與土地公開出讓製度相關的財政稅收製度、地方政績考核製度，亦未有任何改革的跡象。土地財政在相當一段時期仍將繼續存在，如果不是惡化的話。對土地收入的依賴，決定了地方政府維持高地價的動力。而地方政績考核製度的GDP主義，則決定了地方政府仍然要追求形象工程、廣場工程，而這些工程總是直接間接地與房地產有關。因此，地產GDP主義也將如影相隨。
雖然有學者提出了未來應建立以房地產稅為核心的地方財政稅收製度，以取代地方政府現行的以土地出讓收入為主的地方財稅製度。但我嚴重懷疑，即使好不容易建立起了新的房地產稅收製度，增加了稅源，地方政府也不會輕易放棄已得心應手的土地財政。
最可能的變量來自貨幣政策。適度寬鬆的貨幣政策已向穩健的貨幣政策回歸。在這種思想的指導下，如果國際國內形勢不發生大的變化，2011年以後，我國M2增幅將從2010年的17%降至15%，甚至更低。貨幣的回收，必然對資產價格，尤其是房價形成滯漲的影響。至少，貨幣超發作為房價上漲的動力將逐漸減緩。
但是，貨幣超發是最近20年，或者至少是最近10年長期存在的貨幣現象，而正如弗裏德曼所說，貨幣供應量的減少，是逐步、漸進的過程，因此，我估計，即使要將M2增幅從17%降到12%，可能也需要5年左右的時間。在此之前，過去超發的貨幣，仍將繼續在資產市場並拓展到其他消費領域，掀起陣陣波濤。
綜上所述，過去多年，決定房價上漲的四個主要因素，有三個因素在未來5～10年仍然適用；推動房價快速上漲的三個主要因素，貧富差距和土地製度及其相關製度，在可見的將來仍然適用，以超發貨幣為代表的貨幣政策有轉向的跡象，但需要5年左右的過渡期。
推導的預測結論是：按照近幾年的調控思路，在主要因素未發生根本變更的情況下，至少是未來5年，房價上漲仍是大概率事件。當寫下這些文字時，我內心一陣悲涼。
但是且慢悲觀。在以上幾個決定性因素之外，出現了兩個重大變量——持續推進的保障房建設規模和房產稅。假如未來5年，全國每年仍能維持650萬套的保障房建設規模，它將對上述幾個房地產市場的決定性因素形成重大影響，使其效應曲線發生彎曲或折射；房產稅經滬渝試點後，若在全國推開，將與保障房這一因素一起，令房價有提前掉頭的可能。
原本，即使保障房和房產稅這兩個重大變量加入，房地產市場發生趨勢性變化，也需要5年左右時間，但行政手段的介入，將迫使統計數據裏的商品房平均價格在2011年出現下跌。我這裏所說的行政手段，是指限購令，尤其是2月中旬以後，擁有兩套以上住房的家庭均禁止再購房。這一行政禁令是繼其他綜合調控政策之後，壓倒2011年房價的最後一根稻草，房價想不跌都不行——如果拒絕下跌，不排除出台新的調控政策。反過來，如果你得出結論說，倘若2011年沒有限購令，房價上漲仍是大概率事件，我不反對。
但2011年房價的跌幅是多少，無人可以準確預測。房價是否從此進入下跌通道，我同樣不能給出明確回答，因為，這取決於限購令持續的時間和房產稅推向全國的進度。多數人的看法是，在保障房體係建立之前，限購令一旦退出，房價就會應聲反彈。
我能夠清楚地看到行政調控的悖論：倘若限購令延續較長時間，則會麵臨來自地方政府的強大壓力，因為土地財政暫時無法解決，房地產對當地經濟（投資和消費）的拉動作用暫時無可替代，以行政調控為代表的房地產調控是難以持續的；倘若限購令隻是持續到2011年年底，那麼，房價一旦大幅反彈，不僅2010年至2011年的調控成果瞬間化為烏有，而且整個房地產市場結構——甚至整個經濟結構——也將更趨惡化，那無疑是個令人不寒而栗的景致。
讀者諸君，利用基本分析工具，對市場趨勢作出獨立、清醒的客觀判斷，甚為重要。前幾年，有些朋友聽了個別專家的建議，不買房，如今追悔莫及，但專家自己卻買了幾套房。有些專家的建議摻雜了利益因素，有些專家的預測並非那麼準確。即使是據說曾經及時預測了華爾街金融危機的經濟學家謝國忠，對中國房地產泡沫的預言也總是過於超前。
中國樓市何時崩盤？
謝國忠早在2004年就預言樓市泡沫破滅。