王珮琦[1]
豐台區作為全市典型的城鄉接合部地區，老舊小區較多。經初步調查統計，全區現有老舊小區286個，分布於全區15個街道的106各社區。為進一步加強和創新社會管理工作，近年來，豐台區委區政府投巨資下大力對老舊小區加以改造，但因老舊小區在規劃設計上的先天不足和曆史欠賬較多，改造後的小區仍不能完全滿足居民的生活需求。如何建立老舊小區改造後的長效管理機製，防止老舊小區髒亂差現象的嚴重反彈成為老舊小區改造後麵臨的一大管理課題。為此，近年來，豐台區委社會工委、區社會辦會同區房管局、區委區政府研究室等部門聯合進行了認真的調研。
調研報告首先分析了老舊小區管理存在的問題及形成原因，共有四個方麵：①老舊小區的管理無章可循、無策可依。②老舊小區的產權關係複雜、職責不清。③老舊小區的維護資金不足，管理缺位。④老舊小區的代管機構能力有限，難以有效管理。總結歸納出出了全區目前已有的四種老舊小區管理模式：①直管公房管理型。②居民自治管理型。③準物業公司管理型。④“多位一體”管理型。並對今後老舊小區管理提出了五點思考及建議：①製定物業公司接管老舊小區的優惠政策。②製定社區物業自治管理的扶持政策。③製定以獎代補政策的激勵政策。④製定老舊小區的物業服務費標準政策。⑤製定老舊小區改造和管理的資金籌集政策。
一、老舊小區概況
參照北京市2008年環境建設任務書中的相關規定，老舊小區通常指1990年以前建成的無產權或多產權且無物業管理的、擁有三棟樓以上規模的住宅小區。經區社會辦調查統計，豐台區現有老舊小區286個，分布於全區15個街道（方莊地區辦事處上報無老舊小區）的106各社區，涉及居民13.93萬戶，40.45萬人，其中常住人口32.48萬，流動人口7.97萬，比例接近4∶1。
這些老舊小區一般是在福利分房製度下形成的，最早的建成於20世紀50年代，依小區類型劃分共4類即：單位型132個，占比46.2%；單位型加散居居民型91個，占比31.8%；散居居民型37個，占比12.9%；農居混雜型26個，占比9.1%。依房屋產權劃分共3類即：獨家產權單位138個，占比48.3%；多家產權單位的127個，占比44.4%；無產權的21個，占比7.3%。
目前老舊小區約占地6.6平方公裏，但能提供給社區用於辦公和服務用房的麵積僅為1.2萬平方米。居民年繳費最多的為156元\/年\/戶，多用於保潔，極少數還用於保安或樓道照明。
近年來，區政府投巨資、下大力對老舊小區加以改造，改善了環境，完善了部分設施，但因小區在規劃設計上的先天不足和曆史欠賬較多，改造後的小區仍不能完全滿足居民的生活需求，衛生保潔、停車管理、綠化養護和社區治安等管理問題群眾反映仍然強烈。
老舊小區管理的缺失，導致了小區改造整治後的成果難以鞏固，不同程度地出現了“一年出新，兩年回潮，三年髒亂差”的現象，引起居民群眾的不滿。而如何建立老舊小區改造後的長效管理機製，防止老舊小區髒亂差現象的嚴重反彈成為老舊小區改造後麵臨的一大管理課題。
二、老舊小區管理存在的問題及形成原因
據《豐台區老舊小區改造與管理調研工作方案》統計調查問卷顯示，71.6%的社區居民對於老舊小區現狀表示不滿意或不太滿意。在目前小區急需解決的問題中，被調查群體的需求依次為：衛生保潔69.8%、規範停車管理58.9%、綠化養護58.8%、提高社區治安水平56.8%、消除安全隱患36.5%、房屋維修和管理34.0%、完善水、電、氣、暖配套設施18.4%，其中希望提高衛生保潔水平的占69.8%，超過2\/3。此外，還有部分被調查群眾認為：加強小區外來人口管理、增加小區門衛、增加居民活動場所和便民服務設施也是亟待解決的問題。造成老舊小區上述問題的原因包括以下幾點。
（一）老舊小區的管理無章可循、無策可依
目前新建小區的管理一般適用於《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋修繕管理規定》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《北京市住宅小區物業管理辦法》等法律、法規。雖然《物業管理條例》（國務院令第504號）中第三十四條中有提到老舊小區的管理問題，但是沒有專門的法律法規作為老舊小區管理的明確規定和操作辦法，致使老舊小區不論是改造還是管理，都缺乏有力的法規和政策支撐。