開發盤活存量,吸聚擴張增量,是城市資源市場化運營的內在動因和追求,要求城市政府對城市影響力空間的市場資源通過政策運作進行優化配置。在配置路徑上,主要方式有:①政府主導。古今中外,政府是城市資源唯一合法的集中代表者和處置決定者。政府主導就是在城市政府的抽象和具體行政行為推動下,引導、驅動直至實現城市資源的存量擴張和增量集聚。②多元參與。在整體上,城市資源由城市政府統籌、管轄和運營,但不同的具體個案資源,則可以實行社會多元化投入建設和經營,既可以是城市內的不同組織與市民個人,也可以是城市外甚至超國界的其它可進入性市場主體。隻有大跨度市場空間的多元參與,城市資源的市場運營才會有活力與生機。當代城市政府應特別注重大跨度吸納多元市場主體,更多地外向配置非本土的區域級、國家級乃至世界級城市發展資源。③市場競爭。競爭是市場經濟的基本定律,城市資源運營特別是資產經營,必須通過培育市場,實行全方位、多層麵的個案競爭,才能獲得最大化績效功利。④社會讚助。這是城市資源增量運營的特殊手段與方式。現代社會的勞作薪酬與集團性、個體性財富創造集聚存在明顯差異。對重大自然災害、重大工程、重大公共活動,城市政府可動員社會財富較多的擁有集團或所有者進行公益性、誌願性讚襄助援,以紓緩城市發展困境中的內在壓力,這也是古今中外城市發展的通例。
2. 3 城市資產經營
在計劃經濟條件下,城市政府僅僅按不同層級行政權威的指令性或指導性計劃進行城市政策運作,不存在開放性、競爭性、自主性的城市資產經營市場或不同市場主體的資產經營活動;隻有在市場經濟條件下,城市政府或不同市場主體才能充分開展和有效進行城市資產經營。在市場運營中,盡管城市資源包含有自然資源、人文資源、人力資源和無形資源,但也隻有資產性的存量和潛量資源,即資產性的現實經濟資源,城市政府或不同市場主體才能進行有效經營。
2.3.1 城市資產的市場價值
從經濟學角度考察,城市是不同人們在特定地域空間勞作績效和創造成就的曆史積澱與現實凝聚,其資產具有巨大的市場價值。城市資產的存量現值與開發潛值,在城市政府與市場主體以及不同市場主體之間的認同、營銷、開發過程中得到集中反映和具體體現。從質的規定性上考究,城市雖是曆代人們勞作績效與創造成就的大規模凝聚,但隻有可統計、可測算、可評估的城市資產性經濟資源,才具有巨大的市場交換價值與經營價值。從量的規定性上考究,城市資產的市場價值又主要包含著三個基本參量:一是城市資產的自然性經濟價值,即土地、山水、植被、礦藏、物產等自然風物的可測算價值。二是城市資產的社會性經濟價值,即由社會人力勞動與資本投入形成的價值,是人們世世代代的勞作成本的實際投入量,包括城市人力資源與部分人文資源(即物態性資產、實體性文化資產)的實際利用價值,既是人力資源投入價值疊加在城市資產性經濟資源價值之中的可計量價值,也是城市顯形的主要物態資產和城市經營的主體資產,由此反映和體現出城市經濟資源存量的基本規模。三是城市資產的潛隱性經濟價值,即無形資產價值,是城市無形資源與部分人文資源(即流體性文化資源)可評估的市場預期價值,是一種虛擬性的城市資源存量潛值。通常,城市資產的自然性與社會性經濟價值是相對穩定的、可核算統計的現實存量值,但城市無形資源的潛隱性經濟價值卻是不確定的虛擬價值,是人們的一種理念性或願景性市場預期收益潛值。在不同城市及其不同時空條件下,人們對城市無形資源潛隱價值的發現能力、開發程度和經營水平不同,其價值實現的顯現量就各不相同,甚至迥異懸殊。
2.3.2 城市資產經營模型
城市資產經營,是城市政府或不同市場主體對城市資產的自然性經濟價值(用“N”表示)、社會性經濟價值即人力勞動與資本投入價值(用“S”表示)和潛隱性經濟價值即無形資產價值(用“L”表示),進行有效的市場化配置、營銷與開發行為,通過最大限度地轉換和實現其存量現值與預期潛值,促進城市發展公共目標的實現和城建投入的良性循環,以及市場主體自身價值追求的滿足。考究發現,城市資產的顯形存量現值等於其自然價值與人力勞動及資本投入價值之和,即“N+S”,但通過市場化經營,其附加的無形資產潛值被同時顯現,從而使得城市資產的市場價值量隨之升值。在市場營銷中,無形資產潛值對城市資產的顯形存量現值具有一種乘數或倍數效應,即某一城市資產的市場價值量等於其顯形的存量現值乘以無形資產的潛值倍數,亦即“(N+S)×L”。
