（三）工業用地分期分階段出讓模式分階段出讓模式與彈性出讓模式類似，即由政府設定總出讓年期（２０～５０年不定）和先期出讓年期（一般為６年），先期出讓到期後，政府根據評估情況決定是否按照總年期繼續供地。如安徽合肥將工業用地出讓年限劃分為兩個階段，根據企業類型分別確立為“６年＋１４年”“６年＋２４年”“６年＋３４年”和“６年基於企業生命周期的工業用地政策創新８３＋４４年”等。即首期出讓年期為６年，６年期滿後由項目所在地政府進行用地效益評估，通過評估的，按照剩餘年期（１４年、２４年、３４年、４４年）繼續出讓。未通過評估的，限期整改（不超過２年，整改期可租賃），通過後可繼續出讓，仍未通過的，依法收回土地使用權。杭州則采取工業用地分期分階段出讓方式，出讓年限原則上按照３０年設定，首期出讓年限為６年，期滿經考核評價達標後可以續簽剩餘２４年出讓合同。
（四）工業用地直接租賃模式工業用地租賃也是工業用地供應的一種重要方式，可分為短期租賃和長期租賃兩種模式。如北京市設定工業用地租賃年限一般為１０年，期限屆滿時，用地單位若達到入區時承諾的經濟指標，可申請續租。廣東佛山按照具體情況對工業用地實行短期租賃和長期租賃：短期租賃不低於６個月且不超過５年；長期租賃不超過法定同類用途土地出讓最高年期，一般不超過２０年，且長期租賃采取年租製，按年繳納租金，並可分期調整租金。山東壽光提出工業用地租賃年期為１０～２０年，具體租賃年期根據產業生命周期確定，綜合考慮企業盈利能力、納稅情況、吸納就業、投資狀況等方麵，承租方在合同約定的租賃期期間可以建造永久性建築、轉租和抵押。
（五）工業用地代建廠房供應模式工業廠房可以在很大程度上提高工業用地利用集約水平。因此，在供地階段直接以代建廠房的模式供應工業用地成為一些地區探索的方向。如杭州市鼓勵開發區建設標準廠房，標準廠房可分幢、分層轉讓，中小企業原則上通過標準廠房解決生產用房；北京市則采取由建設方通過出讓或直接租賃方式取得工業用地國有建設用地使用權，建設標準廠房或者按照產業要求定製廠房，將廠房出租給入區企業。
從以上典型地區工業用地供應政策的實踐探索來看，其核心都是采取差別化、多樣化的彈性供地策略，通過尋找最合適的供地年期來提高供地效率，這些都為我國工業用地政策改革提供了有益的探索。然而，各地區的政策呈現出的一個共同不足就是並沒有針對不同生命周期的用地企業製定更精準的供地年期，缺乏分類指導。其根源在於缺少對企業生命周期的科學測算。鑒於此，本研究基於對南通市工業企業類型劃分及抽樣問卷調研數據，結合現金流組合分析等方法，測算南通市各類型工業企業的生命周期，為我國工業用地精準化供應、精細化管理和科學化政策創新提供決策參考。
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三、工業企業生命周期測算（一）企業生命周期理論企業生命周期理論最早是由馬森·海爾瑞（１９５９）提出的，他認為企業的發展符合生物學中的成長曲線並會出現停滯、消亡等現象［１６］。之後，哥德納（１９６５）進一步指出企業的生命周期有其特殊性，主要表現在：（１）企業的發展具有不可預期性；（２）企業的發展過程中可能會出現一個相對停滯的階段；（３）企業的消亡可以通過變革實現再生從而開始一個新的生命周期［１７］。美國著名管理學家伊查克·愛迪斯將企業生命周期分為成長階段和老化階段，並將兩個階段進行細分，主要包括初創期、成長期、成熟期和衰退期。而我國著名經濟學家陳佳貴則將企業按規模分為大中型企業和小型企業兩種，並把企業生命周期分為孕育期、求生存期、高速發展期、成熟期和蛻變期［１８］。
（二）研究區概況南通市位於江蘇省東南部，長江三角洲北翼，是中國首批對外開放的１４個沿海城市之一。工業在南通的經濟發展中扮演著重要的角色。雖然近年來南通市在不斷進行產業結構的轉型優化，但工業依然在南通市的ＧＤＰ中占據重要地位，２０１７年南通市三產結構為４．９∶４７．１∶４８．０。因此，在供給側結構性改革去產能背景下，探索南通這樣工業依然在產值中占較大比重城市的工業用地供應政策，對於其他城市以及我國的工業用地政策改革都具有典型借鑒意義。
