可要當心了：並不是用鈔票買東西就叫市場經濟。幾年前筆者評論醫改中的一股歪論—“都是市場化惹的禍”—重心就是一點，不要把患者掏腰包買藥看病就當作市場化。醫療服務的準入市場化了嗎？醫院的設立、醫師資格的取得和行醫權，市場化了嗎？藥品和醫療服務的價格，真的是由市場決定的嗎？不問青紅皂白，看到有人掏錢就大叫“市場化”，差出去的就不止十萬八千裏了。
當下的土地資源，又何嚐不是如此？土地（的使用權）可以買賣，說市場存在無妨。但我們還要問：那可以買賣的土地，本身又從何來的？查證一下，那多半是征地征來的—強製、誌在必得、單方麵決定補償並執行，與交易扯不上邊。再查下去，什麼土地可納入被征範圍？答案是劃入城市範疇的，或仍在農村，但“為了公共利益的需要”，政府經行政程序決定要拿下的土地。至於那些被征來的土地，為什麼就不能直接進入市場？
這麼一套結合了行政強製與競買競賣的製度，究竟叫不叫“市場化”，其實無關緊要。關鍵是製度安排不同，經濟行為的邏輯也不同。在市場化之下，如果需求集中於某物，價格被拉高，一般會傳導到供給麵，刺激供給的增加。這就是說，如果城市用地的價格提升，那麼價格機製會刺激更多的土地向城市供應。
但是在行政主導的“土地市場”，唯有本地政府才是土地的合法供給者。簡單地看，這個市場上的賣家隻有一個，即所謂的“賣方壟斷”。隻一個賣家，當然談不到賣家之間的競爭，所以價格的形成，僅僅由眾多買家之間的競爭來決定。如果其他條件相同，賣家壟斷情況下的價格一定偏高。舉一個例子，香港的地價高，不僅在於這個東方之珠積聚了極高的土地需求，而且還在於那裏土地的賣家隻有一個—那就是過去的港英政府和現在的特區政府。過去說香港的稅負低，那是對的。但香港的地價高，而政府庫房從賣地收入中的進項不少。加到一起算，綜合稅負並不低。香港至今還有購物天堂的美稱，恐怕不是稅負低，而是那裏的商業服務競爭激烈、效率比較高。
內地學香港的土地製度，城市地價偏高是題中應有之義。但是，內地還是有內地自己的特色。第一，這裏不是一個城市政府，而是中央、省市、地區、縣、鄉鎮五級政府。加上自治的行政村，一共有六級。第二，財政上實行分灶吃飯體製，不是沒有轉移支付（近年在加大），但“吃飯”—政府開支—多少，還是以一個個政府的“灶”為本位。政府賣地所得的很大部分構成“本級庫房”的重要進項，哪個政府賣地多，哪個政府的財政就充盈。合並起來，多個政府賣地，與香港一個政府賣地，局麵還是不同。
多個政府賣地，彼此之間會發生互相影響。仔細觀察，雖然我們這裏也是政府壟斷賣地，但每個省內有多個地級市，每個地級市有多個縣，每個縣有多個鄉鎮，每個鄉鎮還有多個行政村。誰家賣地出了彩，別家看在眼裏，群起仿效，爭相出售，土地的供應量就增加了。從這個角度看，大陸土地市場的政府主導，比香港的“原創模式”有更多的競爭性。橫豎甲地賣得好，乙地一定也要跟進，土地供應總量應該聽地價之手的指揮。
但是這裏有一個硬約束：在物理上，土地資源難以位移。譬如上海市賣出一塊高價地，鄰近的浙江或江蘇，再羨慕也沒有辦法搬了一塊地到上海去賣。安徽、江西，更不消說雲貴川了，當然更加搬不起。於是在這個市場上，一旦上海賣出一塊高價地，浙江、江蘇、安徽、江西乃至雲貴川，趕緊爭相出售自己管轄區裏的土地。當然，自己的地，賣價一定比上海的低。但沒有辦法，因為各家隻有權賣自己的地。這也是一種競爭，至於是不是市場競爭，對概念準確性有講究的讀者，要小心了。
“自然的”市場競爭是什麼樣的呢？如果土地有多個普通的所有者，或者極端一如香港，隻有一個所有者，那麼當市場發現某一個位置的土地很值錢之後，最先刺激起來的供給，應當就是靠近最高價點位附近的土地，由近而遠，直到隨著擁擠帶來的成本遞增、淨收益遞減，土地邊際價格降下來，其他位置的土地才順序進入開發。
被行政切割的土地市場，就不聽這一套。乍看之下，哪裏都在買賣土地使用權，哪裏都有活躍的土地交易。但是權利約束不同，競爭的規則也就不同。多個政府爭相賣地，基本準則並不是把土地配置給出價最高的利用者，而是各地政府爭相把土地的需求方—工商用地戶以及基礎設施投資方—拉到自己的土地上來。憑什麼爭相拉人呢？—我的地價比別的地方低！
經濟上的問題是，地價低可不等於淨收益高。很多低地價的位置，缺乏積聚效應、人氣不足、要素大量外流，非要把項目放進來，地價固然不高，但綜合的淨收益也很低。隻不過在行政切割、行政管製的體係下，投資方真正相中的好位置往往沒有土地供應，於是退而求其次，次優一下吧。還不行，再次優就是了。等到看明白了，才發現有些代價要長遠以後再付的。這裏不妨先說一句，中國不但麵臨城市化，還麵臨消化、重組、更新不當城市化的“再城市化”。地價便宜還有一個來源，那就是上文提到的政府動用征地利器。征地是不是低成本獲得城市化土地的一條捷徑呢？開始的時候，絕對是的。隻是有些隱形的代價，要累積到一定時候才非付不可。利器從來是雙刃的，它割得了農民，也割得了作為利器揮舞者的政府。