高庫存致房企提價難
公司與產業
作者：楊現華
房企的暖冬終於來了。
低迷很長時間之後，在一係列利好政策的持續刺激下，樓市成交開始在四季度全麵回暖。中國指數研究院11月發布的統計數據顯示，10月份，重點監測的42個城市成交總量環比增長12.6%，在“9·30”新政頒布之後，樓市成交量立即創下年內新高。
在行業整體回暖的情況下，上市房企龍頭銷售明顯好轉，招保萬金10月份的銷售額增幅超過兩成，許久不見的日光盤再度浮現。在距離全年大考僅剩不到兩個月之際，房企龍頭開始全力衝刺，以求達成年初設定的全年銷售業績。
臨近年底，樓市出現的銷售反彈是否意味著房地產行業開始真正回暖，翹尾行情是否地產股的強心劑呢？
樓市回暖
樓市“銀十”強過“金九”的現象並不新鮮，2014年也不例外。
根據中國指數研究院發布的數據，10月份，42個城市成交量達2416萬平方米，環比上月增長12.6%，雖然較2013年同期仍有所下降，但仍創年內最高水平。可見，在“9·30”新政後，房企銷售情況明顯好轉。
上海易居房地產研究院發布的數據也顯示，其監測的30個典型城市新建商品住宅麵積成交量目前已連續4個月出現環比正增長態勢；其中，10月份成交麵積為1837萬平方米，環比增長24.3%，成交量已經創下了年內最高。
從公布的月度銷售數據看，房企龍頭銷售穩步攀升。保利地產（600048.SH）也追隨萬科A（000002.SZ）的步伐，邁入了千億房企軍團。10月份，保利地產實現簽約金額150.88億元，同比增長25.1%，也正是憑借10月份的強勁數據，保利地產2014年1-10月份實現簽約金額1068.80億元，正式實現了銷售破千億元。
作為行業龍頭，萬科A在10月份實現銷售麵積190.6萬平方米，銷售金額220.9億元。2014年1-10月，公司累計實現銷售麵積1454.4萬平方米，銷售金額1711.4億元，而公司在6月份就已經實現了千億元的銷售金額。
保利地產和萬科A成為截至目前A股僅有的兩家2014年銷售額已經破千億元的房企。
與銷售的回暖相對應，房企的拿地熱情也開始升溫。根據中原地產市場研究部的統計數據，10月份，一線城市土地成交27宗，合計成交規劃建築麵積293.96萬平米，雖然由於長假影響使得成交麵積低於9月份，但成交均價則創下僅次於1月份的2014年第二高，房企的拿地熱情明顯提高。
實際上，一係列政策的鬆綁是樓市回暖的主要推動力。
從取消限購到住房公積金調整，直至央行9月底的新政 “認貸不認房”，在政策暖風頻吹之下，樓市終於在10月份全麵反彈，甚至部分房企醞釀漲價的傳聞也不絕於耳。
除此之外，原本已經退出綠城的宋衛平此時又計劃重新回歸。2014年5月，宋衛平將綠城24%的股份以50億元左右的價格轉讓給融創，轉讓完成後，融創與九龍倉並列成為綠城第一大股東，但由融創出任管理者的角色。如今不到半年時間，宋衛平就“反悔”了，官方公告雖並未出爐，宋衛平回歸卻已經是板上釘釘。
政府這隻“有形的手”一直在房地產行業發揮著舉足輕重的作用，政策鬆綁直接改變了市場預期，而且隨著年底臨近，房企衝刺業績也必然會加大銷售力度，樓市出現回暖並不奇怪，這種翹尾行情或許還將延續。
但樓市回暖並不意味著房企會重現當初的好日子，諸多房企大佬已經放言，“房地產黃金時代已經結束，白銀時代來臨。”
房企業績壓力
2014年初，多家房企都對自身全年的銷售目標做出了不同的解讀。其中，萬科A、綠地和萬達的目標定在了2000億元以上，中海地產、恒大地產（03333.HK）和碧桂園（02007.HK）則希望實現超千億元的銷售目標，其餘一線房企也都定下了兩位數以上的增長目標。
房企的底氣來自上一年的好成績。2013年，大部分房企都完成了銷售目標，其中萬科A、保利地產等房企年銷售額均突破千億元，而且早在2013年11月份，眾多房企就已經完成了銷售目標，部分房企甚至放緩新樓盤的開盤節奏，有意將銷售額推遲至下一年。
但這樣的好場景如今已不複存在。2014年前10個月，鮮有房企提前完成年度銷售目標，完成度在八成以上的房企也是屈指可數，而2013年同一時間，不但有數家房企完成年度目標，部分房企也已經完成了九成以上。對於部分房企來說，在僅剩兩個月的情況下，完成2014年的銷售目標恐已經是鏡中花、水中月。