如果用C表示城市資產的市場價值量,則有:
C=(N+S)×L式中N≥0,當城市政府或市場主體僅僅隻拍賣出讓無形資產(如使用權、經營權等)時,該資產的自然價值就會等於零;S>0,除自然資源外的任何一實體性城市資產無不蘊含著人力勞動或資本投入,其價值永遠不可能為零;L≠0且L>0,是一種無數量單位的潛值倍數。如某城市特定的無形資產市場評估值為3000萬元,在市場營銷中,其依附的城市資產潛值升幅即為3000倍,即該城市特定資產的無形資產預期收益潛值為3000萬元,而該城市特定資產的市場價值量也就是其自然資源價值與人力勞動及資本投入價值之和的3000倍──通過城市政府或不同市場主體的資產經營,實現並放大至3000倍的最高極限性理想市場價值。城市資源的無形資產預期收益潛值L作為倍數,在市場經營中隨城市影響力空間的資源市場變化而變化,是提升和擴張城市資產市場價值量的關鍵變數,它不是一個有數量單位的評估價值實數,而是映照於評估價值實數之上的理念虛值和參考度量性升值漲幅。通常,人們炒“樓花”,實際上就是炒城市樓市資源的預期收益潛值或增值回報率。人們不是炒作某特定樓房的實際價值量,而是將該樓盤的預期收益潛值視作市場價值的升值倍數,以影響入市的交換理念與買賣行為。
C=(N+S)×L,作為城市資產的市場價值量,表示城市資產的顯形存量現值及其市場預期收益潛值,其價值量的大小隨無形資產潛值倍數L的變化而變化,具有正相關關係,即從理論上推演,無形資產潛值升幅倍數越大,該城市特定資產的市場價值量就越大,反之則小。
從實際能效上考察,在城市資產的市場化經營過程中,不同城市的資源具有不同的營銷績效或經營價值量。一是因為無形資產的預期收益潛值在不同城市的不同時空序列中存在著差異性與躍變性;二是因為不同城市政府或市場主體的戰略發展目標與要求及其政策運作方式不同,由此所形成的城市資產經營績效係數(用“M”表示)也各不相同,即城市政府或不同市場主體最多隻能通過市場轉換或實現某特定城市資產現值與潛值的部分價值,其經營績效係數因城市資源市場空間與市場主體容量受城市人口規模、影響力空間、城市生境、競爭能力以及城市政府的政策運作能力等多重因素的影響和製約,永遠不可能達到百分之百,尤其不可能使某特定無形資產潛值的營銷、開發績效達到百分之百,即“M≠0且M0
L≠0且L>0
T≠0且T>0
F(M)=MCT,是城市資產經營模型或一定城市資產市場交換價值的量度工具,對城市政府或不同市場主體的資產經營行為與營銷、開發活動具有重要參考性決策和量度作用,表明城市資產的市場價值量與城市政府或不同市場主體的經營係數值成正比,亦與資產讓渡的經營時限成正比。這種雙重正相關關係既反映城市政府或不同市場主體對城市經濟資源的經營能力與水平,也反映城市資產經營的預期性經濟時效。m是一個小於1且不等於零的經營變量,如1/2、2/3、4/5等;T是大於零且不等於零的時間限量,如年、月、日、時等。MCT作為城市資產經營的市場價值量,既隨城市政府或不同市場主體的經營係數m的變化而變化,即經營水平高,F(m)=MCT的值就大,反之則小;同時也隨經營時限T的變化而變化,即始終性時限T逾長,經營績效MCT也就越大,反之則小。其中,經營係數m是決定性變量,經營時限T是相關性變量,即隻有當m值最大時,MCT的積值也才能達到最佳;否則,即使T最大,但m值偏小,MCT的積值反而會減少,表明城市政府或不同市場主體的資產經營活動損害了公共績效或流失了城市資產的長遠效益。因此,科學擇定市場適宜性的經營係數與經營時限──既謀求公益最大化,又有利資產長效化,是城市政府或不同市場主體開展城市資產經營活動高超的經濟謀略,反映出城市資產經營規模的大小與活力程度,表征著城市政府或不同市場主體駕馭市場競爭能力與經營水平的高低及其能量的強弱。
