第7章個人、家庭房地產投資策略 第三節房地產投資的六種方式
在實行福利分房的製度下，基本上不存在住房投資。改革開放後，隨著住房的私有化和商品化，出現了住房投資，在改革初期，住房投資的方式比較單一，主要是直接購置房產，或者出售、出租，來獲取一定的利潤。近年來，投資方式開始多樣化，住房投資的“高門檻”一再降低，許多中小投資者也開始涉足這一領域，分享住宅產業的高利潤。投資者主要采用以下6種方式來進行房地產投資：
直接投資購置房地產
（一）直接投資購置房地產的好處
投資者用現款或分期付款的方式直接向房產主或房地產開發商購買房屋，然後裝修，裝飾後出售或者出租，來獲取利潤。投資者以這種方式來進行投資，主要在於它有以下幾點好處：
1 由於是單獨投資，因此可以獨立地作出各項決策，還可以針對市場的突發情況采取緊急措施，避免因意見分歧而延誤決策時機，造成投資的損失。
2 如果投資決策正確，投資者便可以獨享利潤。
3 投資者可以充分及時地利用政策對購、售住房的政策性優惠，例如各項稅收的減免、下調貸款利率等，獲得較好的收益。
（二）直接投資購置房地產的不足之處
當然，這種投資方式也有不足之處：
1 一旦投資受到損失，投資者必須獨立承擔。
2 投資者承擔償債責任時，如果變賣房屋的收入不足以償付債務，那就會危及其他投資工具的安全。例如被迫變現正在升值的股票以償還因住房投資失敗而未償還的債務。
3 這種方式使投資者把大量資金壓在住房上。房地產投資的流動性風險要高於其他的投資方式，投資者這時很難再有多餘的資金去進行其他的投資，難以做到“多元化投資”，導致風險的過度集中。
“以租帶購”的投資方式
“以租帶購”是開發商將閑置待售的商品房出租給租戶，並與租戶簽訂購租合同。如果租戶在合同約定的期限內購買該房，開發商則按照出租時所定的房價將該房出售給租戶，租戶所付的租金可充抵部分購房款；待租戶交足餘額後，便可獲得該房的完全產權。對於中低收入家庭而言，通過這種投資方式獲取所需的住房也是一種比較好的選擇。
首先，我國目前低收入與高房價的強烈反差使一般的中低收入者沒有能力購房。讓我們先看看房價吧。北京、上海、廣州等地每平方米住房售價大約是12560～22310元不等。在全國其他大中城市平均價一般也在5000元／平方米左右；小城市平均每平方米也要3500元左右。再看購房者的收入。以北京為例，在北京一套兩室一廳、麵積為100平方米的戶型，假設售價為22000元／平方米，則總房款為220萬元。即使采用銀行提供的按揭貸款，首付的66萬元也足以讓雙職工的家庭大傷腦筋。而“以租帶購”不需要交納首付款，即住即付，每月交一定的租金便可入住新居，一般家庭都能承受得起。
這種方式最大的優勢就在於可以以租金衝抵部分購房款。對現在大部分租房居住的人來說，如果想在日後買房，這是最好的一個選擇。同樣是租，市場上租房的租費是有去無回，而“以租帶購”的租費卻能夠在購房時衝抵購房款，減少購房的一次性巨額支出。
麵對居高不下的房價和辛苦攢下的收入，想到要為買房負債，怎能不讓人慎之又慎呢？房地產市場不成熟、不規範，住房的質量問題、售後服務問題頻頻發生，在房屋出售過程中甚至還會出現“缺斤少兩”的現象，這些都增加了直接購置房屋的風險。因為“以租帶購”是先租後買，所以有意購買者可於租期內通過租住對房屋的質量、物業管理水平、周邊的環境、交通是否方便、開發商的信譽等各個方麵進行考察，感到滿意即可購買，避免了花錢找麻煩、投資受損失。
當然，這種方式是針對新居的，其租金必然高於同等條件的二手舊房的租金，因此對在一定期間內不準備買房的人來說，這就不是一個好的選擇了。
“以租養貸”的投資方式
“以租養貸”就是投資者隻需支付全部房款的2～3成的首期房款，其餘房款由銀行貸款解決，然後將所購房屋出租，用租金來償還貸款。如此計算下去，在將貸款還清並收回首付款後，投資者就擁有這套房屋了。
與“以租帶購”正好相反，“以租養貸”隻要求投資者支付首期房款，所以這種方式更適合那些手中有一大筆資金，但以後的預期收入不穩定的投資者。
買賣“樓花”
“樓花”是一個外來名詞，一般情況下，房地產開發商在預售房屋時，先將沒有建成的房屋分套出售給投資者。在房屋開工建造時，投資者必需根據開發商製定的價格先支付房款的10％，房屋建成一半時，再支付10％，到房屋建成時交齊剩下的80％。因此，這種投資方式可以看做是購買期樓，與前幾種投資方式都有區別。