（一）業主對物業常規管理心理需求的特點
業主的心理需求分析包括自我的認知、彼此的感情和各自的行為。在物業管理過程中，不同類型的業主有著不同層次的心理需求，有的業主需要生理上的，有的業主需要安全上的，有些業主需要精神上的，等等。因此，物業服務企業需要盡可能的創造條件滿足各類業主的不同需求。隻有這樣，才能減少業主與業主，業主與物業服務企業之間的糾紛，這樣既有利於小區或物業區域內的和諧，又有利於物業服務企業的管理工作。
於誌濤（2010）對中高檔小區700多名業主的心理需求進行了調查，業主對六項基本需求的重視程度依次為：保潔綠化需求、保安消防及交通管理需求、綜合服務需求、業主接待需求、維修服務需求及特約服務需求。
六項基本需求的具體內容如下。
① 業主接待需求：包括物業公司的接待時間安排；接待人員的服務態度；接待人員的工作效率；物業公司業務受理場所；物業管理公司公開辦事製度。
② 保潔綠化需求：包括小區內道路/公共區域的清潔衛生；電梯、走廊、樓梯、牆麵、玻璃等的清潔；小區/大樓的垃圾清運和管理；小區/大樓的綠化養護（含滅蟲灑藥）。
③ 保安消防及交通管理需求：包括小區/大樓整體安全狀況；小區出入口管理、人車分流管理；消防保安設施的完好；小區標識識別係統；保安人員的服務態度。
④維修服務需求：包括小區公共設施（含電梯）管理情況；小區/樓內公共照明完好情況；報修處理及時；維修人員的服務態度；維修人員操作規範；報修項目收費的合理性。
⑤ 綜合服務需求：包括小區內有便捷的購物場所；小區內設立幼兒園、小學等教育機構；體育健身場所及設施；小區內設立正規醫療衛生機構；社區文體活動組織。
⑥ 特約服務需求：包括車、船、機票代訂代購；電氣等費用代收代繳；政服務管理；其他委托服務等。
（二）業主對物業的消費心態
1.質價相符型
質價相符型業主一般來說對物業管理的消費意識較強，市場化消費觀念較為成熟，對物業管理包括物業管理企業的組織運作有一定的認識，因而能夠根據等值交易、質價相符的原則進行物業管理消費，以平和的心態接受、配合並支持物管企業提供的管理與服務。從深層次上，持此心態進行消費是業主及物業使用人對自己、對自己擁有或使用的物業，以及對物業公共產權負責任的一種消費行為。因為對任何企業來說，喪失了合理的利潤空間，不僅意味著企業的生存難續，更意味著企業產品的質量得不到應有的保障。這無論是對企業還是消費者，都不是一件好事。
2.超值享受型
超值享受型業主對物業管理缺乏應有的了解，對企業運作成本與產品質量之間的內在關係認識不足，在物業管理消費時，往往隻考慮享用，不考慮支出，希望以較低的費用支出來享受超值豪華的服務，或者是在保證質量的前提下，盡量使管理費降至最低。這類業主不但要求物業管理企業“包打天下”，而且還要打出個“好天下”來。例如，某小規模住宅區（區內僅有兩棟九層帶電梯住宅）的業主以2.2元/平方米/月的管理收費標準引進一家物業管理企業進駐管理小區。根據當地物業管理收費水平及小區物業的實際狀況，這一定價已經是最低標準。但業主除提出管理質量要達到最優外，還要求該企業在小區內建會所，利用小區有限的空地挖掘遊泳池供小區居民休閑健身使用，費用在管理費中開支。結果未等合約簽訂，雙方交易即已告吹。在物業管理的早期，過分強調物業管理的一體化，在客觀上也誤導了人們對物業管理正確消費觀念的形成。
3.跟搭便車型
跟搭便車型業主在物業管理消費中為數甚眾，他們往往出於一種“貪小便宜”的心理，或者是故意提出物業管理提供者難以滿足或一時無法解決的要求，或者是對物業管理不滿，但又不采取積極溝通、協調的態度來督促物業管理公司加以改進、解決，而是以此為借口或理由來達到拒繳管理費、跟搭順風車的目的。這類業主從表麵看來是“成功”地“鑽”了物業管理消費公眾性的“空子”，而實際上，這種搭便車的“消費”方式是建立在對其他消費者的利益形成損害的基礎上的。一方麵，搭便車“消費”的人越多，物業管理與服務的質量就越難以保障，情況嚴重者，還會導致物業管理與服務的無奈終止，這無疑損害了其他消費者的利益；另一方麵，搭便車“消費”的人在不支付任何費用的情況下同樣享用了別人正常繳費才能享受的服務，這對正常繳費的消費者來說是不公平的。
4.霸王無賴型
