公租房“遇冷”現象及對策研究
研討與爭鳴
作者：張高娃
【摘要】近年來，為了解決城市中低收入居民等夾心層群體的居住困難問題，我國各地相繼建設公租房並投入使用，但與政府大力建設公租房的熱情形成鮮明對比，武漢、上海、鄭州等地卻出現公租房申請“遇冷”現象，房屋空置率較高，這不僅造成資源閑置和浪費，也將進一步製約我國保障住房的發展。本文通過了解我國公租房建設的現狀，針對公租房空置現象進行原因分析，進而提出對策建議，促進公租房建設的良性發展，保障民生。
【關鍵詞】公租房 租金 選址 準入門檻
大力發展公共租賃住房是國家調控房地產市場、加強住房保障、完善住房供應體係的重要舉措。2013年政府工作建議中首次明確提出保障安居工程建設和管理的目標是“讓老百姓住上放心房、滿意房”；同時，對今年城鎮保障性住房提出了更具體的目標：基本建成470萬套、新開工630萬套。根據“十二五”規劃的要求，公租房將成為我國保障性住房建設的重點。政府保民生、滿足民生住房需求的決心，這是有目共睹的。但真正落實起來，卻未能如當初所願。隨著各地公租房紛紛建成並投入使用，有些城市卻遭遇尷尬“冷場”，出現了大比例的公租房空置現象。
一、公租房遇冷現狀
《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》規定，公共租賃房是指“限定建設標準和租金水平，麵向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。”因此公租房麵向的是中低收入者，也就是所謂“夾心層群體”。政府可以投資建設公共租賃房，各種社會力量也可以在政府的政策支持下投資。公共租賃房的籌集方式主要有新建、改建、收購以及長期租賃等。
從城市化角度來看，公租房可以在一定程度上降低外來人員的住房成本，吸引各方麵的人才來城市就業，增強城市競爭力，並可以與城鎮化建設相結合；從市場角度來看，有利於扭轉住房市場的投機炒作風氣，規範住房市場，形成健康的、多元化的和可持續發展的住房市場，並由此促進金融與國民經濟的穩定；從租戶的角度來看，可幫助處於“夾心層”的群體解決住房問題，實現住有所居，過上比較安定的生活。
然而近來，公租房遭遇“冷場”，成為全國性的現象。上海首批兩個市籌公租房項目“試水”入市，首期申請率僅為四成。很多住房困難群體都對明顯低於市場價格的公租房寄予很大的希望，而且公租房設備齊全，可“拎包入住”，但結果卻是大量公租房“無人認領”。同樣，武漢推出的首批899套公租房中，報名成功、拿到鑰匙的市民僅317戶。租金和補貼標準出台後，又有約三成人放棄了選房資格。實際入住的戶數，僅占首批房源的23%。相比較而言，鄭州公租房的情況更為糟糕，其首批公租房空置率高達90%。濟南公租房預登記也同樣遇冷。該市計劃在“十二五”期間建設六萬套公租房，政府為了調查公租房的市場需求，采取了預登記的辦法，但結果隻有四千多個家庭、六千多名單身職工做了登記，與六萬套的計劃相差甚遠。而以最大規模公租房著稱的重慶入住率也不甚理想。
公租房入住率過低，一方麵沒有解決夾心層的住房問題，不利於保障民生；另一方麵造成房屋資源閑置，即公共資源的浪費，影響我國保障性住房的健康發展，進而也不利於房地產市場的平穩、持續發展。
二、公租房遇冷的原因分析
公租房建設是國家保障民生的重要舉措，然而較低的公租房入住率與較大規模的公租房建設投入和力度形成了鮮明對比。是什麼原因造成了公租房申請率過低的結果呢？本文從以下幾點進行分析。
（一）缺乏針對公租房需求的前期調研
公租房雖然有政府補貼，但因其需要租戶繳費而具有一定的商品性質。和建設商品房類似，公租房的建設也需要對符合申請要求的潛在申請者的數量、申請者的收入水平、申請者的租金承付能力、申請者的家庭情況及其對公租房麵積和建設標準的需求。但現實中，公租房建設通常是上級政府向地方政府下達的指標，地方政府往往在接收指標後，在沒有進行充分調研的情況下，急於在規定時間內完成任務，是一種欠考慮的、粗放的建設。沒有充分考慮市場需求，導致公租房建設存在位置、租金等方麵讓租戶不滿意的現象，自然遭受到冷遇。不問需求而大幹快上的粗放式供應模式是一條錯誤的道路。