運用項目概算對房地產成本動態控製
財經縱橫
作者：張煒東
摘要：項目概算作為項目成本動態控製的指導性文件，對預期收入、成本、費用目標進行分解，使人力、材料、機械、設備和建設資金等各種資源得到合理充分有效的運用，在實施過程中及時對各階段各環節進行動態控製、協調，達到質量優良、工期和造價合理的預定目標。
關鍵詞：項目概算；成本動態控製
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
一、項目概算控製目標
成本控製是房地產開發項目的主要控製目標。2008年以來，國家對房地產行業陸續出台了很多調控政策，但土地價格上漲趨勢未變，項目本身的設計、功能、技術、施工、外部環境等不確定因素，對項目的成本產生各種各樣的影響。項目概算作為項目實施的指導性文件，對預期收入、成本、費用目標進行分解、籌劃，靠合同整合資源，使人力、材料、機械、設備和建設資金等各種資源得到合理充分有效的運用，在實施過程中及時對各階段各環節進行動態控製、協調，達到質量優良、工期和造價合理的預定目標。
二、項目概算的編製
產品和市場的定位必須根據企業的發展戰略，進行充分調研和論證。多地地王不斷湧現，給人以未經論證，驚訝之感。房地產開發的前期準備一般要經曆市場分析、產品定位、收入成本測算等過程，立項時提供的可行性研究報告往往是委托谘詢公司編寫，其中的經濟效益分析對項目的實際指導意義不大。
項目概算應在獲得土地後，組織財務、造價、設計、工程、營銷等部門骨幹人員成立編製小組，充分搜集相關資料，根據產品分類分別編製，合計成項目總概算。
項目概算的重點是開發成本，應根據成本項目細化，主要包含：1.土地成本——地價、稅金、交易費等；2.前期費用——政府規費、勘探設計費等；3.土建安裝費用（重點）；4.附屬工程——水、電、氣、暖、道路、綠化等；5.資本化利息及不可預見費用。
三、運用概算進行成本動態控製
影響項目成本的不確定因素主要是：1.工程建設相關單位；2.甲供材；3.資金；4.設計變更；5.施工條件；6.承建單位自身管理水平；7.總承包和專業承包的界麵劃分。
與工程建設直接相關的單位如土建安裝、勘探設計、水、電、氣、暖、道路、綠化等，可根據概算，按照合同進行管控；但由於房地產項目開發周期較長，一般達到3-5年，不可預見因素很多，如政策變化、業主訴求，設計變更、甲供材、資金貸款，特別是水、電、氣、暖等壟斷行業的霸王條款，對實施成本動態控製非常不利。
由於上述各種因素的影響，合同執行過程難免會產生偏差，一旦發現實際與概算偏差，就應及時分析產生的原因，采取必要糾偏措施或調整原概算，實施動態控製。
1.事前控製