本案中，物業企業應采取的正確做法是：當接到樓下業主報修時先進行詳實記錄並對現場及損失情況進行拍照取證，同時現場查勘確定漏水原因及責任方（物業企業或相關業主），如屬物業企業責任範圍，應盡快組織實施維修，避免損失擴大；如屬相關業主的維修責任，應及時告知相關業主並提供力所能及的幫助、支持。
在物業企業實施或受托實施維修養護而遇到相關業主不予配合時，應視情況區別對待：對於可能引發生命、財產重大損失的緊急情況，可啟用緊急避險措施，即在公安部門或居委會、業委會等第三方見證的情況下，可以在未取得相關業主同意的情形下先行維修，然後按相關法定程序對相關方的損失進行追償；對於非緊急情況，應先征得相關業主同意再進行維修，以免侵權情況發生。如經反複協調、溝通，相關業主仍不同意維修，可通過司法程序解決，但要注意訴訟主體應是遭受損害一方或物業企業（物業企業責任範圍的維修養護），侵權人作為被告。一旦進入司法程序，物業企業應作好配合工作，從規避自身風險角度，盡可能留存過程證據，尤其是在由於溝通協調不利導致維修延遲致使損失擴大方麵。（案例摘錄節選自中國物業管理協會網）
【案例二】某業主將管理其所住小區的物業企業告上法庭，訴稱居住在其上層10A的業主前年重新裝修房屋時，由於改變了房屋建築結構，又忽視防水層質量，導致原告房屋出現零星滲水。原告多次向被告管理部工作人員反映，要求其對施工進行監督管理，以免對下層房屋造成更大的損失。被告的管理人員對此采取極不負責的態度，不采取相關措施，使得原告房屋由滲水發展為漏水，導致房屋牆壁變黑脫落、木地板腐爛變形，損失嚴重。被告是丙級資質的物業企業，依法不能管理高層建築，而且被告聘請未取得物業管理資格證書的人員從事物業管理活動也屬違規行為。正是因為被告的管理不善，導致原告房屋嚴重受損，並大幅貶值。房地產中介公司評估，原告的房屋因為上層漏水而至少損失人民幣40000元。基於被告違反相關物業管理規定，未能履行物業管理服務合同的約定，管理、維修不善，造成業主損失，依法應當賠償損失。故訴至法院，請求法院判令：1.被告為原告的住宅恢複原狀；2.被告賠償原告因上層房屋漏水隱患而損失的人民幣20000元；3.被告承擔本案訴訟費。
被告認為，原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過錯造成的，被告作為物業企業，已經依法履行了自己的管理義務，積極協助原告聯係和協調與相鄰10A業主的關係。原告的訴訟請求，缺乏法律依據和事實根據，應予以駁回。
法院在審理過程中，依法追加上層業主為本案第三人。法院經過審理認為：
一、原告基於被告在履行物業管理服務的過程中存在不當致使原告房屋遭受損失而向法院提起訴訟，是因物業管理服務合同而引起的合同糾紛，而非房屋侵權糾紛。
二、沒有證據證明被告在履行物業管理服務合同過程中存在違約而引致原告房屋受損，物業企業對業主室內裝修的質量問題不承擔法律責任。室內裝修是業主自主進行的，作為物業企業，其義務就是告知業主在裝修過程中不得有改變房屋結構等行為，並對發生的禁止行為予以製止。至於裝修的質量問題，物業企業不予以監管，也不承擔責任。本案證據表明，被告在第三人上層業主裝修申報時就已經履行了告知第三人不得改變房屋結構的義務。因此原告認為被告沒有履行監督第三人施工的義務缺乏事實依據和法律根據。
三、被告對原告房屋漏水不承擔維修義務。根據《物業管理條例》的規定，被告作為物業管理單位，管理的範圍是大廈和小區的公共區域和共用設施設備，不包含業主私人所有的設施。業主房屋內的設施作為房屋的附屬物屬於業主所有，維修責任應由業主履行，費用也應由業主承擔，引起原告房屋損失的水管屬於10A業主所有，應由第三人負責維修。作為物業企業隻有協調第三人進行維修的義務，不承擔直接維修的義務。