（三）數據來源及研究方法１．數據來源本研究的數據主要來自四個方麵。一是通過南通市不同行業及規模類型的企業數量、企業供地年份、退出或低產企業數量及類型等數據，根據企業實際進入退出時間計算生命周期；二是通過實地調研和座談獲得開發區管委會對不同行業、不同規模的工業企業生命周期的經驗估計作為判斷生命周期的參考；三是從園區層麵和用地企業層麵分別設計調查問卷，獲取園區企業類型、企業用地效益、取得及退出時間等數據；四是查詢上市工業企業的財務報表，獲取不同規模企業的現金流結構、企業利潤表。
基於企業生命周期的工業用地政策創新８５２．研究方法（１）結構性訪談法結構性訪談是按照統一的標準和方法隨機抽樣，對訪問者提出的問題、次序、方式以及對訪談者回答的記錄方式完全統一的調查方法。通過對地方國土單位人員的結構性訪談，獲得地方政府對不同行業、不同規模的工業企業生命周期的經驗估計值以及彈性供地方式對地方國土管理的影響；通過對工業企業進行訪談，獲得企業對供地年限的意願以及調整供地政策後對企業的影響。
（２）現金流組合分析法現金流組合分析法最早由Ｄｉｃｋｉｎｓｏｎ提出。主要是根據企業經營現金流、投資現金流和融資現金流的不同組合來劃分企業生命周期。經營現金流提供了公司現有資產向未來提供現金流的數量和風險等相關信息。在企業生命周期的早期，因為要推出產品需要支付大量的現金，隨著成長階段的進展，經營活動的盈利狀況不斷改善，開始產生正的現金流。然而，此時公司預期未來會有更多的銷售收入，從而需要更多的現金來支持其應收賬款和存貨的增加，因此，淨收益通常比營業現金流更早地由負變正。在導入期，營業現金流是負的，在成長期和成熟期是正的，在衰退期是負的，在淘汰期是不確定的。
投資現金流反映了與公司未來的投資機會相關的信息。投資現金流在導入期和增長期為負值，在成熟期也為負值，反映企業具有潛在的有前景的投資機會；在衰退期為正值，反映企業投資不足，增長機會少。
融資現金流提供了公司資產產生現金流償還現有債務和公司獲得資金的能力。在導入期和增長期，融資現金流是正的，因為企業內部通過盈餘提供的融資在這個階段是非常有限的，必須借助外部融資來維持發展。成熟期是負的，體現公司可以從內部融資維持企業的發展，成熟期富裕的營業現金流也提供了企業歸還借貸的能力；在衰退期可能是正的（體現清算的活動），可能是負的（體現借貸的繼續）。
（３）增長率法增長率法即以產品銷售量的年增長率來劃分產品的生命周期的各階段，通常以其主營業務來計。參考相關研究，基於主營業收入增長率的企業生命周期劃分標準如表１所示。
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表１基於主營業收入增長率的企業生命周期劃分生命周期主營業務收入增長率（連續３年）早期成長期－２０％～３５％加速成長期５０％～８５％穩定成長期２５％～５０％成熟期－２０％～２５％衰退期小於０％３．工業企業類型劃定（１）工業企業行業劃定由於不同工業行業細分企業的生命周期差異較大，因此在進行企業生命周期測算前應對工業企業按行業進行細分。而國家統計局認定，在國家標準《國民經濟行業分類》（ＧＢ／Ｔ４７５４—２０１１）中，行業代碼前兩位為０６～４６的企業就屬於工業企業。本研究以此作為工業企業劃分的依據，將工業企業按行業劃分為采礦業、製造業，電力、熱力、燃氣及水生產，供應業３大類以及煤炭開采和洗選業，農副產品加工業，電力、熱力生產和供應業等４１小類。
（２）工業企業規模劃定不同規模企業其在生命周期上也存在顯著差異，因此企業規模也是生命周期測算應考慮的重要因素。本研究根據《中華人民共和國中小企業促進法》和《國務院關於進一步促進中小企業發展的若幹意見》對工業企業規模劃分標準，將工業企業規模劃分為大型、中型、小型、微型四種，如表２所示。
表２工業企業規模劃分企業規模從業人員（人）營業收入（萬元）大型企業犡≥１０００犢≥４００００中型企業３００≤犡＜１０００２０００≤犢＜４００００小型企業２０≤犡＜３００３００≤犢＜２０００微型企業犡＜２０犢＜３００４．南通市工業企業生命周期測算結果通過對問卷調查結果進行整理分析，並結合現金流組合分析法和增長率法，測算出的南通市分工業行業、分企業規模的工業企業生命周期如表３所示。
