二、信托的原理和信托的特點
1．信托的基本原理
信托有信任與委托兩重含義，財產為其核心，信任為其基礎，委托為其方式，是一種包括委托人、受托人和受益人在內的多邊經濟關係。一項信托行為的產生、信托關係的設立，需要有三個方麵的關係人：委托人、受托人與受益人。
（1）委托人。在信托業務中又稱為信托人，是提出辦理信托業務、讓受讓人按其要求進行管理或處理的人，也是信托財產的所有者。除未成年人以外，隻要擁有財產，無論是個人、法人及不具備法人資格的組織，都能夠成為委托人。委托人提出信托要求是整個信托行為的起點。
（2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同規定對信托財產進行管理或處理的講信譽、有經營管理能力、為委托人所信賴的機構或個人，在現代信托中即為信托機構。在信托關係人中受托人對委托人和受益人同時承擔管理或經營信托財產的義務，它對委托人意願的實現、受益人利益的保障具有特別重要的意義。
（3）受益人。指享受信托財產利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情況下，受托人不得同時是受益人；此外，法律禁止享受某些財產權的個人，也不能作為受益人。
獲得收益或信托財產是設立信托關係的目的。在信托關係中，委托人提出委托行為，要求受托人代為管理或處理其財產，並將由此產生的利益移轉給受益人。受托人接受委托人的委托，代為管理或處理財產，並按委托人的要求將財產利益移轉給受益人。受益人則享受財產利益。當受益人是委托人本身時，稱為自益信托；當受益人是委托人和受托人以外的第三方時，則稱為他益信托。
2．信托業務的特點
具體說來，信托業務具有如下四個特點。
（1）信任為本。在信托業務中，無論是民事信托或商事信托，都是建立在委托人對受托人具有充分信任的基礎之上的。
（2）財產權的轉移性。要使信托行為成立，委托人必須擁有信托財產的所有權或具有委托代辦經濟事務的合法權利。信托合同簽訂後，委托人必須立刻把財產轉移給受托人，信托關係才能正式成立。
（3）利益的他益性。在信托關係中，由於管理、處理受托財產而產生的虧損最終應當由受益人承擔，在通常情況下，受托人在信托業務中所能得到的唯一報酬，是為管理或處理財產而提供勞務的勞務費，即手續費。這是信托業務區別於銀行其他業務的特殊性。
（4）收益分配的實績性。信托收益在扣除了有關費用之後全部歸受益人獨享，當因不可抗拒的原因使信托發生了虧損，則由受益人承擔，受托人沒有義務承擔損失。
三、房地產信托的內容與作用
1．房地產信托的內容
房地產信托是指房地產信托機構受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委托人托管的房地產及相關資財的一種信托行為。房地產信托是一種靈活的金融業務形式，房地產信托財產的管理、營運或處理的方式可以根據委托人的意願，適應客觀情況變化而采取靈活多樣的形式。房地產信托的主要內容有：房地產資金信托（包括房地產信托存款、房地產信托貸款、房地產委托貸款、房地產信托投資其他房地產融資信托）、房地產代理和保管以及房地產谘詢等內容。
隨著我國城市土地使用製度改革和城鎮住房製度改革的深化，房地產市場開始形成，而金融體製改革的縱深發展，又使包括房地產信托在內的信托業成為整個金融業不可或缺的組成部分。房地產業與金融業的結合，當然也應該包括房地產業與信托業的結合。
2．房地產信托的作用
信托業特有的“受人之托，代人理財”功能的發揮，會對房地產業的發展起到積極的促進作用。這些作用主要表現在以下三個方麵。
（1）利用房地產信托的社會理財的職能，提高經濟效益，促進房地產業的發展。
房地產信托機構通過開辦信托存款、信托貸款和投資等各種與房地產業有關的信托業務，為財產所有者提供廣泛的理財服務，由於專業化的分工從而提高了資金的使用效益。如為向房地產投融資的資財所有者提供合適、有效的途徑，通過專業理財服務，提高其資金使用的有效性和安全性；利用房地產信托機構信息渠道多和客戶麵廣的優勢，為委托人辦理物業管理等業務，促進房地產業的發展。信托機構開辦房地產信托的委托、代理等業務，集融資與融物於一身，為房地產企業和個人提供了運用資金和財產的多種形式和廣闊市場，大大提高了房地產業的經營效益。