二、防範索賠衝突的原因
1.安全防範職權認識不清晰
物業業主一般對物業安全防範職權的範圍不是十分清楚或了解，盲目地抱有較高的期望值，認為在物業區域內發生的任何治安問題，一概應由物業企業負責，一概可以理直氣壯地要求物業企業“買單”。一旦其自身人身或財產遭到重大損失時，就遷怒於物業企業，並將物業企業推上被告席。現實中發生的諸多索賠衝突都與物業業主對此缺乏應有的理性認識有關。其實，由於沒有法定的執法權限，物業企業能夠給物業業主提供的安全防範服務的範疇是十分有限的，物業業主一廂情願地把物業企業安全防範職權人為地擴大化，讓物業企業去承擔本不應承擔的責任，這是對物業企業的不公平。
2.安全防範管理環節有疏漏
由於物業管理發展的不均衡，不少物業企業在安全防範管理上存在著諸多不盡如人意的地方，如製度規範不完善、製度落實不到位、製度執行不標準等。這些問題的客觀存在，都將在物業業主人身或財產遭到重大損失時，成為法庭上授人以柄的訴訟證據，在物業管理安防實踐中，這種狀況屢見不鮮。
3.安全防範行為實施有缺陷
在物業管理安防實踐中，相當部分的物業安防人員缺乏應付各種突發事件的應變能力和應變技巧，在遇突發事件時，常常是一籌莫展、不知所措，影響和耽誤了處置突發事件的寶貴時間或最佳時機，人為地加重了突發事件中人身傷害或財產損失的程度，並成為法庭上對物業企業十分不利的訴訟證據。
三、防範索賠衝突的案例
【案例一】原告沈女士於2000年初入住某市一住宅小區25門7層，但2003年7月3日和17日，沈女士家連續兩次被盜。後案件破獲，經公安部門偵查和犯罪分子陳述，犯罪分子兩次都是通過24門7層一套尚未賣出的空房進入沈女士家中的，而且都是在上午10點到下午2點之間。案件偵破後，經公安部門認定，返還了沈女士1.1萬元財產損失。但沈女士同時認為，犯罪分子利用小區一套尚未賣出的房子進入自己家中致使財產受到損失，這都是小區物業服務中心疏於管理、擅離職守所致，小區物業服務質量低，未盡到起碼的防範義務，所以，小區物業對自己的財產被盜有重大過錯，應負完全的賠償責任。為維護自己的合法權益，沈女士請求法院判處被告賠償公安部門所認定的經濟損失1.1萬元。法庭上，被告小區物業服務中心辯稱，原告沈女士的財產被盜與小區管理服務沒有任何關係，況且犯罪分子已被抓獲，原告的損失應由犯罪分子負責。
法院經過審理認為，原告居住的房屋屬於被告物業服務管理範圍，被告服務管理規範到位必然會降低案發率，但也不能保證完全杜絕犯罪案件的發生，因為這是一個綜合的社會問題。原告的財產被盜與被告的物業服務管理雖然有一定的關聯性，但沒有直接的因果關係，加之盜竊分子已被抓獲，公安部門已經返還原告1.1萬元的財產，現原告以公安部門返還的財產不值1.1萬元及財產被盜是被告疏於管理為由，要求被告賠償經濟損失，依據不足，所以法院不予支持。由此一審駁回了原告的訴訟請求。（案例摘錄節選自天津物業管理協會網）
案例解析：物業企業是否應當就管轄區域內業主財產被盜承擔相應的法律責任，取決於物業企業在實施物業管理活動中是否有過錯。目前的法律尚未有明確的規定，物業企業應對管轄區域內業主的財產負保管義務。同時，大多數物業企業與物業業主簽訂的物業管理合同中，一般都有明確的約定，物業企業不承擔物業業主的財產保管責任。物業企業在其管轄區域內，履行的是廣義上的安全防範義務。在現實中，一個有實施物業管理的物業區域與沒有實施物業管理的物業區域相比，前者業主的人身與財產是應該有著較好的安全保障。但這種安全保障本身並不是物業企業的法定義務（否則就會無限製地擴大物業企業的責任範圍），而是專指物業企業在物業管理活動中所實施的一係列給予業主安全保障的措施，物業企業實施的安全保障措施主要包括：值班安防人員對犯罪分子的威懾力量；物業管理工作人員對各種不安全情況的預防與扼止；接到報警信號後及時處置的措施等。如果值班安防人員的擅離職守，物業管理工作人員對已發現的不安全情況置若罔聞，接到報警信號沒有及時采取應對的措施，這就構成了物業企業在實施財產安全防範方麵的過錯，但並不是說物業企業在安全防範方麵有過錯，就一定要承擔相應的法律責任，而要根據具體情況做具體分析。首先需要證明物業企業在安全防範方麵的過錯和業主財產被盜之間有法律上的因果關係，因為按照法律的規定，這類案件適用的是舉證責任的倒置，即物業企業應當自己證明在物業管理活動中沒有過錯或者即使有過錯，這種過錯也不是導致物業區域業主財產損失的直接原因。畢竟，物業業主的財產被盜是犯罪分子的犯罪行為而引起的，物業企業即使依據法律的規定應當承擔法律責任，通常也不可能是全額賠償。按照合同法的規定，物業企業違反物業管理合同約定義務所承擔的法律責任，不能超出它對履行本合同時對合同風險的理解，這個理解的範圍在案件當中取決於法庭的自由裁量權。在實踐中，如果物業業主想要通過法律的途徑向有賠償義務的物業企業提出索賠要求的話，還要提供此類民事賠償案件所必需的相關證據，如核定業主財產損失的具體金額等，且最終需要通過刑事案件的審理結果來確定，刑事案件沒有偵破，就談不上刑事案件審理，更談不上民事賠償案件的最終了斷。（現實當中類似的案件大多數被迫中止審理，進入漫長的等待期。）從以上闡述可以看出，如果物業業主要求物業企業承擔賠償其失竊物品的責任，一是要看在物業管理委托合同中，是否有明確與具體的過失賠償約定；二是要看要看物業企業是否存在過錯行為。兩者缺一不可。如果有賠償約定，且物業企業的安全防範確實存在過錯，業主就有充分的理由向物業企業提出賠償要求，並可以就此向人民法院起訴，由人民法院依法判決。