【案例二】2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放於深圳A大廈停車場，後發現車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈物業管理處的安防人員，安防人員稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，並帶徐某查看現場。現場為B大廈外牆正在拆卸腳手架和防護網，不時有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建築垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨後趕來的物業管理處工作人員對現場進行了多角度拍照，並將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車後就修理費用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建築單位某房地產公司和A大廈停車場的管理單位某物業企業告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費1000元。
深圳市福田區人民法院認為，根據《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條：建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能證明自己沒有過錯的除外。根據原告停車——發現被砸——交涉事實，參考現場照片，可認定原告車輛的損害是B大廈施工造成的。被告二某物業企業不是建築物的所有人或管理人，不須承擔責任。最後，法院判決被告一某房地產公司賠償原告徐某修車費1000元，駁回原告對被告二某物業企業的起訴。（案例摘錄節選自深圳物業網）
解析與啟示：根據本案的案發經過與處置結果，無論是物業企業還是物業管理者，都應通過本案，在物業管理與服務中強化如下意識：
1.協調意識。在物業管理過程中發生或出現意外，僅證明自己沒有責任是不夠的，也無法完全打消當事人的疑慮。應有理有節地向當事人說明事件的真實過程，並幫助其找到應承擔責任的人，才能妥善、徹底地解決事件，避免糾紛。
2.免責意識。本案中的物業企業對事件的處理方式是非常恰當的。當巡邏停車場的安防人員發現汽車被砸後，立即對現場進行保護，並通知清潔工暫不將墜落的建築物垃圾掃除，積極與車主取得聯係，等待車主自己驗看現場的原始狀態，並將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠，不僅體現了物業企業對當事人的負責和尊重，同時也為在法庭上的免責辯述提供了第一手的可信資料，既有利於協助當事人解決糾紛，又能確定自己應不應承擔責任或者應承擔多大的責任等問題。
3.證據意識。證據的保全成為本案的關鍵，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。”正是因為物業企業有較強的證據意識，通過對現場及車損狀況進行拍照、現場記錄、無利害關係目擊證人證詞等方式固定證據（在法庭上，原告徐某和被告之一某房地產公司均無法否認這些照片證據），從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權損害賠償責任。
【案例三】某住宅小區一位業主購買了該小區地下車庫的兩個車位，用於停放自家車輛。某日，該業主像往常一樣來到車庫，卻發現自家轎車的儲物箱已經被撬開，儲物箱內的物品不翼而飛。該業主認為，小區的地下車庫是封閉式的車庫，並且隻有一個出口，還設有安防人員巡崗，因此雙方已構成了保管合同關係。他將管理該小區的物業企業告上法庭，要求賠償其修理車輛的費用以及儲物箱內被盜的1萬元現金及相關物品的折價款。而被告則認為，車輛後備箱被盜一案已由公安機關處理，公安機關目前還沒有定論，所以對被盜財產的數量和價款都不認可；並且雙方形成的不是保管合同關係，因此，被告在物業車管服務中沒有責任。
法院審理後認為，物業企業應當做好物業管理區域的安全防範工作。被告管理的地下車庫是封閉的、24小時管理的車庫。原告車後備箱損壞，被告未盡妥善管理義務，應當承擔車輛修理費用2894元。但對於車輛內財產，由於雙方未達成保管與被保管的一致意見，不構成保管合同，並且財產數量也沒有其他證據印證，因此對原告要求賠償被竊車內財產的這項訴請不予支持。（案例摘錄節選自中國物業網）
解析與啟示：在本案中，物業企業在法庭上為自己做免責的辯解為時已晚，於事無補。事實上，物業企業要為本案的發生承擔如下責任：一是該小區的地下車庫是封閉式的車庫，並且隻有一個出口，還設有安防人員巡崗，為此，無論從哪個角度看，物業企業都有著不可推卸的監管不力的責任；二是業主停車後回家，居然在車輛後備箱中存放現金等貴重物品，撇開業主自身的責任因素，物業企業有著未能提前告誡的責任。