城鎮化的核心問題就是農民轉為城市市民，在這個過程中永遠繞不開兩個問題：戶籍改革和土地製度。新型城鎮化主要是以農民市民化為重點的土地、戶籍等相關改革，放棄農村的土地意味著要換來城市市民的同等待遇，這事關城鎮化改革的成敗。
一、我國戶籍製度和土地製度存在的問題
戶籍製度在我國由來已久，早在戰國時期，商鞅就提出了戶籍製度，目的是為了限製人口的流動，將百姓限製在當地的土地上進行生產，有助於社會的穩定。建國以後，我國仍然延續了戶籍製度。而且為了優先發展城市，采取了城鄉二元戶籍管理製度，限製城鄉之間人口的流動。如今雖然戶籍製度幾經改革，居民可以在城鄉之間流動，但如今的戶籍已經不單單是一個管理人口的工具，其背後附加著很多福利。正是這種福利的差異，使得農民工仍然難以真正融入城市，轉變為市民，戶籍就是攔在農民和市民之間的一道門檻，讓農民工難以逾越。直接影響了我國城市化的進程。據相關統計顯示，如果以常住人口計算，我國城鎮化率已經突破了50%，但如果按照有城鎮戶籍的人數，按照政府提供的教育、醫療、社會保障等公共服務水平來說，中國的城鎮化率大概隻有35%—36%。遠低於世界52%的平均水平。目前，在城鎮打工的2.6億的農民工中，真正在城市購房的還不足1%，大約有1.59億在城市工作半年以上的農民工及其家屬是處於“半市民化”狀態。
城鎮化的另一個難點是土地製度改革。這主要表現在以下兩方麵：
一是農村土地集體所有製與土地國家所有製主體之間的關係不平等。土地國家所有製主體是國家（政府），是強勢的一方，土地集體所有製的主體是村鎮經濟組織，是弱勢的一方。因而往往導致國家（政府）不顧農民的利益強製性地以較低的價格征收農民的土地。這也是中國農村城鎮化道路中土地的城鎮化大大快於農民的城鎮化的主要原因之一，從而也是使很多失地農民找不到工作陷入更貧困境況的主要原因之一。主體之間不平等關係還導致了農村用地跟城市用地沒有做到同地、同權、同價，農民付出了土地，卻沒有享受到土地增值的利益，城鄉居民收入差距不斷擴大。
二是農村土地集體所有製的產權關係不明晰，從而不利於土地的流轉和規模經營，影響到農村城鎮化進程。就農村土地集體所有製而言，在法律上其產權關係是清晰的，是屬於集體的，但是“集體”既不是國家，也不是農民個人，土地集體所有權主體沒有真正的法人代表，從而削弱了集體經濟的獨立性，影響到農村城鎮化道路中集體對土地有效合理的統一規劃和使用，並加劇了農用土地的減少和流失。雖然中央已經明確規定土地承包經營權30年穩定不變，並明確規定了承包經營權的多項權能，允許其流轉。但是中央規定的家庭承包經營權的期限和各項權能並沒有真正落實，農民對自己已有的權利不放心，從而不敢放心大膽地舍棄土地，進入城市。二、我國戶籍製度改革的方向
戶籍改革看似簡單，但要厘清戶籍製度背後的各項福利就非常的困難，是一項極為複雜的工程。如果戶籍繼續和社保、就業、醫療、教育的機會密切相關，進程的農民還是無法真正的融入城市。戶籍改革必須要朝著以下三方麵進行：
（一）去利益化
從結構上講，戶籍製度作為特定的社會控製手段，也是社會的必需。在功能上，本來隻限於戶口登記、管理等。不是戶口遷移決定人口流動，而是人口流動決定戶口遷移。但根植於計劃經濟背景下的中國現行戶籍製度除了承擔其應有的內在功能之外，還承擔了諸如身份認同、資源分配等外在功能。正因為與權利掛鉤，與分享社會經濟成果和利益交織，使得戶籍成為國人頂禮膜拜、疲於奔命的東西，由此還衍生出對婚姻家庭領域、教育、政治上的尋租行為。所以，戶籍改革本身並不複雜，但附加在戶籍製度之上的相關社會經濟政策以及由此形成的社會利益分配格局卻是錯綜複雜的。不研究解決好相關的社會經濟政策問題，戶籍管理製度改革將難以穩步推進。因此，國務院應綜合協調有關部門對計劃生育、最低生活保障、社會保險、義務教育，特別是農村土地承包和集體經濟收益分配等與戶籍改革相關的現行法律法規政策進行一次全麵清理，並製定出相應的修改和過渡性措施，徹底祛除嵌入在戶籍製度中的各種利益分配製度，還戶籍管理本來麵目。
（二）城鄉一元化
從實質上看，戶籍的魅力不在於它區分了農民和市民，不在於它劃分了鄉村與城市，而在於隱藏其背後的權利資源分配體係。戶籍製度的改革和城市化的推進就是要打破掛在戶籍名義下的各種權利壁壘，摧毀以戶籍管製為基礎的城鄉分治的二元經濟結構。戶籍製度改革能否徹底的主要問題不在戶籍製度本身和戶口遷移製度，也不在公安機關，關鍵要看相關製度、相關部門是否能夠實行配套改革。隻要就業、教育、住房、社會保障等各方麵真正一視同仁，不分地區、不分戶口性質，才能真正打破城鄉二元經濟格局。隻有相關方麵順應形勢及時改革，戶籍管理製度的改革才具有實際意義。