第6章 中國金融與地產的圓桌議事 投機者怎樣在銀行幫助下炒房
銀行為搶占市場份額，常常自行放寬住房貸款標準，用各種手段降低住房按揭首付比例和利率，特別是對多套房和二套房，同樣給予首付額度和利率的優惠。假身份、假財務數據、假公證，甚至假抵押也時常出現。有一家銀行還通過中介公司向從未入境的外國人大量發放住房按揭貸款，一些外國人既無有效居留身份證明，也無所在國家的資產負債資料和聯係方式，所有手續均由中介公司委托律師完成。有些銀行給予中介公司的傭金達到貸款額度的1.8%。
“首付”是購房貸款人實際承擔一部分購房資金的一個金融術語，因為銀行的一般貸款原則是，無論企業還是個人，也無論從事何種商業、生產活動，或是生活需要，如果申請貸款，必須具備一定的自有資金，這是銀行評估貸款人是否具備還款能力的條件之一。但是，這個一般原則在21世紀頭10年的中國金融業，卻被很多銀行拋棄，其動力是個人住房貸款發放得越多，銀行獲取的利潤也就越多。
21世紀第一個10年，中國實際的通貨膨脹率平均每年都以高於4%的速度增長，有些年份甚至高於6%，這一通脹趨勢是20世紀90年代通脹趨勢的延續和惡化。主要原因是政府主導的高速城市化進程直接帶來的房地產業高速發展，中國流通的貨幣同房地產一樣，是泡沫化的。這種通脹局麵反映在銀行就是存款多，資金用不完，有個金融術語叫“流動性泛濫”，也就是社會上貨幣多得泛濫成災。進入21世紀的很長一個階段，經常是銀行求客戶貸款。在對公業務方麵，銀行渴求國有大中型企業從它那裏貸款，經常形成多家銀行競爭一家大客戶的局麵。為了貸款營銷，銀行不惜動用各種政治和社會資源，甚至向這些企業的高層行賄。這種局麵同20世紀70年代至90年代的資金緊缺時代完全是兩個世界。在個人貸款業務中，能給銀行帶來可觀利潤的就是住房貸款。在這些年份，銀行監管部門規定的住房貸款首付比例隻有20%，為了充分使用過剩的資金，獲取盡可能高的利潤，銀行在實際執行中往往會將首付比例下調至10%。
到房地產的瘋狂年份，比如2006年至2009年，許多銀行都在私下執行著“零首付”的貸款政策。零首付的意思是，如果這套房子的總價是300萬元，銀行可以按照300萬元的房價總額給你提供全額度貸款，不需要你自己掏一分錢的房價款，此後，你隻要按月向銀行付貸款本息就行了。許多炒房者就是利用低首付，甚至零首付的貸款資金炒房的。
這些炒房人通常采用連環抵押的投機方式貸款，即用一家銀行的貸款購買一套房子後，再用這套房子作抵押在另外一家銀行申請第二套房子的貸款，當然，前提是前一套房子已經升值。如此循環，甚至可以貸款買到3~4套房子。如果房價在幾個月內有可觀的漲幅，比如20%~30%，他們就會迅速將手中的某套房子或者全部房子變現，然後繼續以同樣的手段在銀行貸款炒房。這些人炒作的往往是新樓盤，也就是“一手房”，運氣好的時候，也就是樓盤比較“熱”，政府和開發商共同製造的賣點較多，半年轉手，就能獲得非常可觀的收益。可以想象，一個房地產的炒家，手裏隻要有不到50萬元的資金，在房地產升幅比較快的情況下，有銀行給予的零首付貸款，再利用連環抵押的方式同時炒作兩三套房產，不用5年，他的個人資產就會達到千萬元以上。在銀行的幫助下，炒房者用這種手段快速賺錢其實也是掠奪社會財富的一種方式，因為他推高了房價，製造了房地產泡沫。銀行的行為無疑是助紂為虐。
利用銀行貸款，就是利用了金融杠杆，比如，買一套總價款300萬元的住房，首付10%就是30萬元，貸款90%即270萬元，這300萬元就是30萬元的10倍，這10倍就是金融的杠杆率。如果銀行的貸款是“零首付”，杠杆率就是無窮大。