房地產開發企業會計核算問題探析
財經縱橫
作者：陳妍妍
【摘要】近年來房地產行業的取得了快速發展，已經成為國民經濟發展的重要支柱產業，起到越來越重要的作用，房地產企業自身的特殊性決定了其內部會計核算的複雜性。本文簡要探討房地產企業會計核算中存在的問題及解決的方法。
【關鍵詞】房地產 會計核算 收入
近年來，隨著我國城鎮化建設的快速發展，房地產事業取得了飛快的發展，其發展帶動鋼鐵、水泥、建材等各個行業的發展，為國民經濟的發展做出了重要貢獻。房地產行業投資數額大、建設時間長、建設過程環節多以及開發風險大等這些特點決定了房地產企業在會計核算工作中具有複雜性和特殊性。當前，我國房地產企業在會計核算中存在不少問題，需要進一步去完善。
一、房地產開發企業在會計核算過程中存在的問題
（一）房地產開發企業收入難以確定性
房地產企業一般的商品房為自己自行開發，一般經營業務涉及了從可行性研究、征地、、勘察、設計、建設、銷售到售後服務等各個環節，開發的時間長、投資資金大。一般在建設初期房地產開發企業的資金就基本花費殆盡，如何取得下一步房地產開發的資金，是每個房產企業不得不麵臨的最大問題，目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款。由於近年來國家對於房地產行業的調控力度加大，中國人民銀行大幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，使得房地產企業融資變得很困難。這就決定了房產企業一般通過預售籌集資金，一般我國現行規定隻要房屋取得預售許可證就可以開始銷售，簽訂正式合同，在房屋正式驗收合格後交與買方。因此房地產企業的是收入就有其特殊性，難以運用會計準則中的權責發生製進行收入的確認，收入確認是在訂立正式合同但房屋沒有交付時做收入的確認，還是在開發產品已竣工驗收並完成竣工決算時做收入確認，還是在辦理產權證後再去確認收入就出現了混亂。
（二）房產開發企業商品房成本與售價難以實現平衡匹配
房地產行業具有資金投入大、建設時間長的特點，從獲得項目到開發完成，可能需要2-3年或者更長時間，這樣必然使得房地產企業在一段時期內投入和收入無法平衡。房產建設前期需要投入大量資金、支出大幅增加。即使這時房屋已經預售，但是由於沒有交付，按照會計準則可能無法進行收入確認，這就造成公司利潤會出現大幅波動，不能真是客觀反映公司業績水平和經營水平。因此，正確合理地確認公司的收入是真是反映公司經營業績的前提。
（三）信息披露存在缺陷
信息披露存在缺陷主要表現在兩個方麵一是現金流量信息不足，二是風險信息披露不全。現金流量信息不足是由於在工程建設完成前主要表現為現金的流出，在工程完工竣工驗收後又集中表現為現金的流入，由於建設工程建設周期長，現金流入、流出的跨越大，往往對於投資者來說難以真是了解企業的現金真實流動情況。房產企業在項目的開發過程中建設周期長，負責率高，受國家政策、宏觀經濟、工程質量等影響，風險較大。這就要求房地產企業及時提供企業潛在的風險。
二、完善房地產企業會計核算的方法
（一）結合法律標準規範及房地產公司的特點對收入加以確認
1.首要條件是符合法律標準，法律標準指房地產公司在開發房產的過程中各項手續齊全，按照國家相關部門規定取得了土地使用證、開工許可證及商品房預售許可證等，並按相關法律法規進行交易買賣。這些法律標準是房屋預收款進行確認的必要條件，但還不是充分條件。