第2章 金融家左右了政治家 美國扶助國民住房的曆史長達百年
次貸危機主要就是次級住房抵押貸款危機，因此就不得不談到美國長達百年的住房政策演變過程。
美國政府扶助國民住房的曆史十分漫長，但在中國，關於美國住房政策的曆史資料大多是零星的。所幸的是，美國學者阿列克斯·施瓦茲（Alex F.Schwartz）的專著《美國住房政策》為我們研究美國的住房政策提供了比較真實的資料。但書中所述均為20世紀以來的事，20世紀之前100多年的美國住房政策書中並未提及。
在這裏，我根據阿列克斯·施瓦茲提供的資料，並按照自己的理解，對美國住房政策的曆史變遷做了一個梳理歸納，以類似“年表”的形式簡要介紹給讀者。
美國政府扶助公民住房的政策由來已久，其內容是多方麵的。例如，建造公共住房、聯邦資助開發私有出租房、為低收入家庭開發商品房、向低收入家庭提供租房券（Rental Voucher）幫助獲取私人出租房、低收入家庭的住房稅收補貼、政府支持的與金融機構隔絕的住房信貸資助等等。
美國的住房政策不僅關注住房本身，房屋質量和居住環境也是政策關注的重要內容。政府的目標或願望不隻是為了改善住房，像防止傳染性疾病、維護社區和諧、增進友好相處、促進精神健康等，均在考慮之列。這些思想在19世紀後期和20世紀早期的政策中都有體現。
1929年經濟危機後的大蕭條，雖然發生了住房和房貸危機，卻孕育了美國的住房新政：1932年7月，胡佛政府通過《聯邦住房借貸銀行法案》，並建立聯邦住房貸款委員會係統。隨後，羅斯福政府實行住房新政，1933年6月頒布《有房戶借貸法案》，並設立有房戶借貸公司（HOLC）。1934年通過《全國住房法案》，並據此設立聯邦住房管理局（FHA）。1937年設立公共住房項目，這是美國最重要的低收入住房資助項目，是新政期間最後通過的重要立法。1938年又推出新的改革，成立房利美。自此，美國的公共住房政策逐漸完善。
這些新政解決的問題包括：擴大住房資金來源，增加市場住房貸款供給，盡量滿足住房抵押貸款需求；延長貸款期限，緩解購房者還款壓力；實行固定利率、分期付款的住房抵押貸款製度；建立住房抵押貸款保險和二級住房抵押貸款市場等。
20世紀30年代末，聯邦政府建立了住房信貸體製。這一體製由兩個互不交叉的住房信貸係統組成。其中較大的一個係統是以儲蓄與貸款協會（Savings and Loan Associations）和共同儲蓄銀行（Mutual Savings Banks）為主，稱為“Thrifts”；另一個係統則由與聯邦住房管理局保險的住房貸款相關的機構組成。兩個住房信貸係統被稱為“雙重房貸係統”。Thrifts的主要職能是推動實現政府的住房公共政策目標，它不以營利為目的，在體製和運作上，同美國的金融係統是隔離的。
1949年是美國住房政策持續改進的重要年份，這一年，國會在通過的《住房法案》序言裏，宣布了它的住房目標：“讓每一個家庭都能在適宜的居住環境裏擁有一個舒適的家。”與過去不同的是，特殊人群的需求開始受到政府關注，有些住房開發項目專門為特定收入的個人或家庭，或者有特殊需求的人群如老年人、無家可歸者、殘疾人、艾滋病患者、精神病患者等提供服務。
美國推動公共住房發展的機構與組織也是多元的，既有政府機構，也有民間組織，它們的服務包括財政資金援助、專項基金籌措、項目開發與居民購房融資、社區協調發展等住房發展工作，以及與住房直接相關的社區建設和管理事務。美國住房與城市發展部（Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD）[ 美國住房與城市發展部於1965年通過合並政府原有機構而成立。其職責主要是為美國國民建立一個合理的住房體係和合適的居住環境，通過其抵押貸款擔保方案為中低收入家庭擁有住房提供擔保，在支持居民獲得房屋所有權方麵起到了重要作用。1937年，美國政府頒布了《住房法》。1965年，頒布《住房和城市發展部法》，成立內閣級的機構HUD。]全權負責全國的絕大多數住房項目。