《中華人民共和國城市房地產管理法》問答
法紀園地
作者：遼信
問：《中華人民共和國城市房地產管理法》有哪些主要內容？
答：《中華人民共和國城市房地產管理法》於1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關於修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》第一次修正，根據2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關於修改部分法律的決定》第二次修正，共七章73條。第一章總則，共7條，包括本法的調整範圍、管理房地產機構的設置及其職權。第二章房地產開發用地，共17條，包括土地使用權出讓和劃撥的具體規定。第三章房地產開發，共7條，包括房地產開發的原則和設立房地產開發企業的條件。第四章房地產交易，共28條，包括房地產轉讓、抵押和房屋租賃、中介服務機構的具體規定。第五章房地產權屬登記管理，共4條，包括房地產權屬登記的具體規定。第六章法律責任，共8條，包括對各種違法亂紀行為的處理。第七章附則，共2條，包括施行日期等內容。
問：《中華人民共和國城市房地產管理法》調整範圍有哪些？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定，在中華人民共和國城市規劃區國有土地範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。
問：何謂土地使用權出讓？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
問：土地使用權出讓有哪些方式？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第十三條規定，土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
問：何謂土地使用權劃撥？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限製。
問：哪些建設用地的土地使用權可以依法劃撥？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十四條規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
（一）國家機關用地和軍事用地；
（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（四）法律、行政法規規定的其他用地。
問：設立房地產開發企業的條件是什麼？
答：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十條規定，房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的注冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。
本欄編輯/程曉鬆