2010年4月17日新一輪房地產調控後，不少銀行在審核地產商的貸款時，都將申請貸款企業的資本金比例下限提高到35%，有些企業的自有資金須達到50%以上。這些做法，壓縮了房地產開發項目的杠杆化水平，但即便如此，房地產的杠杆化率仍然不低。
地產商的主要支出之一是地價款。隻要地價款按期支付，土地使用權證在手，就可以用它來作抵押貸款。目前政府交付的土地大多是七通一平的淨地，第一期土地款付清即可進場施工。而建築企業墊資施工，是業內公開的秘密。土地抵押貸來的資金，可以支付一部分施工款，或購買裝修材料和設備。樓盤封頂，預售證到手，消費者的定金、首付款和個人住房貸款先後進賬。銷售情況好的話，現金流一年內轉正是沒問題的。
以上涉及的幾項資金，除地產商的自有資金外，其他均來自銀行貸款和預售款。當該項目現金流轉正，地產商就會將隨後從購房者那裏拿到的預售款轉到別的地方，譬如繼續買地。這並非單一項目的杠杆，而是一種連續撬動的杠杆。
所以，計算某個項目的資金杠杆化率，不應用30%或35%的自有資金作為分母，因為這部分資金撬動的不僅僅是一個項目，而是兩個甚至更多的項目。這是追求資金使用效率的地產商都會采取的做法。
2010年12月1日北京實行預售資金監管以後，專款專用，地產商的資金杠杆化率會不會降低？估計不會。地產商是甲方，施工方和材料供應商等都是乙方，甲方想要用錢，乙方敢不給他開證明嗎？從廣州、深圳的情況看，規避監管的辦法太多了。
從這個角度看，銀行也是地產商的乙方。但是且慢，分明是地產商求著向銀行貸款，怎麼地產商倒變成甲方了？
因為，10多年過去，銀行也已變得離不開地產商了。提高房地產項目的資本金比例，是出於防範風險的需要，但沒有哪個銀行敢停止發放對房地產的貸款（包括開發貸款和個人住房貸款）。否則，嚴重的話免不了會虧損，如果是上市公司就得連續跌停。
看一看房地產貸款在全部貸款中的份額就清楚了。根據央行2010年1月20日發布的《2009年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2009年房地產貸款新增量達到近2萬億元，合計占當年各項貸款新增額959萬億元的209%。房地產貸款餘額733萬億元，占各項貸款餘額的192%。
即使是在嚴厲調控下的2010年，房地產貸款的份額甚至有增無減。央行在2011年1月26日發布的《2010年金融機構貸款投向統計報告》中顯示，2010年，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產人民幣貸款新增202萬億元，其中地產開發貸款新增1647億元，房產開發貸款新增4269億元，個人購房貸款新增140萬億元。房地產新增貸款占人民幣各項新增貸款795萬億元的254%。雖然該比例比三季度有所下滑，但房地產貸款在整個貸款籃子裏的地位無可替代。
房地產貸款占貸款餘額的比例，類似於房地產投資占固定資產投資的比例。GDP增長離不開房地產投資的拉動，因此形成了對房地產的依賴；同理，金融機構的利潤穩定和增長，也離不開房地產貸款，而產生了對房地產貸款的依賴。何況，房地產貸款，尤其是個人住房貸款，是多麼優良的一個品種。建設銀行近兩年雖然有意放緩了個人住房貸款的增長速度，優化了客戶結構。但是，假如它敢公開宣稱要放棄房地產貸款這個市場，建行股份的股票就得跌停。