商品房建得太多，價位太高，長沙市有些樓盤開出了每平方米4000多元的高價、而長沙市民人均可支配收入僅7986元，居民的收入與房價差距太遠，居民隻能望房興歎，而廣大居民急需的中、低價位的經濟適用房則供不應求，成為市場的搶手貨，這一高檔住宅與普通住宅特別是經濟適用房的比例是亟待調整的關係。另一方麵，則是住宅的不同戶型、質量、區位、環境等品種結構的關係需要調整。許多住宅的戶型設計落後，功能分區不明確，居住、起居、廚衛空間狹小、裝修粗糙，不適合人們變化了的需求；也有一些住宅是因為建築質量、建材質量差而銷路不暢，還有一些則是區位不理想，小區周邊環境、內部環境、綠化率、小區管理、生活服務設施、內外交通不配套等而少人問津。此外，住宅產品結構中，還存在著合格產品多，優質產品少，一般產品多，品牌產品少等問題。大多數中小型企業缺乏品牌意識，有了好產品，也不知道以優質名牌產品的形象推向市場，喪失了宣傳產品、樹立企業形象、擴大市場占有率的機會，這都是我省房地產業界各企業應充分重視的問題。
（三）房地產證券化舉步維艱、房地產抵押業務尚未全麵展開
2001年我國解除了對房地產企業上市的禁令，凡具備上市資格的房地產企業經國家證經委審查批準和有關機構的經營輔導即可掛牌上市。2001年全國共有52家上市公司進軍房地產行業，包括大股東變更、資產置換房地產資產、現金受讓房地產資產、投資房地產項目、新設房地產公司、收購房地產企業股權、追加房地產企業注冊資金、委托開發、追加房地產項目資金等9種具體形式，涉及資金27.68億元，其中由上市公司投入達25.64億元。隨著禁令的解除，一些沿海發達地區先後有不少房地產企業乘機上市融資，獲得較好的發展機遇。而到目前為止，湖南30多家上市公司中沒有一戶房地產企業，也沒有房地產抵押貸款證券公司從事房地產產權證券化的業務，使我省房地產企業缺乏一條穩定長期的融資渠道，投資大眾的遊資不能方便地運用於房地產開發，同時，各企業擁有的房地產由於不能將其產權證券化，以盤活其資產而常使其資金禁錮在土地及房產上，限製了企業的發展。
近年，我省房地產消費抵押貸款穩步上升，2001年截至10月底，全省金融機構個人住房消費貸款餘額46.52億元，比年初約增加了12.02億元，增幅達到34.8%，超過了工業、農業、商業、基建及技術改造貸款的增幅，成為新的貸款增長點。但是我省房地產抵押貸款業務仍存在著一些問題，一是貸款業務單一，主要是住房消費信貸，而國外廣泛流行的房屋淨值貸款，第二抵押貸款、逆向貸款、津貼抵押貸款、重疊式貸款、淨值增長抵押貸款等業務都還沒有開展；其二是貸款手續繁瑣，貸款期限短，貸款比例低等問題，使購房者申請貸款不勝其煩，貸款期限短又使其難以承受每月支付的本息，使消費者不敢申請貸款，也有部分消費者由於難於支付過高的首期付款和每月支付的利息而不能申請貸款。房地產住房消費信貸存在的這些問題，製約了我省住宅的有效需求，也就限製了房地產業的大規模發展。
（四）房地產市場體係發育不全，二、三級市場亟待開發
我省房地產市場雖然已經建立起較為完整的市場網絡係統，但根據各地市房地產市場或交易大會的交易情況來看，消費者對商品房的需求主要集中於房地產增量市場（即新建房地產市場）的經濟適用房上，高檔豪華商品房市場因價位太高而需求有限。此外，由於房改房和二手房上市交易存在著較大的障礙，房地產再出售的二、三級市場以及房屋租賃市場既不發育又不規範，說明我省房地產市場體係還存在著結構性失調的問題：其一是房地產增量市場與存量市場不協調，增量市場發育較完善，市場交易活躍、成交量大、範圍廣、效益好，是房地產市場的主體。