基於企業生命周期的工業用地政策創新８７表３南通市工業企業生命周期測算結果單位：年行業分類大型企業中型企業小型企業微型企業農副產品加工業２３．６１７．６１３．１７．９食品製造業２４．９１７．４１２．３７．２酒、飲料和精製茶製造業３３．１１９．４１２．９８．３煙草製造業２６．８１８．９１２．６１０．６紡織業２７．５１８．９１１．７７．４紡織服裝、服飾業２６．２１５．３１１．９７．１皮革、皮毛、羽毛及製鞋業２１．９１７．４１０．８８．６木材加工和木、竹、藤、棕、草製品業２３．１１５．７１２．９６．２家具製造業２４．９１９．７１２．３７．４造紙及紙製品業２３．７１７．１１０．２８．９印刷業和記錄媒體的複製２４．１２０．２１４．１７．８文教、工美、體育和娛樂用品製造業２３．６１６．１１２．９８．９石油加工、煉焦和核燃料加工業２６．８１９．５１１．９８．７化學原料及化學製品製造業２７．５１７１３．１６．１醫藥製造業３１．５２１１２．４９化學纖維製造業２４．８１７．４１１．６８橡膠和塑料製品業２６．３１８．２１３．４７．１非金屬礦物製品業２５．２１５．８１３．１６．９黑色金屬冶煉及壓延加工業２７．８１７．６１１７．６有色金屬冶煉及壓延加工業２６．７１９．１１３．３８．１金屬製品業２３．２１７．４１３７．２通用設備製造業２８．９２０．３１３．８８．２專用設備製造業２５．９２０．２１４６．３汽車製造業２８．７１６．３１２．５８．６鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備製造業２８．１１７．２１３．９６．４電氣機械和器材製造業２４．７１８．１１２．９９．７計算機、通信和其他電子設備製造業２４．２１７１２．７７．６８土地經濟研究（９）２０１８（１）８
續表行業分類大型企業中型企業小型企業微型企業儀器儀表製造業２８．４１８．９１１．６８其他製造業２４．７１８．５１１．３７．９廢棄資源綜合利用業２２１７．１１１．４８．２金屬製品、機械和設備修理業２０．８１６．３１１．８７．６從計算結果來看，雖然南通市不同工業企業生命周期存在明顯差異，但無論是從行業分類還是從規模分類，其生命周期都遠遠低於工業用地５０年的供地年期。其中，生命周期較長的大型酒、飲料和精製茶製造業，大型醫藥製造業，大型儀器儀表等設備製造業也分別僅為３３．１年、３１．５年和２８．４年，而生命周期短的微型化學原料及化學製品製造業、橡膠和塑料製品業企業、金屬製品業則平均分別隻有６．１年、７．１年和７．２年。若不論企業規模，單從行業類型來看，酒、飲料和精製茶製造業，醫藥製造業平均生命周期最長，約為１８．５年。通用製造業、煙草製造業其次，分別為１７．８年和１７．２年。而金屬製品、機械和設備修理業則最短，約為１４年。廢棄資源綜合利用業，橡膠和塑料製品業，皮革、皮毛、羽毛及製鞋業，木材加工和木、竹、藤、棕、草製品業為１５年。若不論行業類型，單從企業規模來看，南通市大型企業平均生命周期為２５．８年，中型企業平均生命周期為１８年，小型企業平均生命周期為１２．５年，微型企業平均生命周期為７．８年。
四、基於生命周期的工業用地政策創新上述研究在對當前我國典型地區工業用地供地政策係統梳理分類的基礎上，結合企業生命周期理論，以江蘇省南通市為例，通過問卷調查、現金流組合分析法、增長率法等方法，測算出了南通市不同行業類型和規模類型工業企業的生命周期。基於測算結果，對於南通市以及未來我國工業用地政策創新的路徑主要有以下政策建議。
（一）實行多元化、差別化工業用地供地政策根據工業企業規模，對於大型企業，可製定彈性年期出讓政策，出讓周期可設置為３０～５０年。以南通市為例，其大型企業的生命周期處在２０～３０年間，因此針對２０年生命周期以上的大型企業可采用３０年出讓方式供地；而現行５０年的出讓周期可以用於一些政府重點扶持的大型科技創新型企業或者可吸引外資基於企業生命周期的工業用地政策創新８９投資的優質外資企業等。
對於大中型企業，可製定２０年期的先租後讓與租讓結合的工業用地供地政策。同樣以南通市測算結果為例，大部分中型企業的平均生命周期在１５～２０年，因此針對生命周期超過１５年的大中型企業可采用２０年先租後讓與租讓結合的方式供地。結合南通市的情況，可將第一次租期設定為１０年，如果按照合同規定的要求生產經營狀況良好，可采用出讓的方式供應剩餘年期的土地，剩餘年期到期後，如企業生產經營狀況良好，能夠達到甚至超過設置的門檻條件，可采用２０年直接出讓的方式供地。
對於小型企業，可以製定主要以租賃方式供地的政策。例如南通市小型企業的生命周期在１０～１５年，因此建議對這些小型企業采取租賃給其土地或者標準廠房的方式供地，租賃周期可先設置為１０年，租期滿後經企業申請，對其進行各項指標考核合格後可考慮給其續租。
