（2）城市規劃區外的“國有土地”問題。如前所述，國有土地是由三部分組成的。但從地域上來分，國有土地又可分成二類：一類是在城市規劃區範圍內；另一類在城市規劃區外。按照《城市房地產管理法》第二條的規定，本法隻管城市規劃區內的國有土地，又規定：“在城市規劃區外國有土地範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行。”由於房地產市場本身並不因為在城市規劃區內還是在城市規劃區外而具有不同的性質，所以即使在城市規劃區外從事房地產的，也要參照本法的規定執行。同時，由於《城市房地產管理法》是側重於參照本法規定的管理辦法、管理模式執行也是理所當然的事情。
（3）城市規劃區內的“集體土地”問題。如前所述，“城市市區”的土地屬於國家所有，這是由法律明文規定的。但是，“城市規劃區”不等於“城市市區”，因為“城市規劃區”實際上是一個由人民政府劃定的區域，所以“城市規劃區內”的土地，並不等於就是國有土地。這就是說，在“城市規劃區內”，也有“集體所有土地”。這樣就產生了城市規劃區內的集體土地是否適用本法的問題。按照《城市房地產管理法》第二條的規定，本法隻適用於城市規劃區內的國有土地。因此，城市規劃區內的集體土地，不適用於本法，即《城市房地產管理法》第八條規定：“城市規劃區內的集體土地，經依法征用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。”即在城市規劃區內的集體土地，不能直接進行房地產的開發、交易，隻有依法征用成為國有土地後，才可進行房地產的開發、交易等。因此，集體土地也不適用於本法。
第二節 房地產開發
一、房地產開發的概念
所謂“房地產開發”，“是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。”因此，隻要在城市規劃區的國有土地範圍內取得土地使用權並用於房地產開發活動的，都屬於房地產開發。
從事房地產開發必須遵守的原則是：嚴格執行城市規劃的原則；經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則。
按照《城市房地產管理法》第二十五條的規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工的，可以征收相當於土地使用權出讓金的百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工的，可以無償收回土地使用權。但是，由於不可抗拒或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工程工作造成的動工開發遲延的除外。
房地產開發企業，是以營利為目的的，從事房地產開發和經營的企業。根據《城市房地產管理法》第二十九條的規定，設立房地產開發企業，應當具備下條件：
1、有自己的名稱和組織機構；
2、有固定的經營場所；
3、有符合國務院規定的注冊資本；
4、有足夠的專業技術人員；
5、法律、行政法規規定的其他條件。