首先，要解決這個問題，我們出發點的法律依據是什麼？我們很多人買了房子，從來沒有去仔細想過，我在這個小區裏，到底有哪些權利？《物權法》規定我們有三個權利，專有部分的所有權、共有部分的權利，和大家可以一起來管理這個小區的成員權。
先來看什麼叫專有部分。法律上講的專有部分，就是能夠用物理的方法割裂出來獨立使用的。比方說我們那個房子門口一關起來，就是我們一家人獨立使用的，這個屬於專有部分，登記在我們的產證上的。那麼，經常有朋友問我，走廊頂頭的人家裝一個防盜門，就把他們家門口的那個地方給攔進去了，這個是他們家的吧？不是的。隻有房門關進去的那塊兒是他們家的。至於露台，如果是在他們的專有範圍內，在產證上寫著是他這套房子的，露台就是他的，否則就是我們大家的。
與“專有部分”不同，小區的道路綠地屬於“共有部分”，車位則一分為二。法律是這樣規定的：整個小區裏麵的道路、綠化等土地使用權是大家共有的，但城鎮公共道路、公共綠地除外。車位有兩種性質，像買了車位的業主，其所擁有的在產權證裏麵的這個車位，是我們個人的。其他部分的車位是大家共有的，包括像現在好多路邊都攔出來了，綠化都攔出來了，都是我們大家共有的。為什麼艾兵他們小區裏有那麼人多主張權利？出發點就是這個車位是我們大家共有的，所以我們可以發聲音。
共有的車位到底誰有優先使用權？艾兵他們小區裏，有的人說先來先到，有的人說推翻重新來過。我們還看到，小區外麵的人也在使用，很多小區白天業主開著車上班去了，附近商務樓的人就停進來了。上海市住宅物業管理區域機動車的停車管理的規定是，這個建築物，這個小區，按照規劃要求，配置的停車設施，路上的、地下的停車位，是指沒有賣給大家，應該是優先提供給本小區的業主使用。同時，一套住宅的業主不能擁有兩個或者兩個以上的車位。這是指的公共車位，不能擁有兩個以上，也是含兩個，也就是最多一家人家有一個車位。除非是什麼呢？除非是這個規定實施以前已經賣掉了。如果說像我們小區，剛剛住進去的時候，有人家買四個車位的，那他都已經買下來了，咱沒話好說。還有就是如果說這個小區配套的車位特別多，超過了我們的需求，超過1：1的時候，那麼一家人家有兩個車位是可以的。否則的話，不管先來還是後來，不能有兩個以上的車位。
車位轉讓有其順序。隻能賣給本小區的業主，而且已經租賃的人是有優先購買權。這個不動產的承租人，在這個不動產所有權轉讓的時候，它對這個房子、車位是有優先購買權的。
小區內的臨時車位出租要依法依規。公共部分車位可以臨時出租給本小區以外的人家，那麼出租的時候要說好，這個是臨時出租，如果說我們小區裏自己的人要用的話，要提前兩個月通知他終止這個合同。現在很多的小區，自己業主的車已經停滿了，再要租賃給其他人家就很難了，除非錯時使用，我們的車子白天開出去，白天的時候有人來用我們的車位。現在我們還要關心、要維護我們自己的權利，就是那些停車費的收入到哪兒去了，應該歸業主，入維修基金。除了停車費，小區業主還有一個收入，你們每天回去，在電梯的大堂裏，在電梯裏有沒有看到廣告？那個廣告是有償投放的，是有收入的，這個廣告費的收入也應該入我們的維修基金。隻是我們沒有時間去研究那個錢都到哪兒去了，我估計我們在座各位，根本沒有去查過業委會、物業這個收入、支出，像剛剛艾兵說財務要公開，是你們維權到這個程度後發生的事。如果沒有發生爭議，很多人根本就沒有想到還有這方麵的權利。
就像艾兵他們小區那樣，業主對於共有的車位發生了糾紛，應該由業主依據“物業管理條例”來解決。我們國家有一個物業管理條例，國務院出的2016年最新版，業主可以就物業管理的有關事項提出建議。有建議通過什麼方式提呢？通過業主大會的方式。艾兵他們現在困難是什麼？老的業主委員會說不開大會。法律規定業主大會可以製定和修改小區的管理規約，也可以選聘、解聘物業服務企業，還有其他共同管理的事項。其實他們走的路是對的，試圖開業主大會，來推翻原來小區的車輛管理辦法。如果說老的業委會說不開會怎麼辦？不開會，隻要有20%以上的業主提議，就可以召開業主大會的臨時會議。居委會說怎麼證明這些人是業主？大家複印房產證，有房產證不就說明我是業主嗎？要湊到20%以上的業主提議，這個會就可以開了。
開會一定要提前15天通知全體業主。什麼時候開會，開什麼內容，法律有規定的，一定要15天以前通知。開會有效還是無效，不僅要符合提前通知的規定，而且一定要有過半數的業主參加會議，而且這個過半數的業主，不能全是一室一廳的。人家都是兩室一廳、三室兩廳，咱們找了一批小業主，都是一室一廳的，人是過半數了，麵積沒有過半數，也不行。開會一定要是過半數的業主，過半數的麵積。表決通過一般的討論事項，也要占過半數麵積的業主並且是過半數的業主同意。這個過半數不是出席會議的過半數，是整個小區業主的人數的過半數，占的麵積也是整個小區麵積的過半數。如果說，我們今天開會討論一個還要重大的事項，我們原來專項的維修基金不夠了怎麼辦？我們小區的遊泳池要修一下怎麼辦？那就要三分之二以上的業主，占了三分之二以上的麵積，這個決議才算通過。
那麼，發生爭議到底由誰來解決？由業主來做出決定。業主怎麼樣做出決定？通過業主大會來做出決定。業主大會在什麼情況下可以開，20%以上的業主提議可以開臨時大會，必須要過半數的業主出席並且占有過半數的麵積，決議怎麼通過？兩個過半數，或者兩個三分之二，對吧？我都講清楚了。