淺析房地產企業現金流量管理
投資理財
作者：張智猛
摘要：現金流的順暢與否很大程度上決定著企業的生存能力，現金流量信息對外部投資者和公司內部管理層具有同樣重要的意義。它不僅是企業支付股利和償還債務保證，而且反映了企業盈利能力、抵禦風險能力和未來發展能力的重要指標。隨著房地產行業競爭日益激烈和政府調控政策的出台，房地產企業要想在競爭中求發展，必須加強現金流量管理。本文以國內知名地產公司A為例，從經營活動、籌資活動、投資活動等角度分析其現金流量狀況，提出改善措施，以期對其他房地產企業現金流量管理提供參考。
關鍵詞：房地產現金流量投資活動籌資活動
一、A地產公司簡介
A地產公司於1984年在深圳成立。是中國最早成立的房地產公司之一。先後於深圳交易所和新加坡交易所掛牌上市。A地產公司經過29年的發展，已形成集開發、物業管理有機結合、品種齊全的房地產集團，主要經營範圍涵蓋了房地產開發經營、科研技術服務、興辦實業等。2004年開始走出蛇口，進軍全國，形成了以深圳為核心，經營範圍覆蓋珠三角、長三角以及環渤海經濟地帶的布局。A地產公司提倡“社區綜合開發模式”、“綠色地產開發理念”、“全程服務體係”被譽為中國地產界“可持續發展”最早的踐行者和成功典範。
二、A地產公司現金流量分析
（一）現金流入結構分析
根據A地產公司2010、2011、2012這三年年公司現金流量表的相關數據（見附錄），分別計算出經營活動產生的現金流入量占總現金流入的比重、投資活動現金流入量的比重以及籌資活動產生的現金流入量所占的比重繪製出。
三種活動產生的現金流入中經營活動所占的比重最大，2010年到2012年集中在60%和80%之間，特別是2012年以來增長迅速，到2012年底達到80%。隨著經營規模的不斷擴大，經營活動產生的現金流入量有了較大幅度的增長。籌資活動產生的現金流入量占20%至40%之間，自2012年以來呈現不斷下降的趨勢，2012年底達到3年來最低水平。隨著國內外經濟形勢的變化，以及銀行政府相關政策的出台，房地產行業步入一個調整時期。A地產公司順應形勢的發展在穩健中尋求發展，籌資需求有所下降。加之企業內部經營管理水平的提高以及多元化籌資的運用，資金使用效率得到改善。投資活動現金流入量處於非常低的水平。
（二）現金流出結構分析
根據A地產公司2010、2011、2012這三年年公司現金流量表的相關數據，在分別計算經營活動產生的現金流出量占總現金流出的比重、投資活動現金流出量的比重以及籌資活動產生的現金流出量所占的比重的基礎上繪製。
在現金流出中，經營活動現金流出占據著絕對主導地位，遠遠大於投資和籌資引起的現金流出。2012年與2011和2010年相比，現金流出所占比重有所下降。籌資活動現金流出量在2012年以來，所占比重有了較大的提升，超過了20% 。隨著經營規模的擴大，對資金的需求增大，籌資規模需求量較大。與現金流入結構相似的是，投資活動現金流出在總現金流出中所占的比重非常小，且變化不大保持在一個相對穩定的狀態。
（三）現金流量償債能力分析
將2010、2011、2012三年A地產公司經營活動現金流量淨額與流動負債進行對比。經營活動現金淨額逐年增長。從量的角度看，流動負債的數量要遠遠高於經營活動產生的現金淨額。特別是2010和2011這兩年中，經營活動現金淨流量出現了負值，進入2012年有了增長的趨勢，出現正數。我們用經營活動現金流量淨額與流動負債的比值即現金流動負債比率。這一比率揭示了企業償還流動負債的能力，比率越高，企業償債能力越強，財務風險就越小。也不是越高越好，指標過高可能是流動資金的不充分利用，也會造成企業獲利能力的下降。2010、2011、2012三年A地產公司現金流動負債比率變化趨勢。2012年現金流動負債比不斷上升，短期償債能力不斷改善。2011、2010這兩年比率一直處於負值，短期償債能力較差。這三年總體上是在曲折中上升，短期償債能力得到了明顯的提高。
（四）現金流量主要項目分析
2010和2011年A地產公司經營活動現金流量淨額連續出現負值的狀況，經營活動現金流出量遠大於現金流入量，經營活動所需的現金流量不足，原因在於經營活動現金流出總量中購買商品、接受勞務支付的現金量大。2012年A地產公司經營活動現金流量較前兩年有了較大的改善。
2011、2012投資活動流出量遠大於流出量，投資活動現金淨額為負值，是企業擴大投資的結果。籌資活動現金流入結構中，2012年吸收投資收到的現金為51，100萬元，比2011年6，325萬元有明顯提高，而取得借款收到的現金為1，040，050萬元比2011年的1，220，660萬元有所減少。2012年籌資活動現金流出量比2011年有了大幅度的增長，主要原因在於償還債務支付的現金由2011年385，179萬元提高到857，147萬元，由2010年2-3年期和2011年1-2年期的長期借款到期累計起來導致。