霸王無賴型業主有以下幾種情形：①對物業管理消費者與物業管理企業之間平等的民事主體關係缺乏認識，把物業管理企業視作“保姆”或“傭人”，認為自己付了費，對物業管理人員就可以任意訓斥、打罵；②找出種種借口或理由，有意刁難物業管理人員，拒繳管理費或其他相關費用；③不提交任何不繳費的理由，對物業管理人員的勸解不理不睬，強吃霸王餐。
5.消極抗議型
在物業管理中，有部分業主由於物業管理企業服務質量差，物業管理企業作為房地產開發商的代言人侵害業主權益，業主委員會違規操作、出賣業主利益謀取私利等原因，或者是提出合理的意見、建議而不被采納，或者是作為弱勢群體道義無法伸張，或者是見慣不怪自認倒黴，不得已隻好采取拒繳管理費的方式以示抗議。對此類業主來說，拒繳管理費隻是一種手段而非目的。
三、業主的心理需求變化與發展
影響業主心理需求的因素有很多，業主的社會地位、年齡、性別、職業等都與業主的心理需求有很大的關係。就業主的社會地位而言，雖然大家都住在同一個小區或是物業區域內，由於業主來自不同的地方，身份地位可能不盡相同。例如，公務員、教師、商人、退休幹部、工人等，雖然同為小區的業主，但是由於職業的不同，對問題的理解方式、解決方式及對問題解決的滿意度都是不同的。因此，物業服務企業務必要根據各自的實際情況來分析不同業主的心理需求。
（一）業主滿意度程度發展變化階段
在物業管理中，按照物業管理工作開展的時間段，業主滿意程度的發展變化大致可以分為以下2個階段。
1.前期物業管理階段
從業主入住到部分業主裝修結束，業主與物業管理公司雙方處於磨合期。由於物業管理公司對業主違規裝修行為進行勸阻、製止，任何一件裝修期間的小事既有可能使業主滿意程度大幅提升，也有可能導致完全相反的結果。同一個業主既可能在幾天前對物業管理公司很滿意，也有可能在幾天後滿腹牢騷，所以在此期間業主很難有良好的滿意度。
2.後期物業管理階段
從大部分業主入住開始，隨著物業管理公司的各項日常工作和業主的日常生活都步入正軌，繼而與業主委員會簽訂物業服務合同，物業管理公司針對業主的意見、建議、抱怨和投訴的各項調整措施逐步落實，業主的滿意程度也同時進入了穩定提升時期。
因具體情況的不同，業主也將或早或晚對物業管理公司的各種管理服務工作習以為常，對物業管理公司改進措施的敏感程度越來越低，業主滿意程度出現下降，由此進入業主滿意程度的“麻木期”。這一時期，對物業管理公司是一個重要考驗。業主極有可能因為一些偶發事件導致對物業管理公司的評價大幅降低。
（二）業主不滿的類型
分析業主對物業管理公司的不滿，基本包括以下兩種類型。
① 由於入住後小區的整體環境與業主購房時的期望值差距太大，因而存在失落心理，導致業主滿意度無法進一步提高。業主對購置的物業項目和物業管理的期望均產生於購房之初。當業主對自身未來工作生活的幸福幻想與開發商對物業項目的美好描述基本吻合時，業主的購房衝動便會落實為購房行動。但如果業主入住之後的實際感受與其期望狀況相去甚遠，則業主仍會在物業管理公司沒有明顯失誤的情況下產生較大的不滿情緒。此類業主對物業管理公司的日常工作沒有明確不滿，不存在大量明確投訴，所以也最令物業管理公司難以把握工作改進和調整的方向。物業管理公司往往感覺自己的工作已經非常努力，可是仍舊無法取得業主的歡心和積極回應。
② 對物業管理公司日常工作有明確不滿事項，包括對保安、保潔、公共設施設備維修保或客服、財務收支等。例如，認為保潔清掃有死角、財務收支不透明、設施設備運行不暢、會所管理混亂等。此類不滿多見於磨合期、提升期，因為有明確的不滿事項甚至有明確投訴，物業管理公司在工作中可以作出明確的調整或改進措施，往往能夠得到較快解決。而進入業主滿意度的麻木期後，此類不滿或投訴明顯減少，物業管理公司如果仍舊將注意力集中於相關日常工作的調整或改進上，則對於進一步提高和鞏固業主滿意度的效果不明顯。
（三）業主購房時的心理
業主在購房時，存在兩種期望：理性期望心理和非理性期望心理。
1.理性期望心理
理性期望心理是指所有業主共同期望得到並且受到法律明文保護的那些滿足基本工作生活需求的期望與要求。例如，符合國家規範的建築質量、滿足正常需要的公共設施設備、盡心盡責的保安服務、清潔衛生的保潔服務等。當理性期望心理無法滿足時，業主滿意程度就會下降，出現投訴。投訴無論是指向開發商還是物業管理公司，都是必須予以滿足的基本要求。