而存量市場（即舊房或原有房地產交易市場）則欠發育，交易不旺，成交困難，成交量小，範圍亦有限，有購新房意願的消費者，因舊房出售難而難以購置新房，從而限製了增量市場的發展，因此，舊房出售、置換市場亟待建立與完善。其二是增量市場中的不同類型房地產市場結構性失調，辦公樓、商業用房積壓嚴重，可有針對性的控製其產品供應量，高檔豪華商品住宅市場容量有限亦可適當壓縮規模，而經濟適用房適合廣大工薪階層的需求，市場容量大，應擴大其市場供應量。其三是房屋租賃市場不規範，造成地下租賃市場活動猖獗，未經房地產管理部門登記備案的隱形租賃市場大量存在，甚至超過公開租賃的市場量，使國有土地收益大量流失，大約每年使房屋租賃市場70%的國有土地收益流失；同時地下租賃市場還是許多社會問題的根源，成為藏汙納垢之所、違法犯罪分子的窩點和作案場所，是必須嚴厲打擊和取締的不法市場。其四是房地產勞務服務市場配套不齊全，物業管理、房屋維修、裝修等市場不規範，導致業主得不到完善的服務，甚至還損害消費者的切身利益、危及到消費者的生命財產安全，這一類市場也是須進一步健全配套的市場。
第三節湖南省房地產業跨越式發展的機遇與挑戰
盡管湖南省房地產業發展過程中存在著各種各樣的問題和困難，但也麵臨著我國經濟持續穩定發展，國民收入大幅提高，我省工業化、農業產業化戰略的實施、加入WTO、城市化進程加速、城市規模日益擴大等發展機遇，同時也麵臨著上述機遇對我省房地產業提出的挑戰。湖南省房地產業應抓住機遇、迎接挑戰，以實現我省房地產經濟的跨越式發展。
（一）國民經濟持續穩定發展、國民收入提高為我省房地產業發展提供了機遇
房地產業的發展與國民經濟的發展緊密相關，一方麵房地產業是社會經濟和現代化城鄉建設事業發展的產物，沒有發達的社會經濟基礎、沒有較高的社會生產水平和國民收入的支撐，就沒有發達的房地產業；另一方麵，房地產業是國民經濟的基礎產業、先行產業和導向性產業，能為社會經濟發展和人民生活水平的提高提供必需的生產資料和生活資料等物質基礎，兩者的關係是相輔相成、緊密相連的。
改革開放以來，湖南省的社會經濟就一直持續穩定地發展，使我省綜合實力大大增強，社會生產力、國民收入、人民生活水平也有了極大的提高和改善。2001年，全省完成國內生產總值3983億元，較上年增長9%，居全國各省市第12位，國民經濟發展水平處全國中上水平。全社會固定資產投資完成1209億元，增長13.4%；鄉鎮企業實現增加值1448.9億元，增長10.6%；工業技改力度加大，優勢企業的帶動作用進一步增強，高新技術產品產值達606億元，增長21.2%，規模工業經濟效益綜合指數為102.26%，比上年提高8.36個百分點，實現利潤51.67億元，增長48.66%；第三產業特別是文化、旅遊、信息和房地產等新興產業繼續快速發展；全省財政收入完成361.56億元，增長10.03%；全省農民人均純收入2299元，增長4.7%，城鎮居民人均可支配收入達到6780元，增長9%。良好的經濟運行環境、持續增長的國民經濟、快速提高的國民收入，為我省房地產業的發展提供了極好的發展基礎、可靠的財政資金支持和巨大的發展空間。因為經濟越發展，所需要的房地產也就越多，如工廠、辦公樓、商業營業用房、社會公共福利事業、文教衛體等各項事業都需要用地用房；人民收入水平越高，改善住房條件的願望就越強烈，有效需求也就越大，房地產中的主要領域住宅市場發展的機遇和空間也就越大，這就要求我省房地產不僅要在人員、技術、設備各方麵做好準備，其規劃設計思想、科學管理、服務等方麵也應超前，才能適應社會經濟發展、人民生活水平日益提高對房地產提出的高標準新要求，才能應對其挑戰。