質量如此之高，各家銀行爭搶個人住房貸款就不足為奇了。
表麵來看，上麵講的是銀行的個人住房貸款發展簡史，銀行因為挖掘到這座富礦，營業收入持續大幅攀升。但聰明如你，一眼就能看出來，個人住房貸款和開發貸款幾乎是與1998年住房商品化同步起飛的，沒有來自銀行的這些貸款，就沒有房地產長達10多年的持續繁榮。
不必說，這是房地產最好的時代。當大批投資者剛進入房地產市場時，很多是兩手空空，沒過幾年，卻紛紛登上了內地富豪榜。用消費者的錢，借銀行的錢，來賺自己的錢，這就是杠杆化。金融杠杆化撬起了整個房地產行業，也撬起了地產商的財富。
被法定製度固定的杠杆化。
地產商這種錢生錢的生意，有一個正式名稱，叫商品房預售製度。
商品房預售製度，往前追溯到20世紀80年代末，廣東人對它有另外有一個稱呼，叫“炒樓花”。住房按揭學的是香港，“炒樓花”也是從香港傳過來的。沒完工的房子叫“樓花”，但可以先買賣。海南最瘋狂的1992年、1993年，何止是房子還沒蓋，圖紙剛出來，交一點定金就可以買，然後轉身加價賣給後來者，所以叫“炒樓花”。
治理房地產過熱，除了中央文件，還得有法律。於是就趕緊製定了《城市房地產管理法》（1994年7月5日第八屆全國人大常委會第八次會議通過、2007年8月30日第十屆全國人大常委會第二十九次會議修改通過）。
《城市房地產管理法》確立了幾項重大製度：房地產開發製度、房地產轉讓製度、房地產權屬登記製度、商品房預售與按揭製度、物業管理製度等。這些製度均沿用至今。
其中的商品房預售製度，第四章第四十五條是這麼規定的：商品房預售，應當符合下列條件：①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；②持有建設工程規劃許可證；③按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；④向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
現在，“炒樓花”當然是不可以的了，但由它發軔的商品房預售製度，經法律固定下來後，先天就為地產商提供了金融杠杆化的巨大空間。所謂預售，從法律上說是一種對未來的承諾，但說白了，就是地產商利用購房者的預售款來建房子。
不過，商品房預售製度隻是給地產商提供了金融杠杆化的條件，而地產商想成功實現高杠杆化，前提是必須如期將商品房預售出去，否則，不但做不了杠杆化，資金鏈還會斷裂。這時，不良地產商想出了假按揭的辦法。
所謂假按揭，就是地產商以自己公司職工或其他關係人冒充購房人，通過虛假銷售的方式，套取銀行貸款。假按揭既可以騙得銀行貸款，又可以製造樓盤暢銷的假象，風險全部推到銀行身上，一旦樓盤爛尾或久售不出，被騙取的貸款就會淪為不良資產。
譬如，2003年6月25日，時任國家審計署審計長的李金華在第十屆全國人大第三次會議上作2002年年度審計報告時透露：審計署抽查建行廣州地區8家支行的樓宇按揭貸款，發現有10億元是虛假按揭。其中，廣東省汕尾市公安局某副局長，1998～1999年冒用他人名義，出具虛假證明，騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元，有3270萬元已無法追回。