（1）在《股票發行與交易管理暫行規定》中對房地產股份有限公司申請上市發行股票作出明確要求：生產經營符合國家產業政策；發行的普通股限於一種，必須同股同權；發起人近三年無重大違法行為；發起人認購的股本數額不得少於公司擬發行的股本總額的35％；除非國家另有規定，在公司擬發行的股本總額中，發起人認購部分不少於三千萬元人民幣；向社會公開發行的部分不少於公司擬發行的股本總額的25％，如公司擬發行的股本總額超過四億元人民幣，證監會可適當降低向社會公眾發行部分的比例，但最低不少於公司擬發行股本總額的10％。
（2）如果房地產企業通過改組設立股份公司來申請發行上市，必須滿足下列附加條件：發行最近一年末，公司淨資產占總資產的比例不得低於30％，除非另有規定，無形資產在淨資產中所占比例不得高於20％；公司近三年連續盈利。
（3）20世紀90年代初，由於房地產開發市場秩序混亂，出現了虛假繁榮的現象，從1996年開始證監會對房地產業暫不受理新股發行。直到1999年4月才取消了上市禁令。2001年，證監會又出台了相關文件要求房地產企業上市必須滿足以下條件：注冊資本不少於五千萬元，連續三年盈利，公司主業突出並且有強大的核心競爭力，負債比率不高於70％；2002年8月證監會又製定發布了信息披露編報規則即10號和11號文件，再次引起業界的高度關注，這兩份文件對從事房地產開發業務的公司的招股說明書及財務報表詳注做出特別規定，管理層認為特殊行業應該作特殊披露，理由是房地產業蘊含特殊的高風險，要求房地產公司要對風險因素作定量分析，無法定量的要作定性描述。具體規定是：在招股說明書中要對籌資、銷售、土地、工程質量風險作詳細披露；對項目開發中存在的停工、爛尾及空置作特別風險提示。還要求發行人披露公司主要經營策略及市場推廣模式，行業概況和業務特點方麵的信息；披露在開發過程中各項具體業務運行情況和主要房地產業務項目情況；關於財務報表注釋方麵證監會要求房地產企業披露房地產銷售收入的確認原則和方法，對采用分期收款方式銷售、出售自用房屋、代建房屋工程等業務要單獨披露有關的收入確認方法。
（4）中國證監會《關於進一步規範股票首次發行上市有關工作的通知》規定自2004年1月1日起，除國有企業整體改製，有限責任公司整體變更及國務院豁免的情況外，股份公司必須設立滿三年後才可以申請發行上市，為使發行人近三年盈利具可比性，要求發行人的業務和管理層近三年未發生重大變化，實際控製人未發生變更。
綜上所述，我們可以看到，管理層對房地產企業上市的要求越來越嚴格，許多規定已經涉及具體開發項目的實施過程這一類細節問題上。上市標準的提高對房地產企業登陸資本市場提出了新的挑戰。
三、房地產企業上市方式的創新
1.房地產企業上市方式創新的必要性
房地產企業麵對的證券市場融資政策非常緊，公開發行股票的門檻很高。證監會對房地產企業的審批嚴、周期長，還必須等待券商一年的輔導期，這就導致直接上市的成本較高。整個行業周期性擴張收縮導致房地產公司盈利無法保證持續穩定。這些情況決定房地產企業上市途徑應該有新突破。
2.房地產企業買殼上市的程序
（1）房地產企業為了滿足融資需求，又能避開IPO的高門檻，選擇了曲線上市的路子，2002年，全國有二十多家地產公司通過並購方式買殼上市。所謂買殼上市指的是房地產企業通過購買上市公司股權，成為大股東，然後將優質資產或有良好收入預期的資產注入該上市公司，徹底改變其經營業績，達到證監會規定的增發和配股的要求，最終實現在證券市場融資目的的資本運作行為。其中，殼指經營業績較差甚至已被證券監管機構ST（一年虧損）PT（三年連續虧損）的上市公司。殼資源的價值在於上市公司保有的上市資格和融資便利，我國證券市場中殼資源的炙手可熱有獨特的曆史原因和製度背景，殼公司在我國特有的製度背景下是一種壟斷權力，可以獲得壟斷收益。因為證券發行製度以前采用審批製，而且上市公司缺乏合理的退出機製，能上不能下，場外公司有急迫的融資欲望，但是名額有限，殼資源具備潛在收益性和擴大企業知名度的優點。
（2）買殼上市有兩種方式：場內交易和協議轉讓。場內交易即在二級市場上公開收購目標公司的股權，這種方法的問題是收購意向一經媒體披露，股價就會迅速攀升，導致收購成本非常高昂。協議轉讓最為普遍，轉讓基準是每股淨資產和淨資產收益率。這種並購方式的基礎在於買賣雙方對於待轉讓資產的不同評估標準，受讓方基於對原有資產的估價比轉讓方更高，或者受讓方認為在控製該資產後目標企業會有潛在的經濟效益空間，或者準備在資產置換中改變上市公司的主營業務的情況下達成的協議。這種並購方式一般都伴隨資產置換，而且這種並購過程往往發生在國有股東之間，容易出現不等價交易，不屬於完全的市場化行為，結果經常損害中小投資者的利益，這類現象也是在我國特有的經濟政治環境下的特殊資本運營活動。當然以協議方式轉讓，房地產企業取得控製權的成本大大降低。協議轉讓的方式具備有利的政策背景，因為國家和政府鼓勵國有股退出。