大力推進沈陽市舊住宅區生態建設的對策
出類拔萃
作者：曹東波
摘 要： 沈陽市是老工業基地，由於曆史原因，留下了大量舊住宅區，同時沈陽市在全國的舊住宅區更新改造和管理中始終處於前列，因此結合沈陽市舊住宅區進行物業管理長效機製研究具有較強指導性作用。本文結合沈陽市具體情況，探討沈陽市舊住宅區物業管理策略，從而搞好生態保護和建設，加快城市生態文明建設步伐。
關鍵詞： 舊住宅區 物業管理 長效機製
一、目前沈陽市舊住宅區存在的問題及原因分析
（一）舊住宅區物業管理相關製度不健全
舊住宅區物業管理距離全麵實現市場化、專業化還有很大距離。舊住宅物業管理的相關製度不健全，缺乏具體政策扶持。目前還沒有建立成熟的舊住宅物業管理體製，在物業管理實施方麵缺少相關具體方案，物業企業及業主的利益保障方麵沒有完善的配套方案[1]。
（二）基礎設施仍顯薄弱
盡管沈陽市已經投入大量資金對舊住宅區進行全麵改造，但由於舊住宅區在開發建設時規劃設計標準低，基礎配套設施落後，整體布局等先天不足，因此仍存在基礎設施薄弱的問題。老舊小區大都沒有圍牆，基本沒有物業辦公用房，缺少健身活動場所，小區綠地較少，綠化率非常低，小區沒有停車位。此外，各種設施、設備、管網等大多已老化破舊，房屋年久失修導致屋麵漏雨、牆體長毛等問題大量存在，雖進行了改造，但後續維修保養仍需投入大量資金。
（三）舊住宅區居民對物業管理認識不清或漠不關心
沈陽市舊住宅區多為一些國有企業的職工住宅，小區居民的文化層次普遍不高，老年人多，低收入群體多，消費水平和能力偏低，消費觀念相對滯後，居民對物業管理的認識模糊。此外，沈陽市舊住宅區多位於城市的中心區，沈河、和平居多，這些小區地理位置優越，有較好的商業和教育資源，吸引了大量購房者，這些購房者的目的不是居住，而是看重學區、投資等，購房後房屋長期處於空置或出租狀態。
（四）物業管理資金不足
舊住宅區建造年代久遠，原有建設單位有的已經倒閉，有的無法查詢，小區物業管理的資金來源何處、如何落實已成為物業管理工作的難題。舊住宅區在建設之初配套設施較少，無辦公和活動用房，可盈利性設施少；小區設施老化，設備陳舊，盡管已經進行了改造，但後期管理仍需大量資金投入。
二、推進沈陽市舊住宅區生態建設的對策研究
（一）外部保障機製
1.製訂切實可行的物業管理實施方案，確保物業管理順利實施。
2012年10月沈陽市政府出台了《沈陽市關於加強住宅區物業管理的實施意見》，其中在落實舊住宅區管理，明確舊住宅區房屋維修責任，開展舊住宅區公共服務和加大舊住宅區管理扶持力度等方麵提出了意見，指明了總體方向。針對物業接管、小區環境綜合治理、困難職工補助等方麵，製定了具體的、切實可行的優惠獎勵扶持政策，並把措施落到實處，讓舊住宅區的物業管理有法可依，進而推動舊住宅區物業管理的專業化進程。
2.多方籌措資金。
根據財力和民生需求，出台扶持舊住宅區管理的相關政策，政府可以在物業企業接管舊住宅區方麵提供優惠，適當采取減稅免稅政策；允許企業用經營性收入補貼經費不足；對於舊住宅物業管理中做得較好的企業，采取獎勵扶持機製；政府安排公益性崗位適度向舊住宅區傾斜。物業企業應在政策允許範圍內，適當采取多種經營方式彌補物業費不足的問題，利用共用部位取得的廣告收益，納入管理專項經費，以補充服務費用短缺。最後在房屋維修和設施改造方麵，由政府建立專項維修資金，相關產權人補交專項維修資金；市政各部門各司其職負責舊住宅區的垃圾清運、路燈維修、供熱、排水設施維修養護等。