城市資產經營是市場經濟條件下城市政府或不同市場主體開發運營城市資源的重要手段與方式,但這種手段與方式在城市政府的實際公共行為或不同市場主體的經營操控行為中,通常呈現出目標績效的有限性,受城市人口規模、空間資源、區位條件、城市張力、城市知名度、城市美譽度、市場容量、市場競爭環境以及城市政府的政策運作與創新能力等多種因素的製約,不同時空的城市資源,其資產經營的市場價值量具有很大差異。因而,城市資產經營價值量的大小,主要在於城市政府或不同市場主體對經營係數、經營時限的政策擇定和城市資源運營市場對無形資產潛值倍數的評估認定。某城市從總體上或集成規模上的經營績效,既取決於該城市無形資源、人文資源中市場開發運營的預期收益潛值倍數,又取決於城市政府或不同市場主體資產經營能力的大小、經營水平的高低和經營時限的長短,而城市政府資產經營能力、水平與時限,則又受城市影響力及其資源市場空間的客觀條件製約和城市政策運作機製的具體行政行為製約;不同市場主體的資產經營績效,既受城市政府的政策運作空間與支持度影響,更受相應操作行為與市場認同度及其競爭能力的影響,呈現出不同層麵、不同角色、不同行為的不同顯效。
2.3.3 城市資產經營的市場培育與有序競爭
為展開城市資產經營,城市政府必須大力培育城市資源運營市場,動員並激發市場主體活力,規範不同主體間的市場競爭行為。
2.3.3.1 改革體製
必須充分發揮市場配置資源的主導性作用,在逐步擴大城市資源運營市場空間的同時,積極推進城建城管的投融資體製改革與機製創新,特別是要多層麵推進由計劃體製培育形成的城市資源高度凝固化、全公益化、層級分散化或公益集團化等城建城管體製性積弊改革,將城市資產的建設項目實施權、日常養護作業權、經營權、使用權、廣告權以及可實行服務購買的設施監護運維權,從城市政府的所有權、行政管理權中分離出來,實行市場化運營,強化政府的城市資源開發統籌權、願景謀劃權、空間規劃權、功能配置權及其公共績效的法製監管權,不斷健全完善的城市資產經營市場體係。
2.3.3.2 開放市場
市場空間及其輻射波麵的大小,對城市資產經營績效具有直接的涉變影響。隻有開放市場才能放任非本土的社會資源乃至國際資源踴躍介入城市,活躍城市資產經營市場,擴大城市資源市場主體容量,加速提升城市外向競爭力。應利用地緣區位,多層麵開放市場,實行資源互通互補,共享共榮,積極營建區域“核心化”城市,借助強大城市帶動弱小城市,分享城市集群的共贏效應,同時機警防避在本土優勢資源開發利用的集群化過程中被城際“邊緣化”。
2.3.3.3 融通信息
現代市場經濟是由信息溝通連接的大跨度交換買賣行為,必須充分運用現代信息技術手段,融通城市資產經營的市場信息,全方位擴大知曉麵,增加城市市場引力及其資源流入量與可容量,使城市非公共安全性資源運營的市場信息大量高頻地融入區域化、國際化網絡時空,全麵提高城市資產經營的要素信息放射能量,增強可供多個市場競爭主體捕捉和選擇的信息對稱性。
2.3.3.4 政策造勢
強化政策驅導,最大限度地降低城市營商成本,注重突出個性化特色的資源配置和營造普惠性的商業投機引力,既營造城市佳景,又營銷城市魅力,全力構築城市資源的流入性“窪地”和資產經營的競爭性“高地”,充分激活存量資產與潛能資源,增強城市資產的流動性與增值性,有效釋放並彰顯無形資源的豐沛潛能。除省級以上大城市外,一般地縣級城市應結合本土資源特征,適度發展城市規模,防止盲目增量擴容。根據城市發展速率和張力,堅持科學務實精神,不求最大,但求最優最宜,不圖年年大改大造,但圖歲歲至善至美。在適當時期,城市政府應從以空間規模擴張為主轉向以人口規模集聚和經濟能量集聚、文化業態集聚為主的政策運作,不斷優化人力資源與人文資源結構,特別是要注重引聚以人才帶動為主的多元文化流與創新驅動力。
2.3.3.5 法規製導
城市資產經營是城市政府選擇和實施的重要行政行為,必須規範有序地推進市場競爭,隻有依法配置市場資源和嚴格規範調適市場競爭行為,城市資產經營才能健康有序發展。否則,必然導致城市資源市場信息失靈,資產經營失效,甚至發生影響城市安全的社會穩定問題。
3 城市資源運營的策略選擇
3.1 創新理念,不斷拓寬城市資源運營視野
思想是行為的先導,社會主流理念的創新不斷促進並實現社會文明發展的時代化。推進城市資源開發運營,城市政府應進一步升華理念,開闊視野,強力引導城市主流文化激揚開拓創新精神,形成城市領導決策層、實際操作層(包括公共服務部門、執行部門、 企業集團、社會組織機構等)與市民大眾同心參與的主傾向性思想共識和奮發進取的良好社會氛圍。