普金家園共有400多戶人家，業主的汽車有200多輛，但地下車庫隻有120個車位，很多人將車子停到了小區路麵上。上個月，該小區業主接到物業企業——浙江信安物業管理有限公司的通知，說從4月25日起要對小區內停車位進行管理，路麵停車泊位60個，由抽簽來分配，其餘的車子停到地下車庫。
在普金家園的幾處消防登高場，記者看到，地麵上標出了一道道黃線，已經成了一排排的停車位。對小區地麵停車位的安排，浙江信安物業管理有限公司普金家園物管處負責人表示：地下車庫隻有120個車位，每月收費250元，一方麵不能滿足業主的停車需要，另一方麵有些業主不願花錢，會隨意將車停在小區路麵上，反而造成了安全隱患。因此，物管處才決定劃分地上車位，每月收費100元，以方便管理。“消防登高場並沒有完全改成停車場，中間依然留下了一定的空地供消防車進出。雖然少數業主不同意劃分地麵停車位，但此事是經過業主投票表決的，讚成者超過了80％，少數當然要服從多數。”該負責人說。（案例摘錄節選自中國物業網2006-7-10）
解析與啟示：根據消防安全有關規定，小區的消防登高場必須留出18米乘18米的空間，以便消防車順利出入和移位。如果消防登高場的麵積縮小，會阻礙消防車的調頭和移位，一旦發生火災就麻煩了。為此，對物業企業而言，不管有什麼難處，都應該嚴格遵守消防安全的法律法規，嚴格按照消防安全的有關規定開展各項管理與服務工作，絕不能圖工作便利，為小區的消防安全留下潛在的危險與隱患，更不能用投票表決的方式，置消防安全的法律法規的權威性於不顧。在物業管理過程中，物業業主的生命安全永遠是第一位的，也必須是第一位的，任何從事物業管理的企業或個人對此都必須有著清醒的認識。
【案例三】日前，楊浦區法院審結一起物業管理合同糾紛案件，判決原告胡先生與被告某物業管理公司所簽《停車泊位租用協議》無效；被告將收取的停車費返還給原告胡先生。
原告胡先生係楊浦區某小區業主。被告某物業企業係該小區的物業管理單位。在未經過小區業主委員會及業主大會同意的情況下，被告單方決定在小區內道路和樓間空地上劃分車位，出租給區內業主，收取泊位租金，每車位年租金300元。被告在小區內張貼通知，要求辦理停車泊位租用協議，對於不辦理此項協議的車輛，保安人員拒絕放行。4月1日，原告迫於無奈與被告簽訂了停車泊位租用協議，並交納了停車費300元。
原告認為，被告在沒有任何有關此項收費的法律依據及有關主管部門對小區停車泊位協議收費批準手續的情況下，采取強製脅迫手段迫使原告簽署的協議嚴重侵犯了原告的權益。故向法院提起訴訟，要求依法確認原、被告所簽租用協議無效；被告返還原告非法收取的停車費300元，賠償誤工費200元。
法院認為，被告在未經小區業主委員會或業主大會同意的情況下，擅自在園區內劃分車位，並將車位出租給區內業主收取泊位租金，該行為沒有法律依據。被告以限製業主車輛通行的方法強迫業主與其簽訂《停車泊位租用協議》，侵犯了業主的權利。原告與被告簽訂協議係無效合同，被告應將向原告收取的泊位租金返還給原告。（案例摘錄節選自中國物業網）
解析與啟示：本案例在物業管理實踐中有著一定的代表性，有一些物業企業從企業的經濟利益的狹隘角度出發，利用物業業主對物業管理的法律規定不知或知之甚少，謀取盡可能多的自身利益。但隨著物業管理法律知識的逐步普及，物業業主維權意識的逐步增強，這種做法將日益失去其滋生或實施的空間，物業企業對此若沒有清醒的正確認識，必將不可避免地陷入糾紛與衝突頻生的困境之中而不可自拔。
【案例四】某日，方先生停在小區某物業企業指定車位上的車被盜，後保險公司按車輛折舊後價值的80％向方先生賠付19.5萬餘元。但方先生認為，自己向物業企業交納了物業、停車車位、安防等費用，故物業企業應按有關規定提供相應服務，現物業企業未能有效履行其防止車輛丟失的職責，致使車輛丟失，且在此後未能提供任何有關破案的線索。故起訴至法院，要求物業企業賠償自己未獲保險公司賠償的部分購車款6.4萬餘元、車輛購置稅2.2萬餘元、車輛保險費7219.33元、車輛裝飾費3000元。
法院經審理認為，物業企業作為停車管理單位，對方先生停放在小區內的車輛負有謹慎的注意義務。物業企業沒有按照該市《居住小區機動車停車管理辦法》對小區車輛采用進門發放停車憑證、出門查驗停車憑證後放行的管理方式，而要求業主將車證放置於車輛前擋風玻璃處，以此作為小區出入憑證的做法，顯然難以達到安全防範的目的。另外，物業企業為方先生指定的停車位既不在小區24小時值守保安的視線範圍內，也不在小區的電子監控範圍內。