商品房預售糾紛解決與情事變更
法律法規
作者：葉子暉
[摘要]進入現代市場經濟的今天，商品房預售與成品房的買賣已經成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售也稱房屋預售、樓花買賣，是指房地產開發商與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的隻是房屋的一張期貨合同。在商品房預售製度下，房地產開發商通過無息占有購房者的預繳款，就能提前收回大部分乃至全部成本，同時他們還能將在建工程抵押給銀行，以低成本使用銀行資金，而無需承擔房屋的存貨成本。先前一段時間房屋價格持續飆升，很大一部分原因是商品房預售這種製度給了房地產開發商抬高房價的契機。
[關鍵詞]商品房預售 合同糾紛 情勢變更
2011年1月26日，國務院辦公廳發布了《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，社會公眾稱之為“國八條”，內容涉及保障性住房建設，完善稅收，以及強化差別信貸，限購等措施。隨著一係列配套措施的落實，各地房價增長勢頭得到遏製，一直處於高位的房價也開始出現鬆動，效果初現。而在同年秋天，樓市則頻現“退房”現象。開發商預售房屋後，由於行政機關對房地產市場的強力調控，包括“限購，限售，限貸，限價”等手段，發生了以下情形：（1）預售合同一方當事人因為戶籍或者社保不合規定原因失去購房資格；（2）購房人由於差別化的信貸政策，不能取得原本計劃中的貸款，無力履行合同；（3）締約後，房屋價格大幅度降低，購房者要求退房。
當麵對上述房價基於政策的波動，買受人與開發商之間的合同關係該如何處理？能否適用《合同法解釋（二）》第26條規定的“情事變更”條款來解除預售合同？抑或是應當遵循契約自由之精神，將這種房價的下跌看做是正常的商業風險，對買受人的此種“要求退房的維權行為”持否定態度？通過對商品房預售合同性質的研究，對比構成情事變更的價值取向與成立條件，筆者期望能得出一個結論來協調公平原則及合同信守原則，找到法律適用的合理路徑。
一、情事變更的定義與條件
情事變更或者是情事變更原則，一般是指合同有效後，因當事人不可預見的事情的發生（或不可歸責於雙方當事人的原因發生的情事變更），導致合同的基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力有悖於誠實信用原則（顯失公平）時，則應允許變更合同內容或者解除合同的法理。
在傳統民法中，無論是羅馬法傳統抑或普通法傳統，“契約嚴守”或者“絕對合同”之理念都作為合同行為的基石而受到尊重。但這也會帶來下麵的問題，一旦作為合同訂立或者履行的前提發生顯著變化，導致合同各方權利義務關係的公平以及利益的失衡，此時便需要相關製度介入。從世界範圍來看，不管是學說探討，判例采用，還是立法的確認，情事變更原則已經被大多數法治運行良好的國家所采納，在合同法製度中發揮重要的作用。如《德國債務法現代化法》中“行為基礎障礙”的規定及英美法中判例確定的“合同落空”原則。
情事變更是賦予法官對合同效力的裁量權，因此情事變更適用的條件應該嚴格把握：一是必須具有情事變更的事實。情事變更原則的適用條件為：（1）具備情事變更的事實；（2）該事實發生在合同成立以後，履行完畢之前；（3）情事變更的發生是當事人不能預見的；（4）情事變更的原因是不可歸責於當事人的事由；（5）情事變更隻有在合同賴以成立的基礎發生巨大變化，致使繼續履行將顯示公平或者不能實現合同之目的。