上一章我在分析未來5年決定房價上漲的幾個關鍵因素時發現，隻有貨幣政策最有可能變化。也就是說，未來5年將進入貨幣緊縮時期。但貨幣緊縮是個漸進過程，它尚不足以立即推動房地產發生趨勢性逆轉。
限購令將迫使2011年房價下跌，但它隻是種臨時因素，持續性無法明確。因此，行政調控手段也不足以立即將房地產帶入趨勢性下行軌道。除貨幣政策之外，上一節我提到了保障房和房產稅這兩個重大變量，但故意將另一個重大變量放在這裏單獨來寫，那就是人口結構的變化。
過去10年，人口紅利是房地產市場的一個驅動力。中國房地產市場進入居民個人購房時代，是經曆1998年房改過渡期以後的事情。也就是說，1998年後，城市居民購買商品房才成為一種潮流和趨勢。而2004年以後，各主要城市的改善性需求和投資性購房比例逐步上升，擁有一套以上住房的家庭數量持續增加。
我要說的是，城市裏1998年前後出生的孩子，其所在家庭絕大部分擁有一套住房，相當一部分擁有一套以上住房。北京師範大學金融研究中心主任鍾偉教授對我說，他抽樣調查的數據是，全國投資性購房比例為10%左右。但就我對身邊有限的觀察，擁有一套以上住房的城市家庭，遠遠超過10%。
2011年2月，天則經濟研究所所長、經濟學家茅於軾接受媒體采訪時說，20年後，中國的房子會大量地剩餘。現在我們計劃生育的結構，造成“421”的家庭結構，底下一個小孩，上頭兩個父母，兩個父母上頭又是兩個父母。祖父輩有4套房，到父親這一輩還有兩套房，祖父死了之後這4套房都得留下來，結果房子就供過於求了，想賣都賣不掉了。20年後，房子就大量地剩餘，大量地掉價，都不值錢。
茅於軾所說的20年後，也許還有點遙遠，而現有家庭結構對城市房地產市場的類似影響可能提前，在10年後就會顯現。1998年出生的孩子，城市以獨生子女為主，他們大學畢業時正好是2020年左右。當孩子隻有一方家庭擁有兩套以上住房，結婚後的年輕家庭會擁有至少一套房（雙方父母仍自住一套）；若孩子雙方均各擁有兩套以上住房，則結婚後的年輕家庭將擁有兩套以上住房（雙方父母仍自住一套）。
必須說明，以上隻是一種基於經驗認知的推導，而非建立於科學統計數據上的數理推論。獨生子女建立的年輕家庭，擁有住房數量的多寡，與目前改善性需求和投資性購房的比例有關。但有一點可以明確，當這一代年輕人在本地走上工作崗位時，他們中的多數人無須像今天的80後那樣，急匆匆地購房，因為他們有房可住。
如此，2020年後，像北京、上海這種大城市，新增住房需求，可能主要來自於新增常住人口（包括流動人口和外埠人口），而非原有常住人口的改善性需求。也就是說，住房需求將大為減少，而住房過剩的壓力充分體現。屆時，房價不得不轉向下跌。
保障房和房產稅這兩個重大變量有可能將該時間表提前。未來5年，如果全國保障房能保持年均650萬套的建設水平，那麼，2012年後，以保障房為主體、包括中小套型普通商品房在內，將占據市場50%以上的供應量。1998年房改夢寐以求的房地產市場格局將會實現：中高收入家庭購買商品房，中低收入購買限價房和經濟適用房，或租住公租房，最低收入租住廉租房。
未來5年，房產稅如果在全國普遍征收，它將有力地抑製投資性需求，並驅趕投資者將手裏原有的投資性住房逐步拋向市場，極大地影響市場供求關係，從而拉動房價下滑。僅在滬渝征收房產稅還看不出它的影響，如果在全國範圍征收，其效力則要大得多，貨幣政策的變化，人口結構和家庭結構的變化，將令房地產市場於2018~2020年發生趨勢性變化；但保障房和房產稅這兩個重大變量，有可能使房價下行的壓力，在2015～2018年提前爆發。也就是說，2011年平均房價下跌是一個行政手段導致的突發性事件且走向不明，但房地產市場的趨勢性逆轉必將到來，最早2015年，最晚2018年。
基於此，我不同意謝國忠所說的“未來五年大城市房價平均跌一半”的觀點。房價真正步入下跌通道，最早將在5年後（2015年以後），而不是未來的5年（2010年年底～2015年年底）。但是，還有一點可以明確，在房地產市場獲得超額收益的時代正漸行漸遠。