居住問題是一個人、一個家庭、一個社會生存與發展的根本問題，1998年中國城鎮住房製度改革要解決的就是這個問題。然而，因為理論準備的不足，或者是對中國國情還缺乏足夠深入的了解，借鑒歐美成功經驗的改革方案在中國實施起來卻是問題多多。在2008年年底我的博士論文開題的時候，住宅市場不約而同已經成為所有理論研究人員關注的焦點問題。
在李揚老師和王國剛老師的雙雙鼓勵下，我開始研究中國的住宅市場問題，一度認為地租市場化是房地產融資風險的主要來源。然而隨著問題研究的深入，我發現中國住宅市場問題不在於地租的市場化，而在於政府沒有進行必要的管製。因為沒有認識到或不願認識到中低收入階層居住需求的剛性，1998年改革方案缺乏對政府特別是地方政府履行住房保障職能的有效約束，導致中國地方政府以地生財，住宅市場投機盛行，普通社會公眾極為不滿。放眼國際，美國發生次貸危機，政府扮演的角色與中國恰恰相反，隻是過猶不及。理論上，關於住宅市場的問題應如何解決，中外特別是歐美經濟理論研究界其實已經有了較為深入的探討，足以解釋中國住宅市場的現實問題。因此，中國住宅市場存在的問題應該純粹是一個實踐問題，是一個將已有理論進行創造性運用的問題，將其作為研究對象是不可能取得什麼理論上的突破的。抱著這一個觀念，我在梳理現有住宅理論研究成果的基礎上，花了半年時間，於2010年春節前完成了住宅市場的理論分析，但沒有重點分析中國、美國這兩個住宅市場發展的典型案例。因為立足於把問題講清楚的研究報告，沒有必要糾纏於具體的事情。
另一方麵，由於對自己的分析結論過於意外，2010年春節後，我一邊修改博士論文，一邊閱讀古今中外有代表性的房地產文獻，愈發堅信自己的結論沒有錯，也是經得起推敲的。5月論文答辯後聯係工作，巧遇國內房地產界的資深學者張泓銘先生。張先生頗欣賞《住宅市場與政府管製》提出的一些論點，認為很有新意，但需要把沒有說清楚的問題講透。在張先生的指點和鼓勵下，我重新推敲了一下我以前的觀點，使其更嚴謹，並根據最新的資料把中美兩國的住宅市場作為典型案例進行了剖析，形成了今天大家看到的這本書的主要內容。
回首過去，我很感謝我的老師王國剛先生和李揚先生，感謝他們提醒我研究房地產市場。我更感謝我的博士後合作導師張泓銘先生，沒有他的關照，我很可能不會從事已經有十幾年積澱的理論研究，不會成為一個今天小有成就的我。張先生為人謙和，虛懷若穀，特別注意鼓勵晚輩和培養後進，在他麵前，懶惰的會變得勤快，精明的會變得聰明。我在不惑之年能遇到張先生，感到非常榮幸，我相信這一定是上蒼對我的恩賜。我要感謝我的領導和同事（張泓銘先生、戴曉波先生、顧建發先生和陳則明先生）對我的支持，使我得到單位出版基金的部分資助。我還要感謝責任編輯周國強先生的幫助，沒有他的熱誠厚道，我的專著不會這麼快與讀者見麵。
顧書桂
2010年8月於上海社會科學院