更令人擔心的是，過快的房價上漲會導致房價突然暴跌。當牛市剛剛出現的時候，資產價格的上漲會比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時候，恰恰是資產價格上漲最為瘋狂的時候。這就是行為金融學所說的“羊群效應”：所有的人在貪婪的時候一起貪婪，在恐慌的時候一起恐慌。由於中國沒有經曆過一次完整的房地產市場從漲到跌的周期，所以“羊群效應”在中國表現得更加瘋狂：人人都是“喜羊羊”，沒人害怕“灰太狼”。
然而，是泡沫就一定會破滅的。假如房價瘋狂下跌，我們都在一條船上，誰都跑不掉：地方的土地財政將出現巨大的窟窿，銀行的土地開發貸款、對房地產商的貸款以及對買房人的按揭貸款都會成為壞賬，涉及房地產開發的企業資產負債表會急劇惡化，指望買房養老的中國家庭也會陷入困窘和絕望。假設中國沒有辦法繞過這道險關，以前二三十年的經濟繁榮，都可能會在一夜之間化為烏有。當年，日本在高速增長時期，年均GDP增長速度超過10%，但是在20世紀90年代泡沫破滅之後，一下子進入了零增長率的泥潭，都說日本有“失去的10年”，事實上到現在都失去20年了，自民黨都下野了，經濟依然毫無起色。日本的教訓，可為殷鑒。
什麼會刺破中國的房地產泡沫呢？主要看兩個因素：一是流動性；二是杠杆率。流動性決定了房價會不會提高，杠杆率決定了房價下跌對實體經濟的衝擊有多大。從表麵上看，這兩個因素對中國樓市都是利好。
先看流動性。2009年，為了應對美國金融危機的衝擊，中國采取了極度擴張的貨幣政策。一年時間，銀行新增加的貸款超過10萬億元。貨幣發行過多，在短期內不會馬上引起通貨膨脹，因為商品和服務的價格調整是有“黏性”的，調整起來很慢，但是，股市和樓市卻可以被迅速推高。正是由於大量的資金流入股市和樓市，才導致了2009年的火暴牛市。我們估計，2009年至少有6萬億元流入了股市和樓市。那麼，2010年的流動性還會有這麼多嗎？可能會減少一些。如果還是像2009年這樣的刺激力度，我們預測2010年中國的GDP增長率會達到16%！但是，我們很難設想政府會猛踩刹車。估計2010年中國的貨幣供應量增長仍然會在20%左右，2010年還是“不差錢”。流動性多就意味著房價會繼續上漲。
再看杠杆率。中國的房地產市場和其他的市場很不一樣。比如，中國人盡管很窮，但是買房的都是年輕人，而且一買就是大房子。這是因為年輕人買房的時候往往都要依靠雙方的父母，是整整一個大家庭的人來供養一套房。而且，越是有錢的人，似乎在買房子的時候越不用按揭，拎著一口袋現金就付全款。從最近兩年按揭貸款的數量和商品房銷售額推斷，靠按揭買房的大約隻占1/5。還有，中國人買房的首付比率是比較高的，至少是20%，買第二套房子可能得首付40%～50%。單從房地產市場來看，中國的杠杆率遠遠比美國、日本都要低。杠杆率低就意味著中國的房地產市場更加有抗跌性。
遺憾的是，中國的房地產市場看似風平浪靜，實則暗流湧動。刺破中國房地產泡沫的導火索，很可能不在房地產市場上。
第一，貨幣政策的調整最有可能導致流動性的減少。美國金融危機爆發之後，中國經濟實現了強勁的V形反彈。展望2010年，中國經濟仍然可能會保持較高的經濟增長，但值得擔心的問題是，如果增長速度過快，就會帶來全麵過熱和通貨膨脹。我們預測2010年的通貨膨脹率仍然會在3%左右，但從2009年的趨勢來看，通貨膨脹會逐漸升溫，到2009年年底可能會升高至4.9%左右。假設通貨膨脹再度抬頭，中國人民銀行就會采取加息或其他緊縮政策，一旦流動性收緊，房價很可能應聲而落。更具意味的是，2010年如果出現過熱，禍根很可能是在房地產部門。房地產投資增長越快，房價下跌的概率就越大。房地產企業大幹快上的結果，是給自己挖一口更深更大的坑，到時候栽進去。