2．我國住房抵押貸款保險存在的問題
住房抵押貸款保險對於化解銀行信貸風險、解決個人住房問題、刺激個人住房消費起到保駕護航的作用。但由於住房抵押貸款保險在我國起步較晚，經驗較少，存在諸多問題。目前我國住房抵押貸款保險主要存在著以下五個問題。
（1）政府在住房抵押貸款保險和擔保體製中缺位。為抵押房產辦理保險是世界各國銀行開展住房金融業務普遍采用的方式。
由於抵押貸款製度的高風險性和房地產抵押貸款保險具有較高的社會效益，住房抵押貸款保險在許多國家尤其是其發展的初級階段都被定義為政策性保險業務，由專門的政府機構主辦或得到政府的大力支持。如前所述，美國和加拿大都有政府建立的專門的貸款擔保機構，由擔保機構承擔風險。而我國抵押房產保險市場發展滯後，政府在住房抵押貸款保險和擔保體製中缺位，政策性的保險機構尚未建立。我國現在的抵押貸款保險機構主要是商業性的保險公司，轉軌時期個人收入的不穩定性急劇增大，社會風險、經濟風險都在增加，道德風險和逆向選擇等因素，使普通純商業性保險公司不願意承受房地產抵押貸款保險的風險。目前銀行在發放住房消費信貸時，遇到的首要問題是借款人找不到真正意義上的擔保人，從而導致銀行在發放住房貸款時，隻能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續等措施來規避信貸風險，這嚴重阻礙了住房信貸市場的成熟與發展壯大。
（2）保證保險與信用保險混淆。在西方成熟的房地產保險市場上，當貸款銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人，與保險人簽訂由於購房者不能如期付款而造成損失時，由保險人賠付該損失的保險合同，這種保險合同就是房地產信用保險合同。保險費由銀行繳納，因為受益人是銀行。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽訂由於自己收入流中斷而不能如期還款時，由保險人代為付款的保險合同則是房地產保證保險合同。保險費由購房者繳納，因為受益者是購房者個人。
而目前我國各家公司試辦的房地產保險業務則是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務與受益權利嚴重扭曲，不符合保險製度中權利與義務對等的基本原則。國內開辦的所謂“住房消費信貸保證保險”的通常做法是：銀行同意辦理購房貸款手續的前提是要求借款人把自己所購房產抵押給銀行，同時，為了防止購房者不能還款時銀行拍賣抵押房產所得不能彌補貸款本息的風險，再要求購買商品房的借款人與保險公司簽訂一份由購房者繳費、由銀行受益的“保證保險”合同。在借款人因死亡、失蹤、傷殘、患重大疾病或經濟收入減少而在一定期限內無法履行還款義務時，由保險公司負責賠償銀行的損失。銀行或者將抵押房產的追償權和處置權轉讓給保險人，或者自己處置抵押房產，處置所得不足以彌補貸款本息時再由保險公司補足差額或在事先約定的保險金額內給予賠付。
顯然，這種保險業務並不是真正意義上的保證保險，也不是真正意義上的信用保險，銀行不繳納保險費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了保證保險的保險費，自己卻不能得到應有的保險，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。
（3）住房抵押貸款保險險種匱乏，保障範圍不夠大。國外一些成熟的金融市場上，對住房抵押貸款主要有以下三類保險的保障：防範抵押物滅失風險的財產險、防範借款人不履約風險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，後兩類保險則至少應選擇一種，這樣才能全麵保障貸款機構和借款人雙方的利益。現在我國市場上普遍采用的抵押房產保險基本上仍局限在《個人住房貸款管理辦法》中規定的房屋財產保險，即上述三類中的第一類，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險的開展處於起步摸索階段，隻有少數幾個區域性的保險公司擁有。
（4）房地產保險業務中對風險的劃分不合理。在我國當前的房地產保險業務中，銀行則試圖把成本轉嫁給借款人、把風險轉嫁給保險公司的條件下獲得房地產抵押和信用保險的雙重保障，完全規避自己的信貸風險，這是不符合市場經濟邏輯也是不負責任的思路。保險公司收取了一份保費卻承擔了包括購房者的道德風險、行為風險（應屬於銀行繳費的信用保險的保險責任）以及引致購房者收入流減少或中斷（應屬於購房者繳費的保證保險的保險責任）的一切風險，這在中國目前信用經濟尚待逐步建立的今天，風險之大，保險公司是難以承受的。