REITs公司為什麼能夠在長期中提供相對穩定的高收益？這與其較高的股利收益密不可分。從1994年一季度到2014年四季度的20年間，REITS公司平均的分紅率達到71.6%。高分紅率下，過去20年股權型REITs公司年均11.52%的總收益率中，年化的股價收益率（即，資本利得部分）為5.44%，貢獻了總收益的47.20%；而年化的股利收益率則達到6.08%，貢獻了總收益率的52.80%。對於抵押貸款類REITs，股利收益的貢獻更大，過去20年抵押貸款類REITs的年化總收益率為7.88%，其中，年化的股利收益率達到11.84%，而股價收益率的貢獻則為-3.96%。
綜上，在股權型REITs的收益構成中，50%-60%都來自股利收益的貢獻，長期中平均的股利收益率在6%以上；而在抵押貸款類REITS的收益構成中，股利收益率平均達到11%-12%，但股價收益率則可能出現較大損失。與之相對，標普500指數在1972年-2014的平均的股利收益率隻有3.35%，僅貢獻了同期股指總收益的28%，其餘72%都來自資本利得的貢獻。
所以，不難看出，REITs的本質就是以高分紅這種形式讓普通投資人也可以從不動產投資中獲取長期穩定的較高收益，從而可以抵禦通貨膨脹的影響。
私募地產基金：為機構投資人和高淨值客戶定製的地產投資策略
與REITs相比，私募地產基金的投資門檻更高，流動性較差，通常麵向機構投資人和高淨值個人——國際上，私募地產基金的投資人以機構為主，其中，各類母基金（基金中的基金）占35%，保險資金占24%，慈善捐贈基金占14%，財富管理機構占11%，主權基金占4%……2011年以來全球機構投資人在不動產上平均的目標配置比例已經從9.2%上升到9.8%，其中養老基金的目標配置比例略高，在10%左右，而主權基金、捐贈基金、慈善基金的目標配置比例略低，在8%左右。
數據顯示，美國、加拿大、歐洲和澳洲的養老基金平均有75%會進行不動產投資，在不動產投資中，平均隻有19%的投資采用內部配置方式，即，由機構投資人自身的投資團隊決定資金投向；其餘81%的投資都采用外部配置方式，即，委托私募地產基金、基金中的基金等外部投資管理機構來決定資金投向。中小機構的外部配置比例更高，大型機構的外部配置比例略低，但即使是那些最大型的養老基金，外部配置的比例也占到50%以上。結果，在養老基金的不動產投資中，REITs投資平均占不動產投資總額的20%，另有17%為不動產的直接投資，其餘全部投資於各類型的私募地產基金。總之，地產基金（包括公募和私募基金）已經成為機構投資人資產配置的重要組成部分。
近年來私募房地產投資基金發展尤為迅猛。2014年，全球共有177隻私募地產基金完成募集，募集總額達到900億美元，與2013年的募集總額相當，接近曆史最高水平；單隻基金平均募集規模為5.28億美元，達到2009年以來的曆史峰值。截至2014年底，全球私募地產基金管理的資本總額達到7420億美元，另有2170億美元的承諾資本等待繳入。而截至2015年一季度，全球正在募集的封閉式私募地產基金共447隻，另有16隻私募地產基金中的基金和4隻二級市場母基金在募集，總的目標募集金額為1710億美元。
私募地產基金之所以能夠成為機構投資人和高淨值客戶資產配置的重要類別，一個重要原因就在於它的投資策略十分豐富，能夠滿足投資人的多樣化風險收益要求。私募地產基金按投資標的可以劃分為住宅開發基金、寫字樓基金、零售物業基金、出租公寓基金、養老社區基金、工業地產基金、酒店基金等；按投資區域又可以劃分為北美基金、歐洲基金、亞太基金、全球基金等；按投資策略則可以分為核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、機會型基金、債權投資基金、不良資產投資基金、基金中的基金等。
其中，核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、機會型基金大多為股權投資基金，主要投資於地產項目或地產公司股權；而債權投資基金則主要投資於各類抵押貸款、夾層貸款、資產支持證券和地產企業的信用債；不良資產投資基金通常是以“股權+債權”方式收購陷入財務困境的地產項目或地產企業資產，通過債務重組使其恢複現金流。
總之，私募地產基金可以投資於從住宅，到商業地產，再到醫療養老、產業園區等各個細分市場的物業資產；它既可以投資於產業鏈的開發環節，也可以投資於產業鏈的持有環節，或增值改善環節，還可以在逆周期中推動行業整合，從而可以在行業周期的各個階段都為投資人創造良好收益。
統計顯示，從2000年底至2013年底，Preqin私募地產基金指數從100上漲到259.4，幾何平均的年化收益率為7.6%，算術平均的年化收益率為9.2%，80%的時間裏年度收益率為正。雖然單年的最大損失率一度達到38.8%，但隨著持有期的延長，基金整體的收益狀況會有明顯的改善。因此，即使經曆金融危機，多數基金的到期收益率表現較好。
實際上，如果不考慮基金規模的大小，對當年發起的所有私募地產基金進行等額配置，並計算該組合的到期收益率，則從1995-2012年各年發起的基金組合（2012年以後發起的基金大多還處於投資期內，無法計算出有意義的到期收益率），截至2015年1月的平均到期收益率為12.3%，最大損失率僅為2%。