而對於微型企業，根據測算結果，由於其生命周期基本都在６～９年，因此在供地政策上應與小型企業一樣，采用土地租賃的方式給其供地。由於小型企業設置的是１０年租期，因此微型企業租期可設置為５年，期滿後根據考核情況決定對其是否續租。
其他可參照測算結果，對不同行業類型的工業企業製定更為細化的工業用地供應年期。
（二）工業用地供應政策改革應遵循先試點後推廣原則雖然落實先租後讓、彈性年期出讓等差別化供地方式對工業用地管理肯定是利大於弊，但由於新的工業用地供應方式增加了經營風險———企業的經營始終具有相當的不確定性，必有部分企業無法確定未來是否能達到地方政府設定的標準。因此，企業將承擔可能無法繼續在原址經營的風險，以及因此而引發的一些沉沒成本。首先，隨著先租後讓政策的推廣，可供工業用地逐年減少，由租賃轉出讓的土地價格有可能根據當年的市場價格確定而非最初的市場價格，這可能導致企業多支出了購買土地的價款，抵消甚至超過“直接出讓”所獲得的收益。其次，先租後讓的土地可能無法抵押，對企業融資有一定的影響。最後從手續上來說，差別化供地比直接出讓方式煩瑣，這些問題在政策實施初期都將一定程度影響地區的招商引資。
鑒於這些初期弊端，可先選取條件較好、對項目有吸引力的地區或地塊率先進行實踐，盡量減少其對短期財政收入、招商引資產生的不利影響，待其在市場９土地經濟研究（９）２０１８（１）０
的推動下，逐漸廣泛地為項目投資方所認識和接受以及在小範圍內充分論證了政策的可行性、實施有效性後，再考慮擴大實施範圍，在全國推廣。
（三）建立工業用地動態管理製度提高工業用地集約利用水平和利用效率，不僅需要對新增工業用地進行差別化和精細化供應，也要對存量工業用地實施監管。工業用地利用的動態監管和工業用地退出製度是促進存量工業用地利用效率提高的重要途徑，如果沒有完善的動態監管和退出機製，工業用地供應方式改革將達不到預期的成效。工業用地供應、利用監管和退出組成了工業用地管理的全過程。工業用地利用全過程管理要以提高土地利用質量和效益為目的，以土地出讓合同為平台，對項目在用地期限內的利用狀況實施全過程動態評估和監管，通過健全工業項目招選、工業用地產業準入、工業用地供應、綜合效益評估、用地監管、土地使用權退出等機製，將項目建設投入、產出、節能、環保、本地就業等經濟、社會、環境各要素納入合同管理，實現土地利用管理係統化、精細化、動態化。因此，工業用地供應方式改革需與工業用地利用監管、退出製度相結合、互為補充，實現土地利用的動態管理。
（四）構建政府信息平台，健全工業用地二級市場體係通過對用地企業和國土管理部門的調研發現，工業用地二級市場沒有建立，市場供需信息流通不暢，實際上加劇了工業用地供需矛盾，表現在供給方無法獲得需求方的信息，需求方無法獲得供給方的信息。當前工業企業獲取土地市場信息的途徑有三種：一是到地方招商局谘詢；二是通過朋友介紹；三是自己開車去實地找出租信息。目前，我國的在線房地產市場信息交流平台較多，但非常缺乏工業用地二級市場信息平台，如果企業自行進行二級土地市場交易，不僅承租方要承擔隨意提高租金的風險，政府還存在諸如環境安全、消防安全等監管難點。因此，南通市可考慮建立一個類似於“搜房網”一樣的信息交流平台，能夠發布和查詢工業用地二級市場交易信息。對於政府而言，這樣的國有土地二級市場體係構建，不僅符合國有土地使用權改革的方向，也有利於加強市場監管。工業用地市場信息平台建設不僅能為供需土地提供幫助，也能夠完善工業用地退出機製，提高工業用地利用效率。
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ｐｌａｔｆｏｒｍ，ａｎｄｔｈｅｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔｏｆｔｈｅｔｗｏｌｅｖｅｌｍａｒｋｅｔｓｙｓｔｅｍｆｏｒｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｌａｎｄ．ＴｈｉｓｓｔｕｄｙｗｉｌｌｐｒｏｖｉｄｅａｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃｒｅｆｅｒｅｎｃｅｆｏｒｔｈｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｒｅｆｏｒｍｏｆｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｌａｎｄｉｎＣｈｉｎａ．