房地產登記製度改革和完善
思政研究
作者：辛昕
【摘要】本文針對目前我國房地產登記製度發展的曆史，借鑒西方登記製度，對我國房產登記中存在的問題進行研究、探索和思考，中國土地登記立法水平不高，不但缺少規範、明晰土地權利體係的物權法，也沒有具有較高法律地位的土地登記法或土地登記條例，相反通過不同的部門立法將統一的土地登記分解為各類不動產分別登記、多頭管理。筆者認為有必要從法律上對房地產登記製度進行進一步完善。
【關鍵詞】房地產；房地產登記製度；改革完善
房地產是典型的不動產，房地產空間上的不可移動性，使得它不能像一般物那樣僅僅用占有或實際控製即可表證其權屬狀態。長期的占有、使用過程中，不斷地變更所有人和使用人，極導致權屬糾紛。所以，在我國房地產登記貫穿於房地產開發建設和交易的始終。對房地產建立登記製度也是當今世界各國普遍采用的方式。目前我國關於產權登記的法律規定仍十分簡單，多是一些原則性的規定，尚有很多問題有待於進一步研究、探討、解決，房地產登記管理體製存在著需要改進的地方。
一、我國房產登記製度曆史
（一）建國之前
我國的不動產製度，在1949年10月之前實行的基本上是稅收地籍製度。在這種製度下，地產的權利證書（地契）是土地產權（包括房產）的全權證書，土地產權可隨證書的轉讓而轉移，土地權證的丟失（不論任何原因）都意味著產權的喪失。
（二）新中國成立後至改革開放前
新中國成立後，即頒布了《土地改革法》等法律法規，為土地所有製和土地使用製度提供了法律依據。在50年代初，隻有少數大中城市進行房地產全麵換證登記，大多數城鎮則僅在原地政資料上進行產權轉移、變更登記。在隨後由於特殊時期等原因，土地房產登記製度廢弛，權利的變更往往以契代證。
（三）1978年至九十年代前
在1978年後我國房地產登記製度恢複和發展，在1985年第一次全國城鎮房屋普查之後，原城鄉建設環境保護部於1986年2月5日發出《關於開展城鎮房產產權登記、核發產權證工作的通知》，要求從1987年開始，在全國範圍內開展建國以來第一次城鎮房屋所有權登記和核發全國統一格式的房屋所有權證。隨後頒布了相關的規章和政策，例如《土地管理法》等法律，我國土地管理事業進入有法可依的曆史階段，並規定了我國土地登記包括初始土地登記和變更土地登記。
（四）1995年後
在《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》、《擔保法》、《農村集體土地使用權抵押登記的若幹規定》等全國性的規範對土地使用權登記、不動產抵押登記、農村集體土地管理等進行了更加詳細的規定。此外地方性法規，如《上海市房地產登記條例》、《廈門市城鎮房屋管理條例》等對房地產登記製度作出了專項規定，我國的房產登記製度不斷完善。
二、國內外土地登記製度模式
在國外，登記製度主要可以分為契約登記製度、權利登記製度、托倫斯登記製度，我國的登記製度有別於這三種製度。我國房產以登記為所有權轉移的標誌，但是以交付為風險轉移的時間。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適應法律若幹問題的解釋》第十一條規定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。物權登記為物權轉移的要件，不登記則物權不專一，但是不登記並不影響房產買賣合同的效力。同時物權登記是對抗第三人的要件，不登記則新物權不能對抗第三人，但不影響物權轉移的效力，不影響買賣合同本身。由此粗略的可以看出，我國登記有一定登記對坑主義的色彩，但是又更接近與權利交付主義。由於我國的特殊性，我們可以取其精華棄其糟粕，但是不能完全的照搬外國製度。
三、我國土地登記製度的改革與完善
在此之前土地由國土部門根據《土地登記辦法》進行登記，房產由房管部門根據《房屋登記辦法》進行登記。房管部門貫徹地隨房走，而國土部門則是房隨地走。這很容易造成權利主體不一致、用途不一致、土地麵積分攤與房屋建築麵積不協調，這些錯誤得不到解決，引起的矛盾會日益擴大。因此統一不動產登記是現下正在實施且必須完善改革的措施。
（一）房地統一登記機關
如果土地登記機關不統一，土地登記機關隻有行政管理職能而無司法性，土地登記必然缺乏物權公示性，必然損害經濟發展和權利人正當權益。當兩個或兩個以上的登記機關權力重疊時，不但會損害當事人合法權益，而且會擾亂正常的法律秩序。我國當前土地登記存在“多頭執政”的局麵以及土地登記“分級管理”的製度，土地市場發展造成嚴重障礙。