揚州地處運河和長江的交彙點，自隋唐以來，就是東西南北的交通樞紐，又是食鹽的集散地。清初，揚州既是經濟中心，又是文化的中心，富有的鹽商們在迎接乾隆南巡時，在揚州北門外瘦西湖兩岸直至平山堂山下，大造園林，形成“兩岸花柳全依水，一路樓台直到山”的局麵。深隱城內街巷中的私家園林，與展現於郊野河湖兩岸的園林，有著全然不同的旨趣，鹽商們在經營上的競爭，在園林修建中反映了出來。圓明園把江南園林成組地仿建在禦苑之中，鹽商們卻花費重金向隨侍的太監們收買禦苑中的景物圖樣，重現在瘦西湖上。當時就有：“杭州以湖山勝，揚州以園亭勝，蘇州以市肆勝”的定評。但是揚州園林的鼎盛期猶如曇花一現，不久便都衰敗了。這是由於鐵路交通的變化，揚州失去了原有的經濟地位，以財力為支柱的園林，也就再沒有能恢複到乾隆時代的盛況。
明清時代，私家園林進入了一個新的階段，一方麵以池山為主體的園林特征基本定型，一方麵各種造園的理法論述相繼出現，這些都是在大量造園實踐的基礎上產生的。和明清的山水畫家以模擬宋元山水畫家筆法為能事的情況一樣，此時私家園林的陳式也在形成。
明代，無論是哪種類型的園林，從文字記載到實物遺存都是比較豐富的。明末，計成園林專著《園冶》的出現，第一次總結了古代園林藝術的係統理論。但是，《園冶》所總結的是私家園林。這要比記述漢代宮城園囿的著作《三輔皇圖》晚1000多年。計成以優美的語言論述了造園的理論和手法，幾乎涉及到園林藝術的各個方麵，對建築裝修等都附有圖樣，這是第一本，也是古代唯一的一本園林藝術的專著。作者著《園冶》的年代，正是明末清初江南造園的高峰期。差不多同時，另一個在造園藝術中影響較大的畫家石濤也活躍在造園實踐中，至今還留有他所設計的片石山房假山。這一時期，可說是名園頻出，但是私家園林的造園高潮期，還是在清代乾隆年間(公元1736—1795年)，幾乎與以圓明園為代表的三山五園皇家園林的興建同步。
私家園林的出現，稍晚於皇家園林。最早見於記載的私家園林性質的兩個園子，都在西漢時代。其中一個叫兔園，是漢武帝的叔叔梁孝王劉武的私園，園中有石堆的假山，有平地開掘的池塘，還有許多宮觀分布園中，完全像是皇家園林的樣子。另一座園子是大富商袁廣漢的園子。袁廣漢是有家童八九百人的百萬富翁。他的園子東西寬四裏，南北長五裏，石頭堆起的假山高十多丈，連綿數裏，還有高閣長廊。園內養了許多珍禽怪獸，奇花異草，在園內走半天，也不能遊遍，和皇家園林相比，隻有大小的區分，內容上沒有什麼明顯的差異。從這兩個園子的規模來看，遠比現存的私家園林要大得多，也豪華得多。據說，袁廣漢的園子，後來被漢武帝沒收了，果真如此，說明皇家園林規製森嚴，不允許民間有所超越。這和後來一些私家園林中，假山太高怕逾製招來殺身之禍，因而築成又拆低的傳說是一致的。清代乾隆時的權相和珅，被嘉慶治死的罪狀之一，就是在他的私園中，出現了模仿皇家園林中的景物。後世私家園林中風格樸素、建築不能彩繪、高度受一定限製等等，除去財力達不到以外，恐怕更主要的就是受到規製的約束。在這樣的約束下，私家園林走向另外一條發展的道路，這便是寄情山水、追求隱逸、藏多露少、外卑內宏的格局。當私家園林在這一條道路上發展到相當成熟的階段，反過頭來又影響到皇家園林的造園時，清代皇家園林中就出現了許多模仿私家園林的園中之園的情景。