3.財務可行性分析
在對項目財務可行性分析時，我們必須研究項目的投資成本、價格、工期和產量等核心因素發生變化時對項目經濟效果的影響程度。首先我們要確定衡量經濟效果的財務指標，一般選擇投資收益率、淨現值和內部收益率，然後要尋找敏感性因素，即從各種不確定因素中尋找對項目經濟效果有重大影響的因素，比如某項目麵臨激烈的市場競爭，難以保證銷售量，則市場可承受的銷售量成為敏感性因素。在進行敏感性分析時，要充分注意各數據之間的依賴關係，根據預先設定的變動範圍計算影響效果，最後根據確定性分析與敏感性分析的結果對項目做出全麵客觀的評價。
三、房地產項目財務指標和比率分析
在房地產項目財務分析過程中，財務評價指標要根據是否考慮資金時間價值的影響區分為靜態指標和動態指標。
1.靜態指標
靜態指標一般包括投資收益率、借款償還期、財務比率和靜態投資回收期等。投資收益率指在項目達到設計要求後，每年淨收益與項目總投資額的比率，實踐中，投資收益率常常細分為投資利潤率、投資淨利潤率和資本利潤率等指標。借款償還期指房地產開發企業運用可支配資金來源清償項目建設營運所借款項需要的時間，如果借款償還期小於等於貸款機構要求的期限，則該項目具有清償能力，否則，該項目發起人缺乏清償能力。靜態投資回收期指在不考慮資金時間價值時，用已回籠資金回收全部投資所需的時間。財務比率包含資產負債率、營運比率、兩平比率、債務保障比率、流動比率和速動比率等，其中資產負債率最為常見，它是指公司負債總額與資產總額的比值，該指標反映房地產公司麵臨的風險程度和償債能力。營運比率是營運費用與償債費用之和與毛收益相比得到的數值，說明了該企業產生的稅前現金流出與流入之間的比率。債務保障率又稱債務覆蓋率，是項目營業淨收益與每年償債支出的比值，這個比值越大，則房地產企業資金周轉越靈活，財務風險越小。一般該比率用於貸款銀行評估所放貸款的風險和額度。流動比率與速動比率更加細致地表現了房地產開發企業的償債能力，流動比率反映了項目每年償付流動負債的能力；速動比率則反映項目快速償付流動負債的能力。
整體而言，靜態指標計算方法簡單，易於了解，財務成本低，在房產地項目投融資實務中使用非常廣泛。存在的問題是忽略了時間價值和資金投入的機會成本。
2.動態指標
和靜態指標相比，動態指標充分考慮了資金時間價值因素的影響，更加客觀地反映了項目的盈利能力，因此受到融資機構和房地產開發商的高度重視。動態指標一般包含淨現值、淨現值率、內部收益率和動態投資回收期。淨現值（IVPV）指把項目計算期內各年淨現金流量按預先設定的折現率折算到項目建設初期的現值之和。淨現值是動態指標體係的基本概念，揭示了項目在計算期內盈利能力，淨現值如小於零，就說明該項目缺乏實施必要性與可能性；如大於零，則反映該項目實施有利可圖。內部收益率指使得計算期內項目各年淨現金流量現值之和為零時的折現率，內部收益率與淨現值是相互對應的兩個指標。動態投資回收期指在考慮資金時間價值後，用回收投資的資金回收投資所需要的時間。
通過靜態指標與動態指標的介紹分析，我們可以認識到在項目財務可行性研究過程中，要收集、預測大量數據，做足夠的定量分析，才能使項目開發商和金融機構的籌融資策略保持科學性和合理性。
值得注意的是，在對房地產項目的可行性分析過程中，必須使定量分析和定性分析有機結合起來。定量分析通常根據一套確定的數學模式尋找財務數據質的規律性，優點是一切靠數據說話，避免了一定程度的主觀性，但是定量分析也必須依賴原始數據的可靠性、完備性和正確性，否則就會產生毫無意義的結論。定性分析中對房地產市場供求狀況，融資環境，產業政策的研究是必不可少的。隻有把定性分析和定量分析結合使用，才能確保項目可行性研究的質量。
房地產項目融資相關理論與實務
一、財務杠杆的分析
1.財務杠杆的概念