1990年，國務院發布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對國有土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押做了係統規定。根據規定，居住用地年限為70年；工業用地和教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；商業、旅遊、娛樂用地年限最短，為40年。當事人可在合同中約定不超過法定期限的年期，土地使用權期滿後，使用權人應當按例歸還土地。土地使用權轉讓的原則還包括，國有土地使用權可在不同使用者間依法轉讓，但政府與土地使用者間的出讓法律關係不變。若土地使用權價格明顯低於市場價格，市、縣人民政府有優先購買權。至此，與我國房地產業有密切關係的土地基本製度走向台前。
1991年開始，上海借鑒新加坡中央公積金製度，在全國率先出台住房公積金。作為國有企業和私營企業職工的長期住房儲金，住房公積金具有強製性、互助性、保障性特點，尤其是公積金“個人積累製”的模式，在當時國情下發揮了強大的互助功能，使人們能以“涓涓流水，彙入長河”的歸集辦法，將儲於自己名下的公積金用於購買、建造、翻建、大修自住住房。
官方統計數字顯示，截至2007年年底，住房公積金實際繳存職工人數718791萬人，繳存總額1623030億元，累計為83004萬戶職工家庭發放個人住房貸款856590億元，累計扶持4200多萬職工改善了住房條件。雖然這項製度也暴露了政策設計上的缺陷，但它的建立還是提高了國民性住房的消費支付能力。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992-1995年）1992年，房改全麵啟動。住房公積金製度全麵啟動。隨著鄧小平南方談話精神的深入人心，我國許多地區驟然掀起了房地產熱潮。房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達1469%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局麵，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫，在“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”的誘惑下，全國各地的淘金者以不同方式來到海南，推動房價從1988年海南建省之初的每平方米1350元，猛漲到1992年的每平方米5000元。地產泡沫期間，大到四大銀行的巨額資金，小到鄉鎮企業的幾萬資本，都以瘋狂的手段推高著地價、房價的雙雙攀升。當年，海南城市人口僅100多萬，房地產公司就達13萬家，平均每80人中就有一人開地產公司。隨著泡沫產生的破碎作用，絕大多數銀行被綁架為“爛尾樓”的債務人，就連生意天才李書福也難逃厄運受損3000萬元。隻有像潘石屹這樣對風險有所覺察的少數開發商才得以抽身而退。這一年海南的地產泡沫，無疑成為了中國房地產史上教訓極為慘痛的反麵教材。
1993年“安居工程”開始啟動。1993年6月24日，中共中央、國務院印發《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，首次針對房地產泡沫出台16條調控措施，開始對房地產市場進行大規模清理整頓。在16條中，國務院要求建設部牽頭土地、工商、稅務等部門對房地產開發企業展開全麵檢查；對金融機構和土地部門開辦的房地產開發企業限令其脫鉤；對注冊資金虛假、沒有開發能力及偷稅漏稅的經營單位予以查處；對所有房地產開發公司都要求其承擔20%以上微利居民住宅建設任務，如果購地後一年內投入的開發資金不足購地費的25%，立即收回土地。此前，國家宣布終止房地產公司上市，對銀行資金進入房地產采取了釜底抽薪。宏觀經濟調控後，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經曆一段時間的低迷之後才開始複蘇。
1994年，上海開始實施藍印戶口製度。藍印戶口是指在上海投資、購買商品住宅或被上海市屬單位聘用的外埠來滬人員，在具備一定條件下，經公安機關批準登記後加蓋藍色印章，以示戶籍關係的戶口憑證。這是上海對外來常住人口首次實行的戶籍鬆動政策。作為當年藍印戶口的第一人，上海斯爾麗服飾有限公司董事長邵聯勤花170萬元購得浦東金楊新村兩套商品房後，順利地由浙江人變成“上海人”。客觀地說，外埠居民按定量款項購買上海部分地區商品房後可獲上海市民待遇的政策，不僅掀起了購房移民潮，同時也引發上海首輪房地產開發熱。直到2002年，隨著藍印戶口的取消，上海購房移民的曆史才得以終結。