第6章 中國金融與地產的圓桌議事 商品房市場的未來
中國未來有兩個基本國情會對房地產市場的供求關係產生決定性影響：
一個國情是人口增長速度變慢，在將來不排除人口負增長的可能，對住房的需求會逐漸減少。在過去的20年，由於改革開放造成人口大範圍流動，實際上很多人在出生地、首次就業地和遷徙地都擁有住房，這部分住房在房主步入老年後會逐漸向市場釋放，隨著老齡化社會的臨近，這部分住房的釋放量會越來越大。
另一個國情是城市化的高峰期已過，對土地的大規模集中需求期也已過去。據國家發改委發布的數據，2009年中國城鎮化率已達46.6%，而1978年隻有17.92%，用了30年時間就完成了歐洲長達兩個世紀的城市化進程。我們能達到多高的城鎮化率呢？70%就差不多了，總不能全部人口都在城鎮吧。
在中國，20世紀80年代是城市化的啟動期，20世紀最後一個10年是城市化快速發展期；21世紀的第一個10年是城市化中期，即頂峰期，第二個10年是城市化的延續前期；到21世紀20年代，城市化步入後期，步伐就會大大放慢。本來，人類社會的城市化是一個自然、漸進的過程，但中國的官僚資本、金融資本和工商業資本為了盡可能在短期獲得超額利潤，加速了城市化步伐，致使城市化高峰提前到來，大大縮短了城市化的行程。
城市化對土地的需求在中期會達到頂峰，這主要是城市的擴張和圍繞城市化服務的工商企業同時擴張造成的。此時的城市化還不徹底，許多半城市化的農民，一邊在城市打工住工棚、住集體宿舍、租住廉價房，一邊在農村又保留有土地和院落，因為老人和孩子還在農村。一旦他們在城市獲得穩定的生活來源，有福利保障，有合法的城市居民身份，就會舉家遷到城市。由於農村的住房是疏散的院落形式，城市住房是密集的高層住宅，城市化後期，大量土地就會被騰出來，這種局麵很快就會到來。
在中國，長期以來為高房價提供理論支撐的一個事實是中國人多地少，這個說法其實站不住腳。如果論人均國土麵積，中國不算多，但也算不上最少。我們不與澳大利亞、俄羅斯、美國這樣人少地多的國家比，與同樣早已工業化和城市化的英國、日本比，就會發現這一說法有明顯紕漏：根據2011年7月CIA《世界概況》對各國人口密度的估計，英國每平方公裏256人，日本335人，而中國是139人。
雖然中國有大約1/3左右的國土麵積是不適合居住或生存條件嚴酷的高原、高寒和荒漠地帶，但英國的條件也並不優越，除英格蘭的低地麵積較多以外，蘇格蘭、威爾士和北愛爾蘭也是山地居多。同樣，日本也有約70%的地方是不適合居住或生存條件不好的山地。說得再遠一點，亞洲的越南、印度、巴基斯坦、韓國、朝鮮、菲律賓、以色列，歐洲的德國、瑞士、意大利、荷蘭等，人口密度都比中國高。
這樣看來，中國的房價應該比英國和日本低才對，可實際情況並非如此。2010年，中國央行一位副行長曾說，北京的房價幾乎趕上了倫敦。[ 《北京房價接近倫敦，即使下跌也不會有金融危機》，《21世紀經濟報道》，2010年3月25日。]還是這一年，一位曾定居日本25年之久的天津僑聯副主席對媒體說，100萬元人民幣，在距離市區20分鍾車程的東京郊區，可以買到一幢三居室，而同樣的價格在北京的郊區都很難買到相同的住房。[ 《北京房價已超日本東京 高房價擠碎“中國夢”》，《中國證券報》，2010年3月3日。]2012年，日本野村控股株式會社的前任董事長在中國一個高層論壇上說，北京房地產的價格收入比已經超過20倍，比東京峰值期的8倍要高得多。[ 《氏家純一：北京房價收入比超過東京峰值》，財新網，2012年3月17日。]中、英、日三國的人均財富狀況又怎樣呢？聯合國開發計劃署《2011年人類發展報告》說，英國人均國民總收入3.33萬美元，日本 3.23萬美元，中國 7476美元。三個國家在全球的排名分別為：英國21位，日本23位，中國94位。中國的房價有什麼理由比這兩個國家的房價高？
還有一個重要事實，就是現代建築技術可以使住宅樓蓋得很高，居民住宅區占地麵積減少，同樣大小的土地麵積可以容納比過去多很多倍的人口。在過去，一個5至6口之家住一處占地300平方米的有院落的平房，我們假定在6000平方米大小的一個村莊，有這樣的院落12個，住有72人，如今當地政府和地產商對這6000平方米的地方進行城市化改造，蓋一棟每層建築麵積2100平方米（其餘的地方作為公共設施空間）的住宅樓，假設有7個單元14套住房（每套150平方米，按5口之家計算），高30層，就可供2100人居住，這等於居住麵積是原來的29倍。