房地產私募進入2.0時代
公司&產業
作者：劉江濤
持續性的打壓政策，使得2014年房地產走勢出現了微妙轉折，不同地域的走勢逐漸分化，政府調控態度也更加講求針對性。不過這種轉變還是給市場帶來了一定衝擊，接連發生的信托兌付危機及部分地區高企的住房供需比不斷催化著市場的緊張情緒。
房地產市場的這種氛圍已經蔓延到了私募房地產基金市場，觀測到的數據顯示，2014年中國的私募房地產市場募投較2013年大幅下滑。市場不景氣，使得部分小型機構被迫轉型開始其他領域的投資業務，有實力的地產基金正在積極探索並購模式。
房地產基金進入2.0時代
對比以往的投資拉動GDP，中國經濟迎來了新的常態。消費拉動使得過去兩年中國的GDP維持在7.5%左右，但過去的5個季度CPI降到3.5%以下。如果用整個經濟周期和通脹之間的關係來看，中國大的經濟仍然處於複蘇階段。
在這一階段中，盡管房地產行業遇到困難。但由於新一屆政府上台帶來很多新的利好政策，新的宏觀經濟層麵調結構、控新增、減存量成為經濟重心。2013年在新經濟領域很多的創新，對於全民的金融意識有了很大啟蒙。以互聯網金融為例，促使房地產和互聯網相互結合，形成了一些新的生態，比如世聯地產和萬達等，都開始利用互聯網金融這樣新的融資工具，同時通過互聯網來獲取新的用戶。
眾所周知，房地產兼具投資和消費的雙重屬性，行業的發展帶動眾多領域。數據顯示，無論是房價還是銷售在2014年前8個月都麵臨非常大的挑戰，整個行業也是區域築底行情；但另外一方麵在廣義的房地產產業上，非常多的細分領域湧現出很多新活力。在前端的需求上，非常多的房地產商在2014年開始布局銀行和保險。在後端通過房地產股權投資基金或者是泛房地產的股權投資基金，也進入到了裝修、家紡、家電等各領域的投資，並且投資非常活躍。
2003～2013年中國房地產發展的黃金十年，也是密集調控的十年。在過去的20年間，房地產極具保值價值，但是這種情況是否會持續，未來十年到底是拿著房產增值速度更快，還是拿著現金增值速度更快？
2014年，有專業機構對50多個淨值50億以上的超級家庭做了一係列的調查，抽查顯示，今年整個高淨值家族中，資產配置中的房地產配置比例正在下降，基本上已經下降到15%～20%區間，比高峰時間的35%～40%相比降幅非常明顯。同時在調查溝通中，這些家族在海外房地產方麵的布局，2013年下半年到2014年上半年反而呈現增速，這部分的投資量占比已經達到房地產配置中的30%～40%。
仍然高於PE/VC平均值
2014年上半年整個私募房地產基金完成接近44億美金的基金募集。但是募資的基金總數呈現大幅度下降，僅完成了47隻房地產基金的募集。從上半年投資的情況可以看到，上半年投資完成了40個項目，投資金額共計30億美元。
統計顯示，房地產基金目前在一線城市的投入更為主流，二、三線城市仍有待發掘。從房地產基金的退出渠道上來看，2013～2014年上半年，整個私募房地產基金的投資，退出是非常活躍。2014年的上半年比2013年上半年同比增長更為明顯，以2013年全年的數據來看，全年完成退出64筆，遠超過2012年的12筆。