淺析房產眾籌中的法律風險
法律法規
作者：胡佳妮
[摘要]：眾籌以驚人的速度席卷房地產行業。這種商業模式既降低了地產商的營銷成本、解決了其融資困難，又滿足了房地產投資者的投資需求，帶來了多方共贏的效果，但其中涉及的法律問題也亟待明晰。
[關鍵詞]：房地產 眾籌 法律風險
一、房產眾籌的概況
近一兩年，隨著互聯網金融以迅雷不及掩耳之勢席卷了整個華夏大地，眾籌這個充滿無限想象空間的融資模式又一次點燃了國人的投資熱情。當房地產遇見眾籌，一場不同尋常的傳統行業的變革風暴正在醞釀。
眾籌以驚人的速度席卷房地產行業，成功吸引到來自各方的眼球。這種“互聯網+房地產+金融”的跨界模式既降低了地產商的營銷成本、解決了其融資困難，又滿足了房地產投資者的投資需求，還促進了新興網絡平台的發展，帶來了多方共贏的效果，具有商業上的合理性，但其中涉及的法律問題也亟待明晰。
二、房產眾籌的市場生成邏輯
（一）樓市低迷——新形式促進資金回籠
2014年，各類城市房地產市場成交量均出現了不同程度的下滑，市場總體上呈現出低迷的態勢。市場價格居高、供遠大於求使得房企加大去庫存化和調控逐步去行政化成為樓市正出現的兩大趨勢。在逆市之下，眾籌為房產銷售開創了全新的模式，尤其在互聯網時代，消費群體年輕化和消費方式多樣化使得樓盤的線上銷售更容易引發爭相追捧，一旦能夠獲得購房者的充分參與，資金必能得以快速回籠。
（二）擁抱互聯網——大數據助力市場營銷
眾籌模式對於地產商來說的最大好處，是可以借“眾籌”這種新概念或者是互聯網平台的便捷性吸引來自社會各界人士的廣泛關注，尤其是在互聯網平台的用戶注冊和登錄的過程中，會產生海量的用戶數據，通過對各類數據進行抓取和分析，地產商能夠精確定位，投放房源信息給有實在需求的買房人，實現有針對性的營銷。這也是地產商聯手互聯網眾籌平台的一個非常重要的原因。另外，互聯網平台在未來還有可能承擔起虛擬售樓處的角色，將線下的展示廳搬到線上來，對開發商來說也節約了營銷成本，甚至省去了一大部分的廣告成本，可以實現營銷高效率和低成本的兼顧。
（三）小額分散處理——滿足多樣化投資需求
眾籌模式最大的特點即為資金的小額、分散。而房地產行業向來以大資金需求為導向，使眾多對房地產投資感興趣的中小投資者望而卻步。隨著近年來大眾投資需求的多元化，房產眾籌能夠較好地解決這一問題，使房地產投資化整為零，使小額、分散的資金投向房地產開發建設成為可能。
三、房產眾籌的類型
目前形形色色的房地產眾籌模式從是否以最終獲得房產產權為標準可以分為兩大類型：純投資理財型房產眾籌以及購房兼顧投資理財型房產眾眾籌。
（一）純投資理財型房產眾籌
在純投資理財類型中，眾籌平台通常會與開發商協商獲得一個優惠的購房價格，並將所需購房資金劃分成較小金額的份額，由不特定的公眾（以下簡稱“投資者”）通過其平台認購數額不等的份額。眾籌平台將所獲得的眾籌金額通過托管賬戶支付至第三方機構，由該等第三方機構向開發商購買並代為持有相關房地產產權。第三方機構持有相關房地產期間所獲的相關租金收益，都將通過眾籌平台向參與眾籌項目的投資者分紅，而約定的眾籌運營期屆滿時，投資者還可以要求第三方機構出售相關房地產，並從相關收益中獲取分紅。在眾籌運營期中，投資者還可以通過眾籌平台轉讓自己的眾籌份額。