犓犲狔犠狅狉犱狊：ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌｌａｎｄ；ｐｏｌｉｃｙｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ；ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｌｉｆｅｃｙｃｌｅ；Ｎａｎｔｏｎｇ基於農用地發展權的城鄉建設用地價格銜接機製研究謝向向１，汪晗２，才振１，張安錄１（１．華中農業大學土地管理學院，武漢４３００７０；２．廣西大學公共管理學院，南寧５３０００４）摘要本文采用條件價值評估法（ＣＶＭ）對武漢市遠城區農地發展權價值進行測算，並以此為基礎，利用農地轉換為最佳利用方式時的轉換成本、農地農用價值估算農地合理價值，並分別與不同用途不同級別的城市建設用地基準地價進行對比銜接，建立城鄉建設用地銜接機製。研究結果表明：武漢市農地發展權價值最小值分布在漢南區，為６４．４８元／ｍ２，最大值在江夏區３１３．１５元／ｍ２；農地轉換為最佳利用方式的合理價值為２９０．０５～５５１．３４元／ｍ２；將各遠城區農用地基準地價與城市商業用地、商務辦公用地、住宅用地、工業用地基準地價級別分別進行銜接，其中東西湖區和江夏區對應基準地價級別較高，蔡甸區和黃陂區農用地基準地價所對應的級別處於中等，新洲區和漢南區最低。說明江夏區和東西湖區的經濟較為發達，農民的思想比較活絡，有較強的將農地轉用的傾向，相應的漢南區由於社會經濟水平較為落後，土地的開發壓力和可能性都較小，因此農民將農地轉用的傾向較為不明顯，對於農地發展權的支付意願也較低。基於發展權的城鄉建設用地價格銜接機製的探索對農用地基準地價評估方法創新、征地補償額製定、保證農民的權益和福祉具有重要的指導意義。
關鍵詞農地發展權；合理價值；建設用地；價格銜接；武漢市遠城區收稿日期：２０１８４１２基金項目：國家自然科學基金項目（７１５７３１０１，７１３７３０９５）；教育部哲學社會科學研究重大課題攻關項目（１４ＪＺＤ００９）；中央高校科研基本業務費專項資金資助項目（２６６２０１６ＰＹ０７８）第一作者：謝向向（１９９１—），女，河南周口人，博士研究生。主要研究方向為土地資源經濟。Ｅｍａｉｌ：ｘｉｅｘｉａｎｇｘｉａｎｇ＠ｗｅｂｍａｉｌ．ｈｚａｕ．ｅｄｕ．ｃｎ。
通訊作者：汪晗（１９８８—），女，安徽桐城人，副教授，碩士生導師。主要研究方向為土地資源經濟。
Ｅｍａｉｌ：ｗａｎｇｈａｎ８８０６２５＠１６３．ｃｏｍ。
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一、引言中國城市化和工業化的快速發展促使建設用地需求增加，我國大量農地被征收發展為建設用地，一方麵導致了城市土地開發與耕地保護之間矛盾突出［１］，另一方麵，土地征收帶來了很多嚴重的社會問題，如征地補償標準較低引起農民不滿［２］，各地政府為了政績盲目投資、低水平重複建設，圈占土地、亂占濫用耕地等問題［３］，造成資源浪費，且農地價值並未得到充分顯化。因此，為了解決上述問題，有必要對農用地發展價值進行評估，建立農用地基準地價體係。當前全國範圍內基本建立了較為完善的城市建設用地基準地價體係，而農用地基準地價評估尚處於探索階段。因此建立農用地發展與建設用地價格銜接機製，將對農地協調、保護與發展，製定合理、公平的土地征收補償標準具有重要的指導意義。
在此背景下，農地發展權製度被廣泛運用［４］。農地發展權（ＦａｒｍｌａｎｄＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＲｉｇｈｔ，ＦＲＤ）廣義指農地轉為其他用途的權利，本文指土地用途由農用地轉為建設用地的不同用途的權利［４—６］。農地發展權製度源於美國土地發展權轉移製度（ＴｒａｎｓｆｅｒｏｆＤｅｖｅｌｏｐｉｎｇＲｉｇｈｔｓ，ＴＤＲ），ＴＤＲ則將土地開發與保護結合起來，為不同土地賦予一定量可轉移和轉讓的開發強度限額即發展權［７］，對於保護農地、開敞空間、曆史遺跡、水源地及生態脆弱區等區域收效甚著［５］。
