地方融資平台的貸款和債務問題與房地產有何關係？與地方GDP又有何關係？
根據2010年6月10日國務院《關於加強地方政府融資平台公司管理有關問題的通知》的定義，地方政府融資平台公司指由地方政府及其部門和機構等通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立，承擔政府投資項目融資功能，並擁有獨立法人資格的經濟實體。這些公司，包括市政建設投資公司（路橋、地鐵、水務等），開發區投資開發公司，土地開發公司甚至土地儲備整理公司等。最成功也最著名的要算上海陸家嘴(集團)有限公司，它就是陸家嘴金融貿易區的“小政府”。
各地地方融資平台非常重要的一個實體，是當地的城投公司。如天津的城投集團，湖北的聯合發展投資集團有限公司，雲南的雲南城投集團等。有些城市設立不同類型的投資公司，司職不同的投資和建設任務。如天津為了開發建設團泊湖，專門成立了一個天津濱海團泊新城投資發展有限公司，負責規劃麵積52平方公裏、規劃人口30萬人的團泊新城的土地一級開發及相關配套建設。
以長沙先導投資控股有限公司為例。這是一個以陸家嘴集團公司為摹本、專門為長沙大河西先導區開發而成立的城投公司。據《長沙大河西先導區建設總體方案》，長沙大河西先導區區域範圍規劃區總麵積為1200平方公裏，其中到2020年先導區建成區麵積將達200平方公裏，常住人口150萬人左右，核心區實現地區生產總值3000億元，地方財政收入達300億元，“相當於再造一個新長沙”。其中，2011年要完成投資300億元。
據《長沙晚報》報道，先導投資公司成立不足一年，僅先導區管委會直接投資就達90多億元。濱江、洋湖、梅溪湖三個片區管委會的直接投資均超過100億元。錢從哪裏來？
在2008年12月22日先導投資公司的成立儀式上，8家銀行蜂擁而至，以銀團的方式一次性簽約授信先導公司200億元。一年後這家注冊資本100億元的公司，已從銀行獲得貸款120億元。除銀行貸款外，該公司還發行或準備發行企業債、中期票據、信托產品等。
銀行貸款以什麼作抵押？土地。大河西岸有大片的土地。而先導投資公司的收入也都來源於這些土地的出讓。先導投資公司籌備控股2～3家上市公司，但目前還隻是設想，所以，除了財政撥款，它必須依靠賣地收入。
據介紹，長沙大河西岸的區位，還是很不錯的。土地應該可以賣個高價。但前提是市場接受，土地能夠賣得出去。從這個角度出發，當地政府當然希望房地產市場能一直繁榮下去。
整個先導區當然還會有相關產業布局，但對於先導投資公司來說，它的命運基本是係在土地市場身上。2009年對於剛成立的先導投資公司，是多麼幸運的一年。然而，包括2011年在內的未來兩年，如果房地產維持嚴厲調控的態勢，那就比較殘酷了。
先導投資公司作為一個融資平台，還算是能產生項目現金流的公司。而一些地方融資平台，基本是負債運轉，全靠地方政府撥款維生。一位股份製銀行的支行行長對我們說，他們銀行一般不給這種平台公司貸款，地方政府哪有什麼抵押物？有時就是空頭承諾而已。但四大行或許就願意拿這空頭承諾當回事，譬如中國銀行2009年以來就相當積極。
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙鬆認為，截至2009年年末，中國政府總負債為157萬億元，約占2009年GDP的48%，債務風險較小；地方政府債務率約為130%，仍處於較合理水平。但人們仍有理由為地方政府總計達2萬億元的問題貸款感到憂慮。不過，上述那位支行行長說：大不了由財政買單，地方發債衝抵。實際上就是當地人民買單。
地方融資平台的顯性債務，多數是用於城市建設。許多地方政府敢於負債進行城市建設，就是用地方融資平台公司（城投公司）的土地作抵押，或者寄希望於靠土地收入來還債。所以說，土地收入既是許多地方城市建設的重要資金來源，也是其償還地方融資平台所欠債務的重要資金來源。這再次證明了土地收入對地方政府的重要性，客觀上也令地方政府具有保護高地價的動力。
無論地方融資平台總債務是2010年6月月末的842萬億元，還是2011年的11萬億元，這些債務問題的解決，仍然必須仰賴於房地產市場的發展，仰賴於土地收入的源源不斷及其再創新高。不知不覺，它又帶我們走入了地產GDP主義的惡性循環。