房地產稅改革的思維是關係這一改革成效如何的大事。
十八屆三中全會以後，關於房地產稅改革，是出於現代國家治理之下建設現代財政製度的角度來表述的。一方麵，對居民的財產課稅是現代國家對於國民及其財產行使有效管轄權的體現；另一方麵，這種稅製的建立過程，也會對國家治理體係和治理能力現代化提出挑戰，進而形成倒逼。
這是指引房地產稅改革方向的總思維。明白這一點，對於房地產稅的推出，以及今後包括遺產稅、贈與稅的開征，就需要持一個更加戰略、更加長遠的心態。也就是說，不能再工具化、功利化地看待這一稅收改革的推進。
從2003年十六屆三中全會提出要開征“物業稅”，到後來在“十一五”規劃和每年的經濟體製改革重點工作中，都會提到“適時開征物業稅”。隨著形勢的需要，2011年初重慶和上海兩地進行開征居民房產稅的試點工作。
當時對於房產稅開征的目的，包括學者和管理層在內，總結來看，有三重：一是房價調節，二是貧富調節，三是地方收入。從房價調節看，重慶和上海試行開征的情況，幾乎無法證明能起到這個作用。還有學者提出，如果征這個稅是為了降房價，那將來房價大跌至穀底，是不是需要免稅？
從調節分配差距看，幾百年來發達國家都征房產稅，但是居民之間財富的分布的基尼係數都在0.55～0.65之間。
如果說為地方政府籌集收入而開征房地產稅，從上述兩個地方征稅兩年看，該稅收為地方籌集的收入是當地政府收入的千分之三。
可見，若當年是因調房價、調節貧富差距而進行開征居民房產稅的試點，其結果反而提醒人們，不僅要清楚這個稅收的作用，還要充分認識此稅收的立法基礎。
全世界170多個國家對居民不動產征稅。中國要搞現代市場經濟和現代社會治理，開征此稅是大勢所趨。十八屆三中全會提出，要研究開征房地產稅，而且是在建立現代財政製度這一節論述的。問題是中國應該如何開征房地產稅？
首先，看看發達國家是如何開征這一稅收的。在英格蘭，居民財產房產稅叫社區稅。據介紹，針對房產價值，在英格蘭分八個等級，不同等級下根據房產麵積評估出計稅價格，然後每隔一個時期重估一次。最近是1991年的價格，即將1991年以後的新建房屋折算成1991年的價格來征稅，並不是一些國內學者主張的那樣，按房屋的市場成交價計征。這個稅又是如何使用的呢？對稅款的去向、使用者，納稅人會拿到一個單子，有詳細的說明，從小區治安、汙水處理、垃圾處理、體育衛生設施、小區學校，甚至還包括貧困人口補助等，都寫得明明白白。比對一下，這些用項類似於我國城市居民常年所交的物業費。換句話說，地方政府征收這個稅的立法基礎，在於為居民提供公共服務。
其次，從征稅能力來看，要對居民房產征稅，公共部門要一家一戶地上門，估價、評議、協商、裁定，然後是收稅。如果推進所得稅改革，還得知道他們的收入來源、家庭開支、財富轉移等等狀況，需要一個全麵、準確的信息記錄係統。要建立這樣一個係統，公共機構要做什麼樣的工作？用多長時間？目前來看，要開征這種稅，各級政府的管理能力要提高到勝任這件事的水平才行。
再次，從稅製整體上看，開征居民房產稅要與稅費改革相配套。首先現行個人所得稅需由分類向綜合轉變。目前的個人所得稅，對工薪階層通過單位代扣代繳，還跟不上收入越來越多樣化的形勢。同時，也沒有充分考慮個人家庭結構、贍養人口、生活費用地區差異等。因此，需要處理好所得稅改革與房地產稅開征之間的協調關係。還有，開征房地產稅要與這個行業的稅種分布、稅費關係一道考慮。按照十八屆三中全會精神，稅製改革是在穩定稅負的前提下優化結構。房地產從開發到交易各環節稅費不少，改革的方向應是把其他環節的稅費清理，歸集到保有環節的征稅。據測算，目前從開發到交易、保有共存在12項稅收和50多項費用，已占到房屋價格的25%左右。12項稅收可以協調，但50多項費用是由各種各樣職能部門征收的，協調起來的困難和阻力可想而知。這就需要體製機製的配套改革。
開征房地產稅無疑是大勢所趨。同時，也要清醒地意識到，第一，在整體思維上不能局限於工具化、功利性的考慮，而要從國家治理體係和治理能力現代化看待不動產稅製的係統性建立。第二，不動產稅的開征過程正是國家治理現代化的推動或倒逼過程。為開征此種稅收所需要的基礎工作和一係列配套改革，應從目前做起，一件一件持續不斷地做，哪一件做不好，都可能給不動產稅製的建立帶來負麵影響。（文/時紅秀）