中國對農地發展權製度進行了諸多實踐和探索：如重慶利用了土地發展權還原機製，以地票為形式建立了虛擬指標交易創新製度［８］；浙江通過構建“折抵指標有償調劑”“基本農田易地代保”和“異地補充耕地”，實現了“跨區域土地發展權交易”［９］；國務院於２００８年９月１０日對於“武漢城市圈”綜改方案的批複亦指出，允許在“武漢市城市圈”內進行跨市占補平衡，給予了發展權運行的空間［５］。２０１３年通過的《決定》和２０１５年中央一號文件《關於加大改革創新力度加快農業現代化建設的若幹意見》明確提出：“建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機製，合理提高個人收益。”值得注意的是，《決定》和《意見》中提及的土地增值收益就是土地變更使用性質或者提高利用集約度後所產生的土地發展性利益。可見這些政策內容成為我國設置土地發展權的指引，並且通過土地發展權的設置實現土地增值收益（土地發展性利益）的合理配置和有效保護。
國外關於農地發展權定價的研究，主要包括以土地轉換前後的價值變化直接定價的土地開發變動模型［１０］，Ｈｅｄｏｎｉｃ土地價值模型法［１１］，市場法［１２，１３］，條件價值評估法［１４］。國內學者周建春［１５］通過用耕地外部性價格扣除耕地國家糧食基於農用地發展權的城鄉建設用地價格銜接機製研究９７安全價格、國家生態安全價格，求得我國耕地發展權價格為１７．５５萬元／ｈｍ２。任耀［１６］采用耕地潛在市地價格減去耕地的生產收益價格、社會保障價值、社會穩定價格、耕地生態環境價格及土地開發費用和利潤，得到土地發展權的價值。任豔勝等［１７］采用條件價值評估法對湖北省宜昌、仙桃部分地區的耕地發展權做了評估，得出調查區域內發展權價值約為８２．７３萬元／ｈｍ２。汪晗等［１８］建立武漢市農地發展權價值估算模型，並以石榴紅農場為例，進行農地發展權價值計算，研究表明農地發展權價值呈非線性的變動且主要受到至商業中心駕車時間、商業中心人口變動以及當地農業收入等因素的影響。
由於我國尚未建立正式的農地發展權市場，因此本文在對武漢市農地發展權價值測算時，采用條件價值評估法，並以此為基礎測算農地發展為最佳利用用途時的合理價值，分別與城市商業用地、商務辦公用地、住宅用地、工業用地基準地價級別進行對比銜接，以此構建城鄉建設用地價格的銜接機製，實現農村土地價值的顯化。
二、研究方法（一）條件價值評估法（犆狅狀狋犻狀犵犲狀狋犞犪犾狌犲犕犲狋犺狅犱，犆犞犕）本文農用地發展權評估采用條件價值評估法（ＣｏｎｔｉｎｇｅｎｔＶａｌｕｅＭｅｔｈｏｄ，ＣＶＭ），對農用地價值及土地發展權價值的支付意願進行調查。ＣＶＭ是利用效用最大化原理，采用問卷調查，模擬市場揭示消費者對環境物品和服務的偏好，並推導消費者的支付意願，從而最終得到公共物品非利用經濟價值的一種研究方法。ＣｒｉａｃｙＷａｎｔｒｕｐ最早提出ＣＶＭ的基本思想，認為通過調查可了解人們對公共物品的支付意願，從而衡量自然資源的價值。１９６３年Ｄａｖｉｄ首次將ＣＶＭ應用到實踐，評估緬因州林地宿營、狩獵的娛樂價值。隨後Ｒａｎｄａｌｌ、Ｉｖｅｓ和Ｅａｓｔｍａｎｄ進一步闡釋ＣＶＭ的理論優點和特性，從此該方法逐漸地被廣泛應用於自然資源的休憩娛樂、狩獵和美學效益的經濟價值評估，成為２０世紀後半葉資源環境經濟學領域的主要理論改進之一。
縱觀ＣＶＭ的發展曆程，它的發展方向是從開放式走向封閉式，從單邊界走向多邊界。ＣＶＭ最初采用的是開放式問卷，直接詢問受訪者“您最多願意支付Ｘ元？”，受訪者的回答就是其支付意願（ＷＴＰ），無需太多統計分析，采用的方法主要是支付卡法（讓受訪者從一張支付卡中選出最接近他們ＷＴＰ的金額，或者９土地經濟研究（９）２０１８（１）８
是給受訪者一些金額範圍，讓他們選出最接近他們ＷＴＰ的一個金額範圍）。隨後的封閉式詢價法最早由Ｂｉｓｈｏｐ＆Ｈｅｂｅｒｌｅｉｎ在１９７９年提出，它詢問受訪者“如果這個物品需要花費Ｘ元，您願意支付嗎？”，需要通過Ｌｏｇｉｔ或Ｐｒｏｂｉｔ統計模型把這種二分式變量和受訪者選擇的金額聯係起來，才能求出其ＷＴＰ，由於受訪者對“是”或“否”的回答比直接說出其最大支付意願更能模擬市場定價行為，因此這種方法逐漸被采用。
