基於近期利率調整政策對房地產市場價格及供求關係的影響研究
經濟研究
作者：景建華 李麗
【摘要】房地產業是我國社會經濟的重要支柱產業之一，關係到國計民生。保證房地產市場的長期穩定健康發展，對促進我國經濟的發展，提高人民群眾的生活水平具有十分重要的現實意義。為了更好的對房地產市場價格進行影響，避免出現房價增長過快等情況，我國開始積極的進行利率調整。經過一段時期的發展和調整、應用，雖然獲得了一定的效果，但依然存在一定的問題。本文則對近期利率調整下的房地產市場價格及供求關係的影響進行分析。
【關鍵詞】近期利率調整，房地產市場價格，供求關係，影響
利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價格，是調節經濟的重要杠杆之一。作為一項重要的貨幣調控方式，利率政策也成為政府對房地產市場進行調控的重要手段。由於近年來經濟宏觀調控的原因，銀行利率頻繁調整，房地產價格也隨之相應波動。在此背景下，利率調整在一定程度上對我國房地產業都產生了深遠影響。下麵則對此進行詳細分析及探討。
一、利率調整對房地產市場價格的影響
供求是決定價格的根本因素，供求平衡，市場價格一直在低位運行。我國住房市場已從供不應求變為供求基本平衡，個別城市甚至還出現了供給過剩。當前的住宅建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由於房價下降以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。同時，真正的購房主體變為二次購房的改善性需求。現如今，對人們而言，房地產不僅僅知識一種基本的消費品，還可以用來滿足廣大消費者的各種欲望，除了居住和使用以及，還包括各種欲望需求。過去的近10年中，房地產市場經曆了飛速發展的階段，商品房建設量增長迅速，樓市價格不斷攀升。盡管這期間也有短期調整，但下行不久後又會再次進入上行通道。進入2014年至今，樓市出現整體下行態勢。盡管對樓市未來走勢依然眾說紛紜，“黃金時代”已經基本結束的認識贏得了絕大多數人的認可，房地產市場步入新常態。對於房地產的實際價格，會受到諸多因素的影響，其中，人們的主觀臆斷，以及對未來價格走勢的判斷會對其產較大的影響。所以說，購買者的心理與其會對房地產的價格產生較大的影響。另外，購買者還會通過對政府出台的各種政策等的分析，對未來的房地產市場價格進行一定的判斷。而受到個體差異性等因素的影響，不同的購買者關於未來房地產價格變化方麵會出現不同的判斷。相應的，不同的購買者在房地產相關投資方麵的行為也便各不相同。於是，相應區域的房地產領域實際需求情況便會發生相應的變化，進而對當地的房地產市場價格產生一定的影響。
二、利率調整對供給的影響
房地產行業的運轉過程中，需要大力的資金作為支持，屬於資金密集型行業。但是，就目前的實際情況來看，國內房地產企業在融資方麵大多處於較為單一的融資狀態。其中，通過上市來融資獲得所需資金的企業相對較少。於是，對大多房地產企業而言，仍然需要依靠商業銀行的貸款來實現間接的融資，以維持正常的企業運營狀態。對放低產開發企業而言，國內貸款的企業主要的資金來源，為企業的運營和發展提供了強有力的支持。因此，如果利率出現變化，並會對企業的資金運行狀態產生極大的影響。例如，如果出現利率上升的情況，便會導致不同房地產企業財務費用不同程度的增加。而財務費用的上升，還極有可能會對對不同房地產開發商的資金周轉產生影響，甚至影響到其正常運行。尤其是現如今，招牌掛市場化出讓經營性土地是趨勢日益明顯，因此，利率上升很容易導致眾多房地產開發企業的資