一般而言，專業商業街具有以下特點：規模體現市場需求和所經營的商品的特點；商鋪沿街兩側布置，單層建築居多；商業街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；長度不能太長，超過600米時消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺；名稱往往體現所在的位置和所經營的商品類型兩大要素等。
專業商業街商鋪的形式各異。例如北京的專業商鋪街，有些完全采取鋪麵形式，如北京三裏屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京“女人街”；其他專業商業街采取鋪位、鋪麵結合的方式，如北京十裏河建材街等。鋪麵形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對於商鋪開發商來講，卻意味著可運營麵積減少。物品業態商業街因為針對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪麵形式，這樣可以建設更多鋪位；服務業態、體驗業態商業街則恰好相反，主要采取鋪麵方式。需要關注的是，凡是采取鋪麵形式的專業商業街，取得成功的概率很高。
專業商業街的主要投資回收形式為出租經營，也有個別商業街的商鋪采取出售的方式，有些專業商業街鑒於銷售手續不容易拿到，開發商采取使用權出售的方式。
商鋪投資原理中的各項因素對專業商業街商鋪投資決策的影響力度是不同的，綜合來看，商情因素處在首要地位：商鋪投資者應該選擇至少具有區域市場基礎，交通方便，周邊客流量大，所在地區房地產發展活躍，所經營的商品附加值高，管理商水平良好，而且整個商業街的規劃設計比較合理的項目。
商鋪投資者在一條專業商業街選擇商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內部具有最好的“可視性”，首選鋪麵，次選鋪位，盡可能選擇一層的商鋪；以客流量、交通條件為考慮參數，進行深入挑選；再對商鋪內部的硬件條件進行分析比較；停車條件可以作為可適當考慮的因素；最後結合選擇商鋪的上述條件，和開發商進行購買價格或租金的洽商，並最終對商鋪投資的收益率做出預測。
如果投資者要投資新開發的專業商業街、商業中心的商鋪，又應該考慮以下因素。
（1）地段、交通是首要的
正如前麵一直強調的，商鋪投資絕對離不開好地段，投資專業商業街更是如此。地段成熟、交通方便對形成一條好的商業街至關重要。其能夠輻射到的周邊區域及客流量的大小直接影響到整個商業街的發展。
（2）開發商對於業態的規劃、定位很重要
開發商在最初開發項目時，業態配比是否適用直接影響其未來的發展。什麼樣的業態適合進商業街或商業中心，各種業態的數量如何確定，商場中一層擺什麼，二層擺什麼，都是有商業規律的。遵循一定的商業規律，才可以避免資源浪費。投資者在決定投入之前，可以向開發商詳細地谘詢相關情況，否則盲目投資，一旦開發商沒有很好地駕馭整個項目的能力，就很可能失敗。
（3）整個商業街是否實行統一管理
商業街後續配備的物業管理公司，其管理是否到位也直接影響到整體商業街的未來發展及走勢。但如果把一個一個的商鋪都分散賣出去，導致產權分散，開發商在進行後期管理時難度就大得多。
（1）商業街的推廣有無完整計劃
一個商業街的商圈氛圍及購物人群的形成和聚集，大約需要2 ~ 3年的時間才能培養出來，而開發商在最初開發商鋪時，是否有推廣預算，計劃是否完善，都會影響商業街未來的發展。
（5）同一地段商業街是否過於雷同
同一地段的雷同項目過多就會相互分散客流，導致競爭加劇，甚至會導致商家的不正當競爭，破壞地區的商業發展。但這一點要一分為二地看待，因為商業還講究一種氣氛，講究“紮堆”，所以要理性預算目標人群的總體消費能力，再考察現有的供應是否已經滿足了這種消費需求，然後再對一個地區的商鋪是否過於雷同作出判斷。
商業街的業態組合研究
商業街是指眾多不同規模、不同類別的商店有規律地排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業街和環型組團式商業街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務店共同組成，並且按一定的結構比例規律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老彙大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經濟理論中，它與購物中心、商業區等等有著嚴格的界限，是不可混淆的概念。