封閉式方法又分為單邊界法和多邊界法，Ｂｉｓｈｏｐ＆Ｈｅｂｅｒｌｅｉｎ提出的單邊界問題，要求受訪者隻需對二分式選擇問題的金額（也稱投標值）回答一次，受訪者回答“是”則得到其ＷＴＰ下界，回答“否”則得到其ＷＴＰ上界。多邊界問卷格式以雙邊界格式（也稱兩階段二分式）應用最多，Ｈａｎｅｍａｎｎ（１９８５）首次提出雙邊界格式，要求受訪者回答兩次二分式選擇問題，第二次提問金額（投標值）取決於受訪者第一次的回答，如果第一次回答“否”，那麼第二次的提問金額（投標值）就會降低，反之，如果第一次回答“是”，那麼第二次的提問金額（投標值）會提高，如果受訪者對其中一個問題回答“是”，對另一個問題回答“否”，就得到了其ＷＴＰ的上下界，他們還建立了二分式選擇變量與ＷＴＰ之間的函數關係。
對於農地發展權的估算而言，由於對於農地發展權價值的研究甚少，我們難以預測農民對於農地發展權的認知程度與心理預期價格。因此需要比較開放式的問題來了解農民對於農地發展權的態度及支付意願，鑒於此，本文采用支付卡式ＣＶＭ估算農地發展權的價值。
（二）基於農地發展權的農用地基準地價測算方法農地發展權是指將農地改為最佳利用方式的權利，也可狹義地定義為農（耕）地改為建設用地的權利。農地發展權的價值犞犇犚等於農地的最佳使用價值犘ｂｅｓｔ減去農地農用的價值犘ａｇｒ以及農地農用轉為最佳使用的成本犆。即犞犇犚＝犘ｂｅｓｔ－犘ａｇｒ－犆（１）則農地的最佳使用價值及農地的合理價值犘ｂｅｓｔ計算公式為犘ｂｅｓｔ＝犞犇犚＋犘ａｇｒ＋犆（２）式中，農地農用的價值犘ａｇｒ為農地農用的平均年收入，農地農用轉為最佳使用的成本犆，本文將最佳使用用途設定為工業用地，設定的開發程度為宗地紅線外“五通”和紅線內“場地平整”。根據武漢市的有關規定和該宗地的價格定義，根據武漢市有關文件，以及谘詢有關土地管理部門，武漢市中心城區工業用地紅線內外的“五通”和紅線內的“場地平整”的開發費取１７４元／ｍ２。
基於農用地發展權的城鄉建設用地價格銜接機製研究９９三、研究區域概況、數據獲取與樣本特征統計（一）研究區域概況本文選取武漢市為研究區域，武漢市是長江中遊特大城市、湖北省省會，地處江漢平原東部。武漢市包含１３個行政區（圖１），分為中心城區（江岸、江漢、口、漢陽、武昌、青山、洪山），遠城區（蔡甸、江夏、黃陂、新洲、東西湖、漢南），還包括國家級開發區（非行政區劃）———武漢經濟技術開發區、東湖新技術開發區。根據２０１７年武漢市國民經濟和社會發展統計公報，２０１７年武漢市實現地區生產總值１３４１０．３４億元。武漢市土地麵積８４９４平方公裏，總人口１２００萬。武漢市農用地主要集中在６個遠城區，農用地麵積為４０４８２２．０１ｈｍ２，占武漢市土地總麵積４７．２４％。
圖１武漢行政區劃圖１土地經濟研究（９）２０１８（１）００武漢市城市建設用地基準地價體係構建已經相當成熟，而農用地基準地價評估難度較大，尚處於起步階段。
（二）問卷設計與數據獲取本文所需不同用途城市建設用地基準地價數據來源於《武漢市城鎮土地級別與基準地價更新（２０１４）》，農地發展權測算是通過問卷調查獲取。本文從農民對農地發展權的認知與心理預期價格出發，設計開放式的支付卡問卷。調查問卷主要分為四個部分：（１）調查對象基本信息；（２）對農地發展權的認知程度；（３）對農地發展權保護的受償意願；（４）農民投入成本與產出效益。針對群體與農地生活聯係的緊密程度，調查對象定位為遠城區農村的農民。其中，農戶樣本在蔡甸區、東西湖區、黃陂區、新洲區、漢南區及江夏區隨機抽取，總樣本６６０份。
采用麵對麵的調查方式，問卷回收率很高，排除一些有明顯錯誤的問卷（如胡亂回答、關鍵信息嚴重殘缺等），回收有效問卷６２２份，占調查問卷的９４．２４％。其中，蔡甸區１１４份、東西湖區１０３份，黃陂區９７份，新洲區９８份，江夏區１２５份，漢南區８５份。
（三）樣本特征統計６２２份有效問卷中，願意為農地發展權支付的，並且給農地發展權付錢或義務勞動的家庭有５６４戶，占有效問卷的９０．６７％；不願意保護農地的有５８戶，占９．３３％。
根據表１樣本特征，其中第一部分，在性別方麵，全部受訪者中有６７．５％為男性，３２．５％為女性；在受訪者年齡分布上，受訪者中３１～４５歲居多，占總樣本的４８％，其次為４６～６０歲，占總樣本的２９．５％，全部受訪者年齡平均值為３３．５２５歲；在受教育程度方麵，有６３％的受訪者學曆為初中及以下，高中占３５％，大專／本科占２％；在家庭常住人口方麵，以３人和４人居多，分別占總樣本的２９％和３４．５％；在家庭月收入方麵，全部受訪者中選擇１０００～３０００元的最多，占５４．５％，其次是１０００元以下的，占總樣本的４１％，沒有家庭月收入在５０００元以上的，說明武漢市遠城區農民收入水平還不高，家庭月收入的高低會直接影響其支付意願。
第二部分在農地發展權價值認知方麵，關於農地屬於誰所有，有３３％的受訪者選擇“國家所有”，有４６％的受訪者選擇“集體所有”，有１２％的受訪者選擇“自己”，有９％的受訪者選擇“不知道”，可見農民對於土地所有權的認知還有待提高。對於是否有權利改變農地的用途，有７７％的農民認為有，有１５％的農民基於農用地發展權的城鄉建設用地價格銜接機製研究１０１認為沒有，有２％的農民表示不清楚。可見國家對於土地用途管製的宣傳工作比較深入人心。對於是否希望將農地轉為其他用途，有６４％的農民表示希望，有２３％的農民表示不希望，有１３％的農民表示無所謂。這表明農民對於改變農地的用途有著較強的欲望，農地發展權價值的假設市場有著足夠的需求。對於目前的農地保護政策的了解情況，有１４％的農民表示“非常了解”，４２％的農民表示“比較了解”，３４％的農民表示“不太了解”，１０％的農民表示“完全不了解”。
個人
基本
特征
表１樣本數據特征項目類別比例項目類別比例男６７．５％國家所有３３％性別女３２．５％集體所有４６％農地所有權初中及以下６３％自己１２％受教育程度高中３５％不知道９％大專／本科２％有７７％是否有權農
１人１０％地利改變農沒有１５％發
地的用途２人１８．５％展不清楚２％權
家庭常３人２９％認希望６４％住人口是否希望知
４人３４．５％農地轉不希望２３％程
度為他用其他８％無所謂１３％１０００元以下４１％非常了解１４％農地保護１０００元～３０００元５４．５％比較了解４２％家庭政策了月收入３０００元～５０００元４．５％不太了解３４％解情況５０００元以上０完全不了解１０％四、結果分析（一）武漢市遠城區農地發展權價值分析對於各遠城區的農地發展權價值的支付意願剔除過高過低的異常樣點，將其進行平均後，得出武漢市各遠城區農地發展權支付意願如表２所示：１土地經濟研究（９）２０１８（１）０２表２武漢市各遠城區農地發展權支付意願遠城區有效問卷數願意支付人數支付率元平·均畝支付意願／－１·年－１蔡甸區１１４１０４９１．２３％４２１５新洲區９８８７８８．７８％３６８５江夏區１２５１１８９４．４０％１１１９５黃陂區９７８４８６．６０％４７２５漢南區８５７４８７．０６％２３０５東西湖區１０３９７９４．１７％９３８５合計６２２５６４根據農民的平均支付意願和還原利率，在農地承包經營期內對支付意願進行還原，即利用公式（３）可以得到農地發展權的價值。
１－（１１＋狉）狋
（３）犞犇犚＝犠犜犘１－１＋１狉式中，犞犇犚為農地發展權價值，犠犜犘為支付意願，狋為承包經營年期，設定為３０年，對於還原率狉的假定，一般采用的做法是銀行一年期的存款利率加上風險利率以及通貨膨脹率。風險利率受到眾多因素的影響，包括決策人的風險偏好程度，開發的市場環境，以及資產開發類別的不同造成風險性的不同。
因此，在不同的估計中，對於風險利率也應有著合理的估計。通貨膨脹率是為了消除在定價過程中通貨膨脹造成土地的名義收益上升，對發展權的定價造成影響。因此，對於利息率值的選擇，我們選用當年一年期的債券的票麵利率。這是由於：票麵利率＝無風險真實利率＋通貨膨脹溢價＋違約風險溢價＋流動性溢價＋期限風險溢價，其中違約風險溢價＋流動性溢價＋期限風險溢價＝風險利率。在此，我們采用２０１８年上半年的中國一年期國債均利率３．３９％作為還原率。
表３為各遠城區農地發展權價值測算結果，各遠城區農地發展權價值最小值分布在漢南區，為６４．４８元／ｍ２，最大值在江夏區３１３．１５元／ｍ２。
基於農用地發展權的城鄉建設用地價格銜接機製研究１０３表３武漢市遠城區農地發展權價值單位：元／ｍ２遠城區農地發展權價值蔡甸區１１７．９０新洲區１０３．０８江夏區３１３．１５黃陂區１３２．１７漢南區６４．４８東西湖區２６２．５２（二）武漢市遠城區農地基準地價分析表４是根據公式（１）（２）測算農用地基準地價統計結果，各遠城區合理價值之間差異較大，其中江夏區和東西湖區農地合理價值較高，漢南區農地合理價值最低，新洲區、黃陂區、蔡甸區農地合理價值相差不大，處於中等水平。這主要是由於江夏區和東西湖區的經濟較為發達，農民的思想比較活絡，有較強的將農地轉用的傾向，相應的漢南區由於社會經濟水平較為落後，土地的開發壓力和可能性都較小，因此農民將農地轉用的傾向較為不明顯，對於農地發展